Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu kaufen?

Eine allgemeine Antwort auf diese Frage gibt es selbstverständlich nicht. Vergleichsweise einfach fällt die Antwort, wenn ausschließlich eine Selbstnutzung der Immobilie geplant ist und diese aufgrund der beruflichen Situation auch längerfristig geplant werden kann. Dann können Sie relativ bedenkenlos jetzt eine Immobilie kaufen, die in Ihr Budget passt. Deutlich schwieriger gestaltet sich die Abwägung, wenn der Aspekt der Kapitalanlage im Vordergrund steht. Insbesondere in Ballungsräumen sind die Immobilienpreise seit 2010 stark gestiegen, die Bundesbank spricht von Preisübertreibungen zwischen 15 und 30 Prozent. Das bedeutet allerdings nicht, dass zwingend von einem Ende des Booms auszugehen ist. Die Nachfrage nach Wohnraum ist unverändert hoch und trotz der gestiegenen Zahl von Bauanträgen wird die Nachfrage zumindest noch einige Jahre lang das Angebot übersteigen.

Vergessen Sie die „Immobilienblase“!

Seit der Subprime-Krise in den USA ist das vermeintlich drohende Platzen einer Immobilienblase in aller Munde. Eigentlich sind sich alle Experten einig, dass davon in Deutschland keine Rede sein kann. Diese Aussage sollten Sie als privater Immobilienkäufer aber nicht mit einer Prognose über die zukünftige Wertentwicklung verwechseln. Fallende Preise allein verursachen nicht, dass eine Immobilienblase platzt. Dazu gehört auch eine lockere Vergabe von Hypotheken. In den USA haben Banken sogar die prognostizierte Wertsteigerung der als Teil der Besicherung der Hypotheken akzeptiert. Als diese ausblieb und sich der Trend sogar umkehrte, platzten die Darlehen reihenweise.

In Deutschland drohen keine Panikverkäufe

Die Banken in Deutschland gehen deutlich konservativer vor und vergeben keine Hypotheken ohne finanziellen Sicherheitspuffer. Deswegen droht hierzulande kein massenhafter Ausfall von Hypotheken, wenn die Immobilienpreise einmal sinken sollten. Die Aussage nahezu aller Experten, dass keine Immobilienblase droht, ist also primär ein Lob für das seriöse Vorgehen der deutschen Baufinanzierer. Für Sie persönlich hat sie nur geringe Aussagekraft.

Vieles spricht für ein Eigenheim!

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um selbst darin zu wohnen, ist es nicht entscheidend, den mutmaßlichen Wert in 20 oder 30 Jahren genau abschätzen zu können. Langfristig sparen Sie im Vergleich zu einem Mieter eines vergleichbaren Hauses oder einer vergleichbaren Wohnung viel Geld, je nach Berechnungsmethode bis zu 50 Prozent. Das ist sehr viel mehr, als Sie durch leicht schwankende Preise auf dem Immobilienmarkt gewinnen oder verlieren können. Insofern ähnelt die Situation ein wenig der beim Kauf eines sparsamen neuen Autos: Natürlich ist Wertstabilität gut! Aber wichtiger ist, dass der neue Wagen Spaß macht, seinen Zweck erfüllt und die monatlichen Verbrauchskosten wirklich senkt. 

Die wichtigste Frage: Was will ich? 

Bevor Sie sich in ohnehin unsichere Prognosen über die künftige Wertentwicklung vertiefen, sollten Sie sich eine einfache Frage stellen. Wenn Sie – woher auch immer – genau wüssten, dass das neue Zuhause für Sie und Ihre Familie in fünf Jahren vielleicht drei Prozent billiger ist, würden Sie dann solange warten? Der eigene Lebensmittelpunkt ist eben kein Wertpapier, das irgendwo im Safe liegt, sondern ein wesentlicher Beitrag zu einer höheren Lebensqualität. 

Eine Immobilie als Kapitalanlage

Bei diesem Thema ist es deutlich schwieriger, einen Rat zu erteilen. Für diese Anlageform sprechen derzeit im Wesentlichen zwei gewichtige Gründe. Erstens deutet zumindest im überschaubaren Zeitraum von einigen Jahren nichts darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den heute schon stark nachgefragten Regionen wieder abnehmen wird. Der zweite wichtige Grund ist der offensichtliche Mangel an lukrativen Anlagealternativen. 

Keine sicher Anlage verspricht mehr Rendite

Höhere Renditen sind nur um den Preis eines entsprechend hohen Risikos zu erzielen. Klassische sichere Anlagen, die unter den Schutz der Einlagensicherung fallen, versprechen kaum mehr als einen Inflationsausgleich – oft nicht einmal das! Investitionen in Immobilien bieten zumindest deutlich höhere Renditechancen und begrenzen das Verlustrisiko. Insbesondere droht kein Totalverlust des eingesetzten Kapitals. 

