Nebenkosten Hausverkauf: Wer muss was bezahlen?

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Die Nebenkosten eines Hausverkaufs sind nicht einfach zu beziffern. Im Kern liegt das daran, dass die tatsächlich zwingend anfallenden Kosten sehr gering sind. Sie benötigen lediglich einige Dokumente, von denen Ihnen die meisten ohnehin schon vorliegen dürften. Die dafür anfallenden Kosten sind nahezu vernachlässigbar. Darüber hinaus können aber deutlich höhere Kosten anfallen, was jedoch stets vom Einzelfall abhängt. Oft muss eine Hypothek vorzeitig abgelöst werden, oft sind auch einige Schönheitsreparaturen vor dem Verkauf empfehlenswert. Es ist offensichtlich, dass diese Kosten ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht beziffert werden können. Andere Kosten können auf den Käufer umgelegt werden. Die Notar- und die Maklerkosten zahlt zum größten Teil der Käufer – wenn Sie denn einen Käufer finden, der dazu bereit ist!

Welche Kosten fallen beim Verkauf an?

Insgesamt fallen beim Verkauf folgende Kosten an, wenn Sie eine Immobilie verkaufen:

  • Kosten für das Wertgutachten
  • Vermarktungskosten
  • Kosten für Dokumente
  • Renovierungskosten
  • Vorfälligkeitsentschädigung für die Hypothek
  • Maklerkosten (können zumindest teilweise auf den Käufer umgelegt werden)
  • Notarkosten (übernimmt im Normalfall der Käufer)

Außer Acht gelassen haben wir Posten wie die Grunderwerbssteuer, die auf jeden Fall vom Käufer zu tragen sind.

Wie teuer ist ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten benötigen Sie nicht zwingend. Insbesondere wenn der Kauf schon viele Jahre zurückliegt, ist es aber ohne ein solches Gutachten schwierig, den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie einzuschätzen. Der Preis für ein Wertgutachten ist frei verhandelbar, die frühere Bindung an die Gebührenordnung für Architekten wurde mittlerweile aufgehoben. Wenn Sie das Gutachten nicht für Behörden oder Gerichte benötigen, müssen Sie keinen staatlich zugelassenen Gutachter beauftragen. In diesem Fall sollten Sie allerdings gezielt nachfragen, über welche Ausbildung und welche Erfahrungen der Gutachter verfügt, denn jeder darf sich „Immobiliensachverständiger“ nennen!

Der Preis für ein Gutachten steigt mit dem Verkehrswert

Der Preis eines Gutachtens hängt vom vorab geschätzten Verkehrswert ab. Für ein typisches Einfamilienhaus sollten Sie für das Gutachten Kosten von 1000 bis 2000 Euro einkalkulieren. Wenn der geschätzte Wert der Immobile mehr als eine halbe Mio. Euro beträgt, sollten Sie mit höheren Kosten rechnen. Teurer wird es auch, wenn der Gutachter ungewöhnlich viele Informationen einholen muss, weil beispielsweise Rechte Dritter gemäß Grundbuch wertmäßig beziffert werden müssen.

Wie viel ist Ihre Arbeitszeit wert?

Damit sind wir beim Punkt „Vermarktungskosten“ angekommen. Diesen Punkt können Sie ignorieren, falls Sie einen Makler beauftragt haben. In dessen Pauschalvergütung sind die anfallenden Kosten für Anzeigen und andere Werbemittel enthalten. Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen, sollten Sie dafür einige hundert Euro einkalkulieren. Der mit Abstand größte Posten ist die Arbeitszeit, die Sie für den Verkauf aufwenden müssen. Insbesondere in Regionen mit hoher Nachfrage kann der Verkauf leicht zum Fulltimejob werden! Aber wenn Sie Ihre Arbeitszeit kalkulatorisch mit einem angemessenen Wert berücksichtigen, werden Sie sich vermutlich ohnehin für einen Makler entscheiden!

Notwendige Dokumente

Die meisten der erforderlichen Dokumente werden Sie vermutlich bereits in der Schublade liegen haben. Dazu zählen Baupläne, Grundrisse sowie die Flächenberechnungen und die Berechnung des umbauten Raums. Darüber hinaus benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, der allerdings auch nur geringe Kosten verursacht.

