BORIS Bayern (boris.bayern.de)
Kostenloses Online-Portal für Bodenrichtwerte in ganz Bayern. Für einen ersten Überblick ausreichend, aber nicht immer tagesaktuell.
Bodenrichtwerte Nürnberg 2026:
Was die Werte für Ihre Immobilie bedeuten
Die neue Bodenrichtwertkarte 2026 für Nürnberg auf einen Blick
| Veröffentlicht: | 9. April 2026 (Stichtag: 1. Januar 2026) |
| Herausgeber: | Gutachterausschuss Nürnberg (Amt für Geoinformation und Bodenordnung) |
| Bewertungszonen: | 1.262 Zonen in Nürnberg |
| Veränderungen: | EFH-Lagen: -7% | Mehrgeschoss. Wohnungsbau: +4% vs. 2024 |
| Beispielwert: | Zerzabelshof: 980 Euro/m² bei GFZ 0,6 |
| Nächste Karte: | Stichtag 1. Januar 2028 (erscheint Frühjahr 2028) |
| Auskunft: | 35 Euro pro Objekt und Stichtag Online: BORIS Bayern (boris.bayern.de) |
Autor: Norbert Schaller
- Immobilienmakler in Nürnberg seit 1992
- IVD-Mitglied
- Zuletzt aktualisiert: Juni 2026
- (wird halbjährlich aktualisiert: Jan/Jun)
Was ist ein Bodenrichtwert und was sagt er über Ihre Immobilie aus?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert einer unbebauten Bodenfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Nürnberger Bewertungszone.
Basis: Analyse der tatsächlich gezahlten Grundstücksverkaufspreise (unbebaute und bebaute Grundstücke) in dieser Zone.
Kennzahl: beinhaltet nur den reinen Bodenwert, ohne Gebäude, Erschließung oder individuelle Besonderheiten. Die tatsächliche Grundstücksbewertung kann durchaus abweichen.
Ermittlung: Unabhängige regionale Gutachterausschüsse für Grundstückswerte berechnen den Wert alle 2 Jahre (immer der 1. Januar in geraden Jahren).
Wichtig zu wissen:
Ein Bodenrichtwert ist …
- Kein fester Verkaufspreis für Ihre Immobilie, sondern ein Orientierungswert
- Keine bindende Grundlage für Kaufverhandlungen
- Kein Ersatz für eine professionelle Immobilienbewertung
- Kein Garant, dass Ihr Grundstück diesen Preis erzielt
Der Bodenrichtwert ist ein anerkannter Orientierungswert, der bei der Ermittlung des Bodenwertes als Bestandteil jeder professionellen Immobilienbewertung herangezogen wird. Für potenzielle Käufer und Käuferinnen bietet der Bodenrichtwert eine erste Einschätzung des Grundstückswerts. Auch das Finanzamt nutzt ihn bei der Grundsteuerberechnung und bei Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Den Bodenrichtwert zu kennen ist Pflichtprogramm für jeden Eigentümer, der seinen Immobilienwert realistisch einschätzen will.
Was hat sich in der neuen Bodenrichtwertkarte 2026 verändert?
Die neue Karte zeigt für Nürnberg insgesamt nur moderate Veränderungen. In einzelnen Zonen sind die Werte um 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter gestiegen oder gesunken. Das ist eine völlig andere Größenordnung als der Einbruch zwischen 2022 und 2024, wo die Bodenrichtwerte stadtweit im Schnitt um rund 20 Prozent fielen. Der Markt hat sich stabilisiert.
| Lage / Stadtteil | Bodenrichtwert | Geschossflächenzahl GFZ (Richtwert) | Tendenz 2026 vs. 2024 |
| Altstadt / Innenstadtlagen | 1.000 - 1.800 Euro/m² | 2,0 - 3,5 | Stabil bis leicht steigend |
| St. Johannis / Maxfeld | 700 - 1.200 Euro/m² | 1,2 - 2,0 | Stabil |
| Gostenhof / Südstadt | 500 - 900 Euro/m² | 1,0 - 1,8 | Leicht steigend (+4 %) |
| Erlenstegen / Mögeldorf | 600 - 1.000 Euro/m² | 0,8 - 1,5 | Stabil |
| Zerzabelshof (Beispiel offiziell) | 980 Euro/m² | 0,6 | Offiziell veröffentlicht 2026 |
| Langwasser / Schweinau | 300 - 600 Euro/m² | 0,6 - 1,2 | EFH-Lagen: -7 % |
| Mehrgeschoss. Wohnbau (Gesamt) | je nach Zone | 1,5 - 3, | +4 % gegenüber 2024 |
Alle Werte sind Orientierungswerte. Bodenrichtwerte sind Zonendurchschnitte - innerhalb einer Zone können konkrete Grundstücke durch Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit oder Ausrichtung erheblich abweichen.
Quelle: Gutachterausschuss Nürnberg, Bodenrichtwertkarte 1.1.2026, Grundstücksmarktbericht 2025.
