Was ist billiger: Wohnung kaufen oder mieten?

Wenn das Zinsniveau wie aktuell auf einem niedrigen Stand ist, stellen sich viele Verbraucher die Frage: Eine Wohnung kaufen oder mieten: Was ist günstiger? Wer sich die Frage stellt, soll ich eine Wohnung kaufen oder mieten, sollte in jedem Fall vorab einen gründlichen Kassensturz machen. Denn bei der Vorgehensweise, einfach nur die Kreditzinsen zu addieren und die Kaltmiete gegenüberzustellen, handelt es sich um ein typische Milchmädchenrechnung. Um herauszufinden was ist günstiger: Eine Wohnung kaufen oder eine Wohnung mieten, müssen Sie noch sehr viel mehr Faktoren berücksichtigen.

Wohnung kaufen oder mieten? Diese Kosten müssen berücksichtigt werden

In erster Linie hängt es vom individuellen Fall ab, ob es billiger ist, eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten. Wer Eigenkapital hat, muss etwa einen Zinsverlust hinnehmen. Denn üblicherweise finanzieren Immobilienkäufer ihre Wohnung oder ihr Haus über das vorhandene Eigenkapital in Verbindung mit einem Kredit. Wer hingegen zur Miete wohnen bleibt, kann sein Eigenkapital anlegen und dafür Zinsen erhalten, die aktuell sehr niedrig sind. Bei fünf- bis sechsstelligen Beträgen lohnt sich das auch trotz der 2,5-prozentigen Abgeltungssteuer. Diese Zinsgewinne würden Ihnen beim Kauf einer Wohnung entgehen. Wer einen Kredit aufnehmen muss, um eine Immobilie zu finanzieren, sollte gerade in Niedrigzinsphasen die Zinsen über einen langfristigen Zeitraum festschreiben lassen. Hier empfehlen sich 15 bis 20 Jahre.

Die Kosten für die Indstandhaltung der Immobilie einkalkulieren

Wenn Sie sich fragen, soll ich eine Wohnung kaufen oder mieten, sollten Sie darüber hinaus auch die Instandhaltungskosten der Wohnung einkalkulieren. Denn anders als ein Mieter muss der Eigentümer sowohl für die Nebenkosten als auch für die Verwaltungsgebühren aufkommen. Beides kann erheblich höher sein, als der Betrag, der in der Miete umgelegt werden darf.

Die aktuellen Mietpreise beachten

Natürlich spielt bei Ihrer Entscheidung auch die Entwicklung der Mietpreise eine Rolle. Diese sind in den vergangenen 15 Jahren um rund 20 Prozent gestiegen, wobei die durchschnittliche Preissteigerung etwa bei einem Prozent pro Jahr lag. Noch stärker sind die Mieten in den alten Bundesländern gestiegen. Hier hat sich der Preis in den vergangenen 30 Jahren mehr als verdoppelt. Beachten Sie den aktuellen Mietspiegel für Immobilien in Ihrer Region und die Prognosen. 

Die Wertsteigerung der Immobilie ist ein entscheidender Faktor

Ein weiterer Punkt, den Sie im Auge behalten sollten, ist natürlich auch die mögliche Wertsteigerung der jeweiligen Immobilie. Bei dieser Frage kommt es vor allem auf die Lage der Wohnung oder des Hauses an. Denn vor allem in ländlichen Regionen und in Gebieten, aus denen Einwohner abwandern, besteht durchaus ein hohes Risiko für fallende Immobilienpreise.

Eine Wohnung kaufen oder mieten: was ist günstiger? Darauf kommt es an

In erster Linie sollten Sie sich natürlich fragen, ob Ihr monatliches Budget ausreicht, um die finanzielle Belastung zu stemmen. Denn beim Kauf einer Immobilie ist die finanzielle Belastung in den ersten Monaten meist um einiges höher als die Miete für eine vergleichbare Summe. Das gilt insbesondere dann, wenn die Schulden schnell bezahlt werden sollen. Dies kann beispielsweise für Verbraucher, die in absehbarer Zeit in Rente gehen, zu einem Problem werden. 

