Haus in Nürnberg? Wo kaufen?

Ähnlich wie in vielen anderen Großstädten herrscht auch in Nürnberg Wohnraummangel. Die Preise für Immobilien sind deswegen in den letzten Jahren auch hier gestiegen. Für Kapitalanleger ist dieser Preisanstieg leicht zu verschmerzen, da den höheren Kaufpreisen auch entsprechende Renditechancen gegenüber stehen. Private Käufer, die eine Eigennutzung planen, weichen verstärkt auf preiswertere Wohnlagen aus.

Lohnt es sich, auf sinkende Preise zu warten?

Die Großstadt in Mittelfranken gehört nicht zu den so genannten sieben A-Metropolen, in denen eine besonders große Knappheit an Wohnraum herrscht. In diesen Metropolen, zu denen natürlich auch München gehört, sind die Immobilienpreise weit überdurchschnittlich gestiegen, weswegen die Bundesbank vor einer Überbewertung warnt. Die hohen Preise sorgen dafür, dass die Renditechancen für Kapitalanleger trotz hoher Mieteinnahmen nicht mehr zugelegt haben. Deswegen weichen viele von ihnen auf andere Großstädte aus. Hinzu kommt, dass die Region Franken wirtschaftlich sehr erfolgreich ist, weswegen auch viele Arbeitnehmer hierher ziehen. Beide Trends werden anhalten, weswegen weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen ist. Angesichts der Preissteigerungen der Vergangenheit abzuwarten und auf eine Umkehr des Trends zu spekulieren, verspricht also wenig Erfolg.

Natürliche Barrieren für das Stadtwachstum

Die Stadt stößt an ihren Rändern an geographische Grenzen. Dem Wachstum der Stadt durch Ausweisung neuen Baulands an der Peripherie sind also natürliche Grenzen gesetzt. Auch dies spricht für weiterhin hohe Immobilienpreise.

Wie zuverlässig sind Preisstatistiken?

Statistiken leben von der großen Zahl der Datensätze, weswegen die Analyse auf Ebene einzelner Stadtteile schwierig ist. Teilweise liegen aus den letzten Jahren nur wenige Daten vor, weswegen einzelne Ausreißer das Preisniveau eines Stadtteils stark beeinflussen können. Das gilt insbesondere für Kaufpreise von Häusern, da hier die Zahl der Transaktionen kleiner ist als bei Eigentumswohnungen. Greifen wir ein relativ beliebiges Beispiel heraus, nämlich den nordwestlich von der Altstadt gelegenen Stadtteil Sandberg, der durch mittlere bis gute Wohnlagen gekennzeichnet ist. Sowohl bei den Kauf- als auch bei den Mietpreisen für Wohnungen gehört er eher zu den günstigen Stadtteilen, bei den Kaufpreisen für Häuser (Bestandsimmobilien) liegt er dagegen mit durchschnittlich 3198 Euro pro Quadratmeter klar über dem Durchschnitt.

Wie sieht die Preisentwicklung der letzten Jahre aus?

Der durchschnittliche Anstieg der Preise für Immobilien betrug im Zeitraum 2010 bis 2015 in der fränkischen Metropole 81 Prozent. Getrieben wurden die Durchschnittspreise von einigen Stadtteilen, in denen ein extremer Anstieg zu verzeichnen war. So legten Eigentumswohnungen in Gärten hinter der Veste in diesem Zeitraum um 165 Prozent zu. Auch einige andere Stadtteile wiesen mehr als eine Verdopplung auf. Wie kompliziert die lokale Dynamik in den Stadtteilen ist, macht der Vergleich zwischen Sandberg und Gärten hinter Veste exemplarisch deutlich. Die Kaufpreise für Wohnungen sind in Gärten hinter Veste deutlich teurer (2680 Euro gegenüber 1749 Euro in Sandberg). Häuser sind in Sandberg deutlich teurer (3198 Euro gegenüber 1786 Euro in Gärten hinter der Veste).

Schauen Sie sich überall um!

Wirklich teuer sind - wie nahezu überall - die direkten Citylagen. Wer mit begrenztem Budget auf der Suche nach einer Immobilie ist, wird dort schwer fündig werden. Ansonsten sollte Sie das obige Beispiel ermuntern, sich in allen Stadtteilen umzusehen. Hinter dem hohen Durchschnittspreis für Häuser in Sandberg verbirgt sich beispielsweise eine Preisspanne von 2170 bis 4725 Euro pro Quadratmeter. Es gibt also auch in diesem scheinbar teuren Stadtteil immer wieder Chancen, günstig ein Haus zu kaufen.

Lohnt sich der Kauf eines ein Neubaus?