Wie teuer ist ein Energieausweis?

Für ein typisches Wohngebäude müssen Sie mit einigen hundert Euro für einen Energieausweis rechnen. An einem Energieausweis führt kein Weg vorbei, er muss dem Käufer aufgrund gesetzlicher Vorgaben vorgelegt werden. Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit geahndet. Einige Billiganbieter bieten Energieausweise zu Preisen von deutlich unter 100 Euro an. Dabei handelt es sich meist um bedarfsorientierte Energieausweise, die im Wesentlich nur den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre auflisten. Oft fehlen einige der gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte. Ein weiterer offensichtlicher Nachteil der bedarfsorientierten Energieausweise besteht darin, dass der Verbrauch natürlich vom individuellen Nutzerverhalten abhängt.

Besser einen verbrauchsorientierten Energieausweis vorlegen!

Verbrauchsorientierte Energieausweise basieren auf einer Begutachtung des Gebäudes und enthalten auch Hinweise auf Optimierungsmöglichkeiten. Sie erfordern mehr Aufwand als bedarfsorientierte Ausweise und sind daher auch teurer, beinhalten aber deutlich mehr Detailinformationen.

Lohnt sich die Auszugsrenovierung?

Renovieren oder nicht renovieren, das ist hier die Frage! Hier kommt die Verkaufspsychologie ins Spiel. Logisch wäre eigentlich, gar nichts zu machen und dem Käufer stattdessen einen entsprechenden Preisnachlass zu gewähren. Dieser könnte dann alles nach seinem Geschmack renovieren. Aber Käufer verhalten sich nie absolut rational. Wenn die Farbe von den Wänden blättert und Tapeten alt und unansehnlich geworden sind, springt im Kopf des potenziellen Käufers kein interner Taschenrechner an, der die Kosten für Farbe und Tapeten kalkuliert. Stattdessen verfestigt sich ein diffuses Bild: „Schön ist es hier ja nicht!“. Deswegen empfiehlt es sich, zumindest einfache Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann zum größten Posten werden!

Wenn Sie eine Hypothek vorzeitig ablösen, fordert die Bank eine Entschädigung für entgangene Zinseinnahmen. Die jetzt beim Verkauf betroffenen Finanzierungen wurden in der Regel abgeschlossen, als das Zinsniveau deutlich höher war. Daher kann es leicht passieren, dass die Vorfälligkeitsentschädigung zum größten Kostenfaktor unter den Nebenkosten wird.

Was kostet ein Makler und wer bezahlt ihn?

Maklerprovisionen sind nicht gesetzlich festgelegt. Grundsätzlich können sie frei verhandelt werden. Allerdings haben sich de facto Preisstandards entwickelt, in den meisten Bundesländern beträgt die übliche Maklerprovision 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision setzt sich dabei aus Käufer (2,38%) und Verkäuferanteilen (4,76 %) zusammen.

Kein „Bestellerprinzip“!

Das so genannte Bestellerprinzip, demzufolge der Auftraggeber den Makler zahlen muss, gilt nur für Vermietungen. Üblich ist in Bayern und den meisten anderen Ländern, dass Käufer und Verkäufer den Makler jeweils zur Hälfte bezahlen. In einigen Ländern zahlt der Käufer den Makler allein, aber nirgends zahlt der Verkäufer mehr als die Hälfte. Das hindert Sie natürlich nicht daran, freiwillig den vollen Betrag zu übernehmen. In Nürnberg, München oder Berlin gibt es sicher kaum einen Grund, warum ein Verkäufer dies tun sollte. In Regionen mit geringer Nachfrage kann „provisionsfrei“ hingegen ein gutes Verkaufsargument sein!

Wer bezahlt den Notar?

Die Notarkosten belaufen sich auf 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Gebühren, die der Notar an das Grundbuchamt entrichten muss. Die Kosten werden vom Käufer getragen. Einzige Ausnahme sind die Gebühren, die für die Löschung der ins Grundbuch eingetragenen Rechte Dritter anfallen können, diese trägt der Verkäufer. Der Kaufvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück muss notariell beurkundet werden, deswegen sind diese Kosten unvermeidbar.

Worauf ist beim Hausverkauf zu achten?

Wichtig ