Vermietetes Haus verkaufen: Worauf muss man achten?

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Der wichtigste Grundsatz in diesem Zusammenhang lautet, dass bestehende Mietverträge vom Wechsel des Eigentümers nicht berührt werden. Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gehen auf den neuen Eigentümer über. Ein geplanter Verkauf eines Hauses ist auch kein ausreichender Kündigungsgrund.

Gibt es Ausnahmen?

Ja, grundsätzlich besteht eine Möglichkeit zur Kündigung aufgrund einer geplanten anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung – so die offizielle Bezeichnung – der Immobilie. Dazu reicht es aber nicht, dass der Verkauf im vermieteten Zustand deutlich erschwert wird oder dass der zu erzielende Erlös niedriger ist – beides ist eher die Regel als die Ausnahme. Um kündigen zu können, muss der Besitzer darlegen, dass der Verkauf ohne vorherige Kündigung der Mietverträge unzumutbare Nachteile mit sich bringt. Die Hürden dafür sind hoch und niemand sollte sich ohne fundierte rechtliche Beratung auf dieses Abenteuer einlassen!


Die wichtigsten Mieterrechte

I. Das Vorkaufsrecht

Wann greift das gesetzliche Vorkaufsrecht?

Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, besitzen die Mieter im Normalfall ein Vorkaufsrecht. Es gibt nur wenige Ausnahmen von dieser Regelung, beispielsweise der Verkauf der Wohnung an einen Verwandten. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn das gesamte Haus verkauft wird.

Die Informationspflicht des Eigentümers

Als Eigentümer müssen Sie bei einem Verkauf den geschlossenen Kaufvertrag dem Inhaber des Vorkaufsrechts offen legen. Dieser hat dann zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob er die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen möchte. Wenn er sich dazu entschließt, ist der Vertrag mit dem ursprünglichen Interessenten nichtig. Im Fall einer umgewandelten ehemaligen Sozialwohnung beträgt die Bedenkzeit sogar sechs Monate. Um die Frist zu wahren, muss der Mieter lediglich seine Kaufabsicht rechtzeitig mitteilen. Dazu reicht ein formloses Schreiben.

Unwirksame Vertragskonstruktionen

Es hat zahlreiche Versuche gegeben, das Vorkaufsrecht durch mehr oder weniger abenteuerliche Vertragsgestaltungen auszuhebeln. So wurde beispielsweise beim Verkauf mehrerer Wohnungen schon auf verschiedene Weise versucht, ausgerechnet die Wohnungen künstlich zu verteuern, für die ein Vorkaufsrecht gilt. Grundsätzlich gilt in solchen Fällen, dass jede vertragliche Konstruktion unwirksam ist, die erkennbar dem Ziel dient, das Vorkaufsrecht auszuhebeln.

Welche Folgen drohen bei Missachtung des Vorkaufsrechtes?

Wenn der Wohnungsmieter nicht über den Verkauf informiert wurde, ist dieser dennoch rechtswirksam, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Der Mieter kann in diesem Fall jedoch Anspruch auf Schadensersatz in beträchtlicher Höhe haben. Das setzt allerdings voraus, dass er ein Kaufinteresse nachträglich glaubhaft macht und wirtschaftlich auch in der Lage gewesen wäre, die Wohnung zu kaufen.

II Fortführung des Mietvertrags

Wie schon erwähnt, bleibt der Mietvertrag von einem Eigentümerwechsel zunächst unberührt. Wenn der Käufer kein Kapitalanleger ist, sondern die Wohnung oder das Haus selbst nutzen möchte, steht ihm die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung offen. Dasselbe gilt, wenn er die Wohnung Angehörigen zur Verfügung stellen will.

Bis zu 30 Prozent Preisabschlag

Eine Eigenbedarfskündigung ist immer mit einem erheblichen Aufwand verbunden, wenn der Mieter sich dagegen rechtlich zur Wehr setzt. Aus diesem Grund werden für vermietete Objekte regelmäßig deutlich geringere Preise erzielt, manchmal um bis zu 30 Prozent. Es lohnt sich also, zunächst über die Möglichkeit einer Vertragsaufhebung zu verhandeln und zu diesem Zweck auch eine Abfindung anzubieten.

Nutzungseinschränkung

Kündigungen wegen Eigenbedarfs halten einer gerichtlichen Überprüfung im Normalfall stand. Die Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten sind also nur temporär. Allerdings kann es deutlich länger als ein Jahr dauern, bis der neue Eigentümer tatsächlich einziehen kann. Besteht der Mietervertrag schon länger als acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Wenn sich Betroffene gerichtlich gegen die Kündigung wehren, kann es nochmals mehrere Monate dauern, bis die Wohnung tatsächlich geräumt wird. Noch länger kann es dauern, wenn Mietern wegen besonderer Härte (Schwangerschaft, schwere Erkrankung) eine Fristverlängerung gewährt wird. Wenn die Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, kann sogar eine Kündigungssperrfrist greifen. Diese beträgt standardmäßig drei Jahre, kann aber von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Ein vermietetes Haus zu verkaufen erfordert Geduld

Als kurzes Zwischenfazit ist festzuhalten, dass nicht leer stehende Immobilien für Käufer problematisch sind, die eine Selbstnutzung planen. Wenn die Bewohner nicht freiwillig ausziehen, ist schwer vorauszusehen, wann die Wohnung tatsächlich genutzt werden kann. Verzögerungen von mehr als einem Jahr sind nicht selten.


Checkliste: Worauf ist bei vermieteten Immobilien zu achten?

  • Welche Kündigungsfristen gelten für die Mietverträge?
  • Wurden alle Betroffenen korrekt über ihr Vorkaufsrecht informiert?
  • Liegen möglicherweise besondere Härtefälle vor, die eine Räumung verhindern?
  • Greift eine Kündigungssperrfrist wegen der Umwandlung in Wohneigentum?
  • Können Ersatzwohnungen angeboten werden?

Daneben ist zu prüfen, ob sich aus dem zunächst fortbestehenden Mietverhältnis finanzielle Verpflichtungen ergeben, beispielsweise notwendige Instandsetzungen. Zu beachten ist auch, dass die Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution in jedem Fall gegen den neuen Eigentümer bestehen.


Worauf ist beim Verkauf zu achten?

Selbstverständlich sollten Sie den regionalen Markt ein wenig im Auge behalten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Wenngleich der Immobilienmarkt insgesamt für Verkäufer derzeit günstig ist, können regionale Effekte diesen Trend überlagern. Wenn ein großer lokaler Arbeitgeber beispielsweise ein Werk schließt, sinkt schlagartig die Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig steigendem Angebot. Beim Verkauf bewohnter Immobilien kann es empfehlenswert sein, gezielt Kapitalanleger anzusprechen, die keine eigene Nutzung planen. Im Idealfall kann es sich dann sogar als vorteilhaft erweisen, dass der Investor sich nicht selbst um Mietinteressenten bemühen muss.

Die Vermarktungsstrategie anpassen!

Wenn Sie sich entscheiden, als Zielgruppe vorrangig Kapitalanleger oder gewerbliche Investoren anzusprechen, sollten Sie Ihre Vermarktungsstrategie entsprechend anpassen. Dies betrifft sowohl die Gestaltung des Exposes als auch die Wahl der Marketingkanäle.


Die schwierige Frage des Marktwerts

Jeder Immobilienverkäufer steht zunächst vor der Frage, wie viel sein Haus eigentlich wert ist. Wirklich einfach ist diese Frage nie zu beantworten. Noch schwieriger wird es, wenn Sie einen Altbau mit erheblichem Sanierungs- oder Renovierungsbedarf verkaufen möchten. Für private Käufer bedeuten die anstehenden Arbeiten einfach nur Zusatzkosten. Für Kapitalanleger sind es wertsteigernde Investitionen, die er – im Gegensatz zum Selbstnutzer – voll steuerlich absetzen kann. Nicht selten kann er sogar noch Direktsubventionen aus verschiedenen Förderprogrammen in Anspruch nehmen. In anderen Worten: Als privater Verkäufer können Sie meist nicht einmal grob einschätzen, wie viel ein Mietobjekt für einen Investor wert ist.


Welche Kosten fallen beim Verkauf an?

Die direkten Kosten eines Immobilienverkaufs sind relativ gering. Im Wesentlichen beschränken sich diese auf die Kosten für einige Dokumente (beispielsweise den Energieausweis und den Grundbuchauszug) und die Kosten für Anzeigen und Online-Portale. Insgesamt müssen Sie hier nur mit einigen hundert Euro rechnen. Es können jedoch deutlich größere Ausgaben hinzukommen. Nicht alle diese Posten fallen in jedem Fall an, einige können auch auf den Käufer umgelegt werden:

  • Maklerkosten
  • Renovierungskosten
  • Abfindungen für Mieter / Anwaltskosten
  • Vorfälligkeitsentschädigung für die Hypothek
  • Spekulationssteuer
  • Wertgutachten

Der Verkauf vermieteter Objekte muss geplant werden!

Bestehende Mietverträge drücken den Verkaufswert eines Hauses, insbesondere private Interessenten werden erhebliche Preisnachlässe fordern. Da der geplante Verkauf im Regelfall kein Kündigungsgrund ist, ist es oft rentabel, den Bewohnern eine Abfindung anzubieten, um das Objekt unvermietet verkaufen zu können. Falls ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht besteht, sollten Sie dieses penibel beachten, da ansonsten erhebliche Regressforderungen drohen können.