Welche Kriterien beeinflussen den Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone – der tatsächliche Wert eines einzelnen Grundstücks kann davon abweichen, je nach folgenden Merkmalen:
-
Lage
Ruhige Lagen und Grünblick erhöhen den Wert, Hauptverkehrsachsen und Gewerbenähe mindern ihn. -
Zuschnitt und Größe
Unregelmäßige oder schwer bebaubare Flächen mindern den Bodenwert. -
Art der Bebauung
Eine Zone mit freistehenden Einfamilienhäusern wird höher bewertet als eines mit Mehrfamilienhäusern. -
Erschließung
Eine vollständige Erschließung mit Strom, Abwasser und Straßenanschlüssen erhöht den Wert. -
Bodeneigenschaften
Tragfähiger, unbelasteter Baugrund erhöht den Wert. Altlasten oder Altbausubstanz mindern ihn durch zusätzliche Sanierungskosten. -
Marktsituation
Steigende Nachfrage bei knappem Angebot erhöht den Wert,
Warum die Lage in Nürnberg mehr entscheidet als der stadtweite Trend
Das ist einer der wichtigsten Punkte, den ich nach über 30 Jahren im Nürnberger Immobilienmarkt immer wieder betone: Stadtweite Trends sind für Ihre individuelle Immobilie oft wenig aussagekräftig.
Nürnberg ist in 1.262 Bewertungszonen eingeteilt. Zwischen Premium-Wohnlagen am Stadtpark und einfacheren Randlagen können die Bodenrichtwerte um den Faktor drei oder mehr auseinandergehen. Und innerhalb desselben Stadtteils kann eine einzige Straße den Unterschied von mehreren Hundert Euro pro Quadratmeter ausmachen.
Wenn Sie hören, dass die Bodenrichtwerte in Nürnberg 2026 stabil geblieben sind, sagt das noch nichts über den Wert Ihres Grundstücks aus. Ihre Zone ist das Entscheidende.
Wie fließt der Bodenrichtwert in die Immobilienbewertung ein?
Hier gibt es die meisten Missverständnisse. Bei der Bewertung einer bebauten Immobilie ist der Bodenrichtwert einer von mehreren Bausteinen. Je nach Bewertungsverfahren fließt er unterschiedlich stark ein:
| Verfahren | Typisch für | Rolle Bodenrichtwert | Gewichtung |
Vergleichswertverfahren(Sehr marktnah, da es das aktuelleAngebot und die Nachfrage exakt widerspiegelt |
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser | Nachrangig | Niedrig – Kaufpreise dominieren (Substanz) |
Sachwertverfahren(Bildet den realen Substanzwert ab, |
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften | Bodenwertberechnung direkt | Hoch – direkte Auswirkung auf Gesamtwert (Marktpreis) |
Ertragswertverfahren(Eignet sich für vermietete Immobilien. |
Vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte |
Separater Bodenwertanteil | Mittel – Ertragsseite dominiert (Rendite) |
In alle drei Verfahren fließt der Bodenrichtwert als feste Bezugsgröße ein, er ist damit ein zentraler Baustein jeder professionellen Wertermittlung, unabhängig davon, welches Verfahren im konkreten Fall zur Anwendung kommt.
Für Eigentümer von Einfamilienhäusern in Nürnberg ist die Konsequenz klar: Die neue Bodenrichtwertkarte 2026 ist relevant für die Wertermittlung. Wer eine Bewertung aus 2024 hat und jetzt sieht, dass sich die Bodenrichtwerte in seiner Zone kaum verändert haben, kann davon ausgehen, dass der Bodenwertanteil seiner Immobilienbewertung noch weitgehend aktuell ist. Bei größeren Veränderungen in der eigenen Zone sollte die Bewertung aktualisiert werden.
Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Nürnberg?
Es gibt drei Wege:
Gutachterausschuss Nürnberg, Lorenzer Straße 30:
Schriftliche Einzelauskunft für 35 Euro pro Objekt und Stichtag. Verbindlicher als Online-Recherche.
Dienstleistungszentrum Bau (DLZ-Bau - Lorenzer Str. 30)
der Stadt: Die Bodenrichtwertkarte liegt dort zur kostenlosen öffentlichen Einsicht aus.
Experteneinschätzung von Norbert Schaller
„Holen Sie sich die Zahl, aber interpretieren Sie sie nicht alleine. Der Bodenrichtwert Ihrer Zone ist ein Durchschnittswert. Er berücksichtigt nicht, ob Ihr Grundstück an einer verkehrsreichen Straße liegt oder in einer ruhigen Nebenstraße, ob der Bebauungsplan Ihnen drei Vollgeschosse erlaubt oder nur eines, ob die Erschließung vollständig ist. All das verändert den realen Grundstückswert erheblich.“
Norbert Schallers Einschätzung zur Bodenrichtwertkarte 2026
"Die neue Karte 2026 ist ein Zeichen der Stabilisierung. Wer 2023 oder 2024 eine Immobilienbewertung hat erstellen lassen, kann von einer weitgehend stabilen Datenbasis ausgehen. Wer seine letzte Bewertung 2021 oder früher hatte, sollte sie dringend aktualisieren lassen, die Welt sieht seitdem anders aus.