Vergessen Sie nicht die Nebenkosten! 

Beim Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten an, die Sie in Ihrer Kalkulation berücksichtigen sollten:

• Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Notarkosten, etwa ein Prozent
• Grundbucheintrag, etwa 0,5 Prozent
• Maklerkosten, etwa 3,5 bis 7 Prozent 
• Nebenkosten der Finanzierung

Der letzte Punkt bedarf einer kurzen Erläuterung. Die meisten Kosten der Finanzierung sind in den effektiven Jahreszins bereits eingerechnet. Es gibt jedoch einige Ausnahmen. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten der Wertermittlung des Hauses beziehungsweise der Wohnung.

Hier finden Sie nützliche Ratgeber rund ums Thema Immobilienkauf

Haus oder Eigentumswohnung?

Aus finanzieller Sicht sind die möglichen Folgekosten zu beachten. Im eigenen Einfamilienhaus oder Reihenhaus müssen Sie Reparaturkosten oder eine notwendige Fassaden- oder Dachsanierung allein tragen, im Mehrparteienhaus werden die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt. Außerdem sind einige Kommunen sehr kreativ, wenn es darum geht, in historischen Archiven nach Gründen zu suchen, von den Anwohnern einer Straße Erschließungskosten zu verlangen. Auch diese werden gegebenenfalls im Mehrparteienhaus umgelegt. 

"Haus oder Wohnung" ist eher Geschmackssache! 

Primär ist die Entscheidung zwischen Haus und Wohnung aber eine des persönlichen Geschmacks. Mögen Sie einen eignen großen Garten oder sehen sie darin primär eine zusätzliche Arbeitsbelastung? Möchten Sie lieber abgeschieden leben oder sind Sie eher der Stadttyp? Legen Sie Wert auf eine große Wohnfläche oder sind Sie auch mit ein paar Räumen weniger zufrieden? Auch hier gilt: Das Wichtigste ist, dass Sie sich in Ihrem neuen Zuhause wohl fühlen! 

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wir wissen, dass dies eine der Fragen ist, nach der im Internet am häufigsten gesucht wird. "Kann ich mir bei meinem Einkommen eine Immobilie kaufen?" Und leider geben die meisten User nach ein paar Quellen frustriert auf, weil alles zu allgemein ist und sie keine konkrete Antwort gefunden haben. Aber es ist tatsächlich unmöglich, Ihnen hier einer Formel anzubieten, mit der Sie den maximalen Kaufpreis ausrechnen können, den Sie sich leisten können. Sie sollten über 20 - 30 Prozent Eigenkapital verfügen, aber auch das ist nur eine Faustregel. Manchmal ist sogar eine 100-Prozent-Finanzierung möglich. Ebenfalls nur eine Faustregel ist die Aussage, dass die monatliche Rate zusammen mit den Nebenkosten weniger als 50 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Kurzum: Eine wirklich belastbare Auskunft zu dieser Frage kann nur nach einer persönlichen Beratung gegeben werden! 

Was ist beim Immobilienkauf zu beachten? 

Zunächst sind einige Formalitäten zu beachten, weswegen folgende Dokumente vorliegen sollte:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Verkehrswertgutachten

Zur Besichtigung sollten Sie einen Experten hinzuziehen. Grundsätzlich gilt ähnlich wie beim Gebrauchtwagenkauf das Prinzip "gekauft wie besichtigt". Deswegen ist es wichtig, auf mögliche Mängel zu achten und insbesondere die Elektro- und Sanitärinstallationen fachmännisch begutachten zu lassen. Auch die Bausubstanz kann erhebliche Mängel aufweisen, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Falls Sie einen Wiederverkauf planen, sollten Sie bedenken, dass die so genannte Mikrolage den Wiederverkaufswert entscheidend beeinflusst. Vielleicht ist es für Sie nicht wichtig, welche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote schnell erreichbar sind - für viele potenzielle Käufer ist es wichtig! 

Das eigene Haus als Altersvorsorge

Der wichtigste Aspekt in diesem Zusammenhang ist das mietfreie Wohnen im Ruhestand, wenn das monatliche Einkommen vielleicht niedriger ist als in der aktiven Berufsphase. Auch deswegen wird das Eigenheim als Form der Altersvorsorge staatlich gefördert, sofern die persönlichen Voraussetzungen vorliegen ("Wohn-Riester"). Ähnlich wie bei der Frage der Kapitalanlage gilt auch hier, dass die eigenen vier Wände gegenwärtig auch deswegen als Vorsorge für das Alter besonders attraktiv sind, weil die Alternativangebote derzeit wenig versprechen. Sparpläne leiden ebenso wie Kapitallebensversicherungen unter der anhaltenden Niedrigzinsphase. Jetzt eine Immobilie zu kaufen lohnt sich auch deswegen, weil dies die einzige Form der langfristigen Vorsorge ist, bei der Sie von den jetzt niedrigen Zinsen profitieren.

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