Wann sollte man eigentlich eine Immobilie kaufen
Norbert Schaller
berät Sie gerne persönlich rund um das Thema Immobilien!
Wann sollte man eine Immobilie kaufen: günstiger Zeitpunkt ist wichtig
Viele Menschen träumen davon, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Sie leben in einer engen Stadtwohnung mit Blick auf einen tristen Hinterhof oder fernab von Erholung bietenden Grünflächen. Und wen es besonders arg trifft, der hat Nachbarn, die für eine ständige Lärm-Kulisse sorgen und den Hausfrieden gefährden.
Wann der Immobilienkauf sinnvoll ist
Einen Ausweg aus dieser belastenden Situation bietet oft nur der Kauf einer eigenen Immobilie. Doch hat das hübsche Haus in guter Lage nicht nur Vorteile: Ein Haus oder Wohnungskauf sollte gründlich durchdacht werden. Außerdem ist nicht jeder Zeitpunkt dafür günstig. Wann es für den Kaufinteressenten vorteilhaft ist, in ein bestimmtes Objekt zu investieren, hängt von persönlichen Faktoren und anderen Variablen wie Wirtschaftslage, Zinspolitik etc. ab.
Welche persönlichen Faktoren spielen eine Rolle
Falls Sie auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung sind und darüber nachdenken, wann Sie die Immobilie am besten kaufen, sollten Sie sich vorab einige wichtige Fragen stellen.
Die essentiellen Fragen sind:
- benötigen Sie das Haus oder die neue Wohnung, weil Ihnen Ihr bisheriges Wohnumfeld nicht mehr zusagt oder durch Veränderungen in der Umgebung belastend geworden ist, oder
- Möchten Sie die Immobilie als wertstabile und inflationssichere Geldanlage nutzen
- Sehen Sie den Kauf einer Immobilie auch als Altersvorsorge? Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sämtliche Raten vor Eintritt des Rentenalters komplett getilgt sind.
Welche finanziellen Erwägungen sind zu treffen
Verfügt der Interessent über ein Eigenkapital von 20, besser noch 30 Prozent und ein stabilesüberdurchschnittliches Einkommen, lohnt es sich tatsächlich, in ein Haus zu investieren.
Je mehr der Häuslebauer aus der eigenen Tasche bezahlen kann, desto eher kommen ihm die Banken mit besseren Konditionen entgegen. Am vorteilhaftesten ist es natürlich, wenn Sie Ihr neues Eigenheim vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen können.
Wichtig ist außerdem, dass der Darlehensnehmer auch bei einem eventuellen Verdienstausfall (Invalidität, Frührente etc.) seine Raten pünktlich bezahlen kann. Am einfachsten geht das natürlich mit einem sicheren Job, bei dem Ortswechsel nicht vorgesehen sind. Auch eine demnächst anstehende Beförderung könnte ein guter Zeitpunkt sein, über einen Immobilienkauf nachzudenken.
Zur Absicherung Ihres Darlehens sollten Sie als Sicherheit über den Abschluss einer Lebensversicherung (vielleicht haben SIe schon eine bestehende LV), einer Risikolebensversicherung (Auszahlung bei Tod an den Angehörigen) oder einer Berufsunfähigkeitsversicherung nachdenken. Diese Versicherungen können Sie als Sicherheit einsetzen und helfen Ihnen oder Ihren Angehörigen auch im Notfall das Darlehen zurückzahlen zu können.
Als Verkäufer können Sie mit dem Makler vereinbaren, ob Sie die Maklerprovision übernehmen oder ob der Käufer sie tragen soll. Möglich ist auch eine Aufteilung der Kosten zwischen beiden. Die Courtage ist gesetzlich beschränkt, die genaue maximale Höhe hängt vom Bundesland ab. In den meisten Ländern beträgt sie 7,14 Prozent.
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Keine Sorge vor dem Bestellerprinzip
Seit Einführung des Bestellerprinzips kann die Provision nicht mehr auf Mieter umgelegt werden, sofern nicht der Mieter selbst einen Immobilienmakler beauftragt hat. Dies sorgt bisweilen für Verwirrung und hat einige Verkäufer verunsichert – zu Unrecht! Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermittlung von Mietverträgen, für Verkäufer ändert sich dadurch nichts!
Was ist im Preis des Maklers enthalten?
Im Grunde alles. Sie vereinbaren eine Provision, die nur dann fällig wird, wenn der Makler tatsächlich einen Käufer vermittelt und der Kauf zustande kommt. Wie viel der Immobilienmakler dafür tun muss, hängt manchmal auch vom Zufall ab. Wenn der erste Interessent der richtige ist – umso besser für Sie und Ihren Makler!
Was spricht denn dagegen, den Käufer zahlen zu lassen?