Eine Lösung: die Laufzeit strecken

Wer seine Verbindlichkeiten schnell abbezahlen möchte, muss üblicherweise deutlich mehr bezahlen, als an Miete fällig wird. Es empfiehlt sich also eher, die Laufzeit zu strecken und die Finanzierung mit einem Horizont von 15 bis 20 Jahren anzugehen.
Für einen vernünftigen Vergleich sollte übrigens ein Onlinerechner zu Rate gezogen werden. Der Grund: Hier können alle wichtigen Daten eingegeben werden, sodass ein solider Vergleich möglich ist. Im günstigsten Fall können durch den Rechner übrigens sogar Mieterhöhungen und eventuelle Wertsteigerungen der Immobilie berücksichtigt werden.

Die Eigenleistung und das individuelle Risiko

Erheblich sparen können angehende Immobilienbesitzer, wenn sie bereit sind, selbst Arbeiten in Form von Eigenleistung zu erbringen. Allerdings sollte die Eigenleistung von vornherein realistisch eingeschätzt werden. Die persönliche Leistung sollte also eher zu niedrig angesetzt werden. Denn im schlimmsten Fall drohen teure Nacharbeiten und eine entsprechende Nachfinanzierung. Weil diese richtig teuer werden kann, sollte die Eigenleistung also realistisch eingeschätzt werden.

Anders sieht es hingegen aus, wenn der Hauptverdiener plötzlich arbeitslos wird oder stirbt. Denn die Kreditnehmer können sich über spezielle Policen vor dem Risiko der Arbeitslosigkeit, der Invalidität oder dem Tod schützen. Beispielsweise können die Kreditnehmer eine Restschuldversicherung oder eine Arbeitslosigkeitsversicherung aufnehmen. Das Versicherungsunternehmen übernimmt dann im Schadensfall für einen bestimmten Zeitraum die finanziellen Verpflichtungen des Versicherungsnehmers. Wer eine entsprechende Versicherung abschließen möchte, muss allerdings in einem ungekündigten und unbefristeten Arbeitsverhältnis stehen.

Checkliste: Wie Sie den Dralehensvertrag genau überprüfen

Jeder Darlehensvertrag für die Finanzierung einer Immobilie ist möglicherweise auch mit Risiken behaftet. Die Darlehensnehmer sollten den Vertrag vor allem auf folgende Punkte prüfen, bevor sie unterschreiben:

• Gibt es eine Ausschlussklausel, die besagt, dass die Bank ihre Forderungen an Finanzinvestoren weiterverkaufen darf?
• Ab wann werden Bereitstellungszinsen in welcher Höhe verlangt, sofern das Darlehen noch nicht abgerufen wurde? Dieser Aspekt ist vor allem bei Sanierungen und Neubauten wichtig, weil das Darlehen in diesem Fall oft erst später und in mehreren kleinen Teilbeträgen abgerufen wird.
• Besteht die Möglichkeit, eine jährliche Sondertilgung zu leisten? Falls ja, in welcher Höhe ist diese möglich?
• Enthält der Vertrag eine Klausel über eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche fällig wird, wenn der Kunde vorzeitig aus dem Kredit aussteigt? Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die Frage, ob Möglichkeiten zur Sondertilgung eingeräumt werden.
• Welche Nebenkosten werden für das Hypothekendarlehen von der Bank berechnet? Schätzkosten dürfen nach der jüngeren Rechtsprechung nicht mehr angerechnet werden.

Welche Möglichkeiten zur Finanzierung gibt es?

• Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker der Immobilienfinanzierung. Bei dieser Form der Finanzierung muss der Kreditnehmer über eine bestimmte Laufzeit monatlich fixe Raten bezahlen. Diese setzen sich zusammen aus einem Anteil für Zins und Tilgung. Weil jedoch der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt, erhöht sich der Tilgungsanteil kontinuierlich im Lauf der Zeit. Weil bei dieser Variante der Finanzierung sowohl der Soll- als auch der Effektivzins gesondert ausgewiesen werden muss, lassen sich die entsprechenden Angebote hervorragend miteinander vergleichen.
• Beim Volltilgerdarlehen handelt es sich im Grunde um ein Annuitätendarlehen, welches jedoch in der Zeit der Zinsfestschreibung komplett getilgt wird.
• Beim Kombidarlehen werden verschiedene Darlehensprodukte miteinander kombiniert. Es handelt sich dabei um ein variables Darlehen, das auch kurzfristig gekündigt oder in ein festverzinsliches Produkt umgewandelt werden kann.