Nicht empfehlenswert sind Immobilienwert-Rechner im Internet, die einen Klick-und-fertig-Wert versprechen. Diese Tools arbeiten mit stadtweiten Durchschnittswerten und haben keine Kenntnis von Ihrem individuellen Objekt, Ihrer genauen Lage oder dem aktuellen Nachfrageumfeld in Ihrem Stadtteil.“
Meine konkreten Empfehlungen als Nürnberger Immobilienmakler
| Bewertung älter als 2 Jahre: | Aktualisierung beauftragen - der Markt hat sich seit 2022 fundamental verändert |
| Verkauf geplant: | Professionelle Wertermittlung vor dem ersten Gespräch mit dem Makler |
| Erbschaft oder Scheidung: | Bodenrichtwert alleine reicht nicht - Verkehrswertgutachten notwendig |
| Grundsteuer-Fragen: | Prüfen ob sich der Bodenrichtwert 2026 vs. 2024 in Ihrer Zone verändert hat |
| Kein akuter Handlungsbedarf: | Stabile Karte bedeutet stabile Werte -- kein Grund für voreilige Entscheidungen |
Experteneinschätzung von Norbert Schaller
„Nicht empfehlenswert sind Immobilienwert-Rechner im Internet, die einen Klick-und-fertig-Wert versprechen. Diese Tools arbeiten mit stadtweiten Durchschnittswerten und haben keine Kenntnis von Ihrem individuellen Objekt, Ihrer genauen Lage oder dem aktuellen Nachfrageumfeld in Ihrem Stadtteil.“
Häufig gestellte Fragen zu den Bodenrichtwerten Nürnberg (FAQ)
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Nürnberg kostenlos?
Die Bodenrichtwertkarte liegt im Schaufenster des Amts für Geoinformation und Bodenordnung, Lorenzer Straße 30, zur öffentlichen Einsicht aus. Eine Online-Abfrage ist über BORIS Bayern (boris.bayern.de) möglich. Eine schriftliche Einzelauskunft vom Gutachterausschuss Nürnberg kostet 35 Euro pro Objekt und Stichtag.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Nürnberg aktualisiert?
Alle zwei Jahre in geraden Jahreszahlen - zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2026, veröffentlicht am 9. April 2026. Die nächste Aktualisierung ist zum Stichtag 1. Januar 2028 geplant. Ergänzend erscheint jährlich der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses mit weitergehenden Marktdaten.
Ich möchte mein Haus in Nürnberg verkaufen. Reicht der Bodenrichtwert als Grundlage?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Baustein, aber kein vollständiger Wertermittler. Er bewertet ausschließlich den Boden, nicht das Gebäude, nicht Ausstattung und Zustand, nicht die aktuelle Nachfragesituation in Ihrem Stadtteil. Für einen realistischen Verkaufspreis brauchen Sie eine professionelle Marktwertanalyse. Norbert Schaller Immobilien erstellt Ihnen diese kostenlos und unverbindlich.
Hat sich mein Immobilienwert durch die neuen Bodenrichtwerte 2026 verändert?
In den meisten Nürnberger Lagen nur marginal. Die Veränderungen 2026 liegen überwiegend zwischen ca. -7 % (EFH-Lagen) und +4 % (Mehrgeschoss-Wohnbau). Eine Bewertung aus 2024 ist daher weitgehend noch belastbar. Liegt Ihre letzte Bewertung vor 2022, sollten Sie unbedingt eine neue Einschätzung einholen.
Warum liegen Bodenrichtwert und tatsächlicher Kaufpreis auseinander?
Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt aus vergangenen Transaktionen,- er berücksichtigt nicht die individuelle Qualität Ihres Grundstücks. Konkrete Einflüsse wie Zuschnitt, Topografie, Bebaubarkeit nach Bebauungsplan, Erschließungsstand, Ausrichtung und Lärm können den realen Marktwert erheblich vom Bodenrichtwert abweichen lassen -- nach oben wie nach unten.
Welche Rolle spielen Bodenrichtwerte beim Finanzamt und bei der Erbschaftssteuer?
Das Finanzamt zieht den Bodenrichtwert zur Berechnung des Grundstückswerts für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie für die Grundsteuer heran. Bei der Erbschaftssteuer kann ein professionell erstelltes Verkehrswertgutachten, das einen niedrigeren Wert nachweist, gegenüber dem Finanzamt eingesetzt werden -- das kann die Steuerlast erheblich reduzieren. Sprechen Sie hierzu einen Steuerberater an.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Nürnberg wert ist?
Norbert Schaller Immobilien erstellt Ihnen eine und unverbindliche
Marktwerteinschätzung -- persönlich vor Ort, mit über 30 Jahren Markterfahrung.
Telefon: 0911 - 99 43 723 | info@schaller-immobilien.de
www.schaller-immobilien.de/immobilienbewertung