In Großstädten mit starker Nachfrage eigentlich nichts. Insbesondere in Metropolen wie München oder Berlin ist der Markt so eng, dass potenzielle Käufer die Maklerprovision ohnehin schon eingepreist haben. Ein wenig anders kann es in ländlichen Regionen aussehen, in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt. Hier kann sie Aussage „Provisionsfrei zu verkaufen“ durchaus werbewirksam sein.
Ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen?
Bequemer ist es auf jeden Fall. Sie brauchen sich nicht um Anzeigen, das Expose und Verkaufsgespräche zu kümmern. Für viele Verkäufer ist es darüber hinaus wichtig, nicht ständig für Interessenten erreichbar sein zu müssen. In Regionen mit starker Nachfrage kann der Hausverkauf zum Vollzeitjob werden! Darüber hinaus wird ein Makler meist einen besseren Verkaufspreis erzielen können als Sie selbst. Das hängt primär mit der größeren Erfahrung in Verkaufsverhandlungen und bei der Gestaltung des Exposes zusammen. Aber die Optimierung des Verkaufspreises beginnt schon früher, nämlich bei der Vorauswahl der Interessenten. In jeder Region treiben sich Schnäppchenjäger auf dem Markt herum, die immer wieder versuchen, Immobilien deutlich unter ihrem Wert zu kaufen. Meist versuchen sie ihr Glück gar nicht erst, wenn ein Immobilienmakler eingeschaltet ist. Und wenn Sie es doch versuchen, sind sie in der Branche im Normalfall schon allgemein bekannt.
Ein Hausverkauf bedeutet viel Arbeit
Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen, müssen Sie dafür einiges an Zeit einplanen. Besonders zeitintensiv sind das Erstellen eines Exposes und die Durchführung der Besichtigungstermine. Auch das Schalten von Anzeigen auf Onlineportalen und in Zeitungen erfordert Zeit. In der eigentlichen Verkaufsphase besteht Ihre Herausforderung darin, für Interessenten erreichbar zu sein und auf alle Anfragen zu reagieren. In Regionen mit hoher Nachfrage sind Verkäufer oft von der Anzahl der Interessenten überrascht.
Möchten Sie Ihre Kontaktdaten wirklich veröffentlichen?
Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen wollen, müssen Sie Ihre Adresse und Kontaktdaten veröffentlichen. Das ruft gelegentlich auch dubiose Gestalten auf den Plan. Wenn Sie einen Profi beauftragen, werden Ihre Daten nur an überprüfte Interessenten weitergegeben!
Selbst zu verkaufen ist auch nicht kostenlos!
Immobilienportale arbeiten nicht kostenlos, Zeitungsanzeigen kosten auch Geld! Diese direkten Kosten sind eher überschaubar, insgesamt sollten Sie mit einigen hundert Euro rechnen. Der entscheidende Faktor für den Kostenvergleich zwischen Selbstvermarktung und der Beauftragung eines Immobilienmaklers ist Ihre Arbeitszeit. Es bleibt natürlich Ihnen überlassen, ob und gegebenenfalls mit welchem Stundensatz Sie Ihre für den Verkauf aufzuwendende Zeit kalkulatorisch berücksichtigen. Wenn Sie selbständig oder freiberuflich tätig sind, wissen Sie ziemlich genau, wie viel Sie in dieser Zeit verdienen könnten. Dies ist ein sinnvoller Maßstab.
Sonstige Kosten des Hausverkaufs
Neben den Vermarktungskosten fallen beim Hausverkauf auch weitere Ausgaben an. Diese sind höchst unterschiedlich. Wenn die Immobilie noch belastet ist und die Hypothek gekündigt werden muss, ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht selten der größte Kostenfaktor beim Hausverkauf. Auch die Renovierungskosten sind von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Dennoch sollten Sie nicht darauf verzichten, Ihre Immobilie in optisch ansprechendem Zustand zu präsentieren. Eher bescheiden sind dagegen die Aufwendungen für die benötigten Dokumente.
Welche Dokumente werden benötigt?
Zunächst wird der Käufer sich für alles interessieren, was das Gebäude selbst betrifft, also gewissermaßen die Beschreibung der Hardware. Dazu zählen der Grundriss, die Berechnung des umbauten Raums, Baupläne, Flächenberechnungen und manches andere. Auch der Energieausweis und Nachweise über durchgeführte Renovierungs- und Sanierungsarbeiten gehören dazu. Zusätzlich benötigen Sie
- Einen aktuellen Grundbuchauszug
- Den letzten Grundsteuerbescheid
- Die letzten Abrechnungen der Nebenkosten
- Einen Lageplan
Anhängig vom Einzelfall wird sich der Käufer auch für weitere Dokumente interessieren. Wenn es sich um einen Erbfall handelt, ist der Erbschein erforderlich. Falls der Käufer Anbauten oder Vergleichbares plant, wird er sich für den Bebauungsplan interessieren. Auch die Baugenehmigung des Gebäudes kann von Interesse sein. Es kommt bisweilen tatsächlich vor, dass Abrissverfügungen für Jahrzehnte alte Häuser erlassen werden, weil diese irgendwann einmal illegal gebaut wurden – insbesondere in ersten Nachkriegsjahren kam das häufiger vor.
Das Expose
Falls Sie sich dennoch dazu entschließen, Ihr Haus selbst zu verkaufen, steht am Anfang das Expose. Natürlich soll das Expose werblich gestaltet sein, aber Sie sollten bedenken, dass der Hauskauf auch für den Käufer einen einschneidenden Moment im Leben darstellt. Gehen Sie also davon aus, dass ausnahmslos jeder Interessent gut vorbereitet zur Besichtigung erscheint und tage- und nächtelang im Internet nach Tipps für Hauskäufer gesucht hat. Vieles im Marketing dient normalerweise dazu, eine Nachfrage zu erzeugen oder Käufer zu spontanen Käufen zu bewegen. Beides hat im Expose nichts verloren! Interessenten sind bereits grundsätzlich zum Kauf eines Hauses entschlossen und werden spontan ohnehin nichts entscheiden. Deswegen wäre es wenig hilfreich, sich bei der Gestaltung des Exposes von allgemeinen Marketingtipps leiten zu lassen.
Und was heißt das nun?
Das heißt im Wesentlichen, dass reine Werbeaussagen ohne konkreten Sachbezug zu nichts führen. Am einfachsten lässt es sich vielleicht so zusammenfassen: Der Werbegedanke sollte nicht beeinflussen, was Sie im Expose sagen, sondern nur, wie Sie es sagen!
Diese Angaben sollten in keinem Expose fehlen
Potenzielle Kunden erwarten, dass das Expose alle wichtigen Informationen enthält. Folgende Angaben sollten daher in jedem Fall enthalten sein:
- Größe
- Baujahr
- Ausstattung
- Bauweise (Fertigbauweise, Massivhaus)
- Laufende Kosten (Zum Beispiel kommunale Gebühren)
- Frühester Bezugstermin
- Grundriss
- Angaben aus dem Energieausweis
- Lageplan
- Angaben zum Kaufpreis
- Kontaktdaten
Bilder und gegebenenfalls Videos
Natürlich sollte das Expose auch aussagekräftige Bilder enthalten. Für Präsentationen im Internet entwickelt sich allmählich auch der virtuelle Rundgang in Form eines Videos zum Standard. Wie beides optimal zu gestalten ist, ist Thema zahlreicher Ratgeber zur professionellen Fotografie. In Regionen mit geringer Nachfrage können professionelle Bilder, mit denen Sie sich von anderen Anbietern abheben, durchaus entscheidend für die Suche nach Käufern sein. In Großstädten mit sehr hoher Nachfrage erfüllen auch selbst gemachte Bilder ihren Zweck, sofern Sie einfache Regeln befolgen, die meist mehr oder weniger selbstverständlich sind. Natürlich fotografieren Sie das Haus nicht bei Regenwetter und richten die Räume für die Innenaufnahmen ansprechend her!
Hier finden Sie nützliche Tipps zur Exposeerstellung
Kurz und knapp: Wer zahlt den Immobilienmakler?
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, haben Sie die Wahl, ob Sie die Kosten selbst tragen oder ob der Käufer sie tragen soll. Das so genannte Bestellerprinzip greift nicht, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, sondern nur bei Vermietungen. In einigen Bundesländern gelten jedoch länderspezifische Einschränkungen für die Kostenaufteilung.
Möchten Sie das eigene Haus zukünftig selbst nutzen, müssen Sie außer Ihrer Kreditrate noch Nebenkosten (Heizung, Grundsteuer, Versicherung, Entsorgung etc.) und Reparaturkosten einplanen.
Welche Faktoren sollten Sie beim Immobilienkauf beachten
Wenn Sie eine in die engere Wahl gezogene Immobilie gut finden und nachfolgende Kriterien beachtet haben, sollten Sie nicht zuviel Zeit verlieren, ehe Ihnen jemand anderer zuvorkommt.
- Informieren Sie sich genau über alle Details zur Immobilie. Sie sollten möglichst viel über den Bau selbst und seine Bausubstanz wissen, über eventuell notwendige Sanierungen (bei Altbauten) und einen möglichen Ausbau.
- Darüber hinaus empfiehlt es sich, über das örtliche Bauamt Erkundigungen über die im Umfeld des Objekts geplanten Baumaßnahmen einzuholen, denn wer beruflich stark eingespannt ist und dann einige Jahre später einen Vergnügungspark vor die Nase gesetzt bekommt, wird sein Investment sicherlich bald als Fehlinvestition betrachten und wegziehen wollen.
- Zu weit außerhalb von Städten gelegene Objekte, die als Geldanlage genutzt werden sollen, sind oft schwer zu vermieten oder zu verkaufen.
Wann sollte man eigentlich eine Immobilie kaufen?
Außer den persönlichen Gründen, die mit den Lebensumständen des Immobilien-Käufers und seiner finanziellen Situation zusammenhängen, gibt es noch andere Faktoren, die idealerweise beim Zeitpunkt des Hauskaufs eine Rolle spielen.
Die Antwort auf die Frage ist außerdem von der jeweiligen Wirtschaftslage, der Situation am Immobilienmarkt und den Konditionen des Immobilien-Darlehens abhängig.
Weitere Faktoren die zu beachten sind
Ein guter Zeitpunkt dafür sind günstige Zinsbedingungen, wie sie durch die aktuelle Niedrigzinspolitik der Deutschen Bundesbank zustande kommen: Sogar inflationsbereinigt sind die Zinsen für private Immobilien-Kredite extrem niedrig.
Diese Tatsache und der Umstand, dass das Immobilien-Investment eine sicherere Geldanlage als beispielsweise Wertpapiere ist, sorgen dafür, dass der Immobilienboom in Deutschland seit vielen Jahren anhält. Außerdem bewirken steigende Preise und Einkommen immer auch eine Erhöhung der Immobilien-Preise und staatlicher Zuschüsse.
Nicht zu lange Kreditlaufzeiten (10 bis 25 Jahre) sind ein weiteres Argument für den baldigen Hauserwerb. Günstigenfalls ist Ihr Darlehen nach 20, spätestens jedoch mit Eintritt des Rentenalters vollständig getilgt.
Der Vergleich der Kredit-Konditionen mehrerer Banken und die Inanspruchnahme staatlicher Förderung (KfW-Förderdarlehen) verringern die monatlichen Belastungen ebenfalls.
Wie Mietpreise Immobilien beeinflussen
Ein weiterer Grund, warum immer mehr Bundesbürger Häuser kaufen, sind die konstant steigenden Wohnungsmieten. Eine aktuelle Statistik der Pfandbriefbanken besagt, dass die Mieten seit 2003 um nahezu 25 Prozent angestiegen sind.
2014 ließ sich beispielsweise eine Mietpreiserhöhung von 5 Prozent feststellen. In den Großstädten liegt sie im zweistelligen Prozent-Bereich. Die Frage, wann genau sich das Immobilien Kaufen lohnt, kann zugunsten der B-Städte beantwortet werden. Wer ein Haus in zweitbester Lage findet, sollte unbedingt bald investieren. Denn Immobilien in B-Städten sind immer noch begehrte Kaufobjekte, da sie oft eine gute Verkehrsanbindung und eine prosperierende Wirtschaft bieten.
Bedeutende Unternehmen ziehen hochqualifizierte Arbeitskräfte an, die natürlich auch komfortabel wohnen und leben möchten. Anleger, die es sich finanziell leisten können, Objekte in den Top-Lagen der deutschen Großstädte zu kaufen, lassen sich davon am besten nicht abhalten. Allerdings liegen die Kaufpreise dafür bis zu 30 % über dem Verkehrswert. Eine überdurchschnittlich hohe Rendite erzielen Wohnungen, die etwas außerhalb der Luxus-Viertel liegen.
Investoren, die ihr Geld in Spitzenimmobilien in den sieben großen deutschen Städten anlegen, können mit satten Wert-Zuwächsen rechnen. Allein in den Jahren 2010 bis 2014 stiegen die Wohnungspreise je nach Stadt dort um 25 bis 47 %. Am renditeträchtigsten stellte sich dabei die bayerische Metropole heraus.
Auch neue zukunftsweisende Trends auf dem Immobilienmarkt können sich positiv auf Investitionen auswirken. Die bisher als risikoreich geltenden B- und C-Lagen bundesdeutscher Großstädte werden durch den Zuzug hochqualifizierter ausländischer Arbeitnehmer zunehmend attraktiver und könnten in Zukunft gute Renditen abwerfen. Außerdem sollte der Hausbauer oder Wohnungskäufer demografische Wandlungen genau analysieren. Sie geben ebenfalls wertvolle Hinweise darauf, wann sich das Immobilien Kaufen für ihn lohnt: Da immer mehr Menschen in Kleinfamilien oder Single-Haushalten leben, werden Wohnungen mittlerer Größe und Kleinwohnungen immer beliebter.
Beim Immobilienkauf wird es Ihnen nicht gelingen, alle Unsicherheiten aus dem Weg zu räumen. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, gilt die Maxime: Jetzt ist der beste Zeitpunkt.