Viele private Eigennutzer werden kaum vor der Frage stehen, ob Sie sich für einen Neubau oder ein Bestandsimmobilie entscheiden sollen. Erstens ist das Angebot an Neubauten gering und zweitens sind die Preisaufschläge recht hoch, weswegen Neubauten längst nicht in jedes Budget passen. Für Kapitalanleger fällt die Abwägung schwieriger aus, welche Immobilie sie kaufen sollten. Die kurzfristige Renditeerwartung ist für Neubauten in Nürnberg niedriger als für Bestandsbauten, der deutlich höhere Kaufpreis kann also nicht eins zu eins auf die Mieten umgelegt werden. Dem stehen aber auf der Habenseite die deutlich höhere Restnutzungsdauer und der höhere Wiederverkaufswert gegenüber. Häuser sind keine Autos! Während der Wertverlust bei Autos im ersten Teil ihres Lebenszyklus besonders hoch ist, verläuft der Wertverlust eines Hauses annähernd linear über die gesamte Nutzungsdauer. Das bedeutet, dass der relative Wertverlust – bezogen auf den jeweils aktuellen Kaufpreis- bei älteren Gebäuden schneller verläuft, weil der absolute Wertverlust in jedem Jahr gleich hoch ist.

Ein Neubau kann sich lohnen!

Die etwas vage Antwort auf die Frage, ob sich für Investoren ein Neubau lohnt, lautet also: Er kann sich lohnen. Dass eine genauere Antwort nicht möglich ist, liegt an der Langfristigkeit der Anlage. Nehmen wir an, Sie wollen das Haus 20 Jahre lang vermieten und anschließend wieder verkaufen. Einigermaßen sicher ist, dass Sie in diesen 20 Jahren bei einem älteren Bestandsgebäude einen höheren Anteil der Investition als Mieteinnahmen verbuchen können als bei einem Neubau. Ein Neubau zahlt sich am Ende aber dann aus, wenn die Rechnung aufgeht und Sie ihn mit deutlich geringerem (relativem) Wertverlust wieder verkaufen können als einen Altbau. Aber wer kann heute exakt voraussagen, wie in 20 Jahren der Arbeitsmarkt und damit der Wohnraumbedarf in Mittelfranken aussehen werden? Die Unsicherheit rührt also daher, dass der lineare Wertverlauf durch konjunkturelle Schwankungen überlagert wird.

Wie hoch sind die Renditen?

Abgesehen von wenigen Ausreißern liegen die durchschnittlichen Renditen in den meisten Stadtteilen zwischen 2,8 und 4,5 Prozent. Tendenziell sind die Renditen im unteren und mittleren Preissegment höher als im oberen Preissegment.

Privatkäufer haben es leichter!

Wer die Immobile selbst nutzen möchte, hat es bei der Auswahl leichter. In diesem Fall stehen die Lebensqualität und die gesparte Miete im Vordergrund. Die eingesparte Miete dominiert die Kosten-Nutzen-Analyse, weswegen ein paar Prozent mehr oder weniger Wertverlust nach vielen Jahren eher uninteressant sind. Das wichtigste Auswahlkriterium lautet daher einfach, dass Ihnen die Lage und natürlich die Immobile selbst zusagen und Sie sich dort wohl fühlen werden. Sie sollten dennoch auf einige Details achten, die bei der Besichtigung nicht sofort auffallen:

• Befinden sich in der Nähe Lärm- oder Geruchsquellen?
• Gab es in der Vergangenheit viele Eigentümer- beziehungsweise Mieterwechsel?
• Finden sich im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis Nutzungseinschränkungen?
• Wie hoch ist der Energieverbrauch?
• Wie hoch sind kommunale Gebühren?
• Wurden bereits kostenpflichtige Erschließungsmaßnahmen angekündigt?
• Schließt der Kaufvertrag eine Haftung für versteckte Mängel aus?

Der letzte Punkt bedarf einer kurzen Erläuterung. Der vertragliche Ausschluss der Haftung des Verkäufers für versteckte Mängel endet dort, wo die arglistige Täuschung beginnt. Wenn der Verkäufer bekannte Mängel verheimlicht, schützt ihn auch der Haftungsausschluss nicht. Problematisch sind Mängel und Schäden, bei denen nicht nachweisbar ist, dass sie dem Verkäufer bekannt waren.

Günstige Wohnlagen in gemischten Wohngebieten

Wer mit begrenztem Budget in Nürnberg eine Immobilie kaufen möchte, wird eher südlich und westlich des Zentrums fündig. Hier mischen sich Gewerbe- und Wohngebiete, die Wohnlagen sind daher eher einfach. Besonders günstig sind beispielsweise die Stadtteile Steinbühl und Gostenhof. In größerer Entfernung zum Zentrum ziehen die Preise wieder spürbar an.

Vergessen Sie die Nebenkosten nicht!

In Ihrer Kalkulation sollten Sie etwa 10 Prozent Nebenkosten einplanen, wenn Sie ein Haus kaufen möchten. Die wichtigsten Posten sind

• Maklerkosten
• Notarkosten
• Grunderwerbssteuer 

Daneben fallen noch einige kleinere Beträge an, beispielsweise die Gebühr für den Grundbucheintrag. Ihre Bank wird Ihnen auch die Kosten für die Ermittlung des Beleihungswertes in Rechnung stellen. Dies ist einer der wenigen Posten, die nicht im effektiven Jahreszins der Baufinanzierung enthalten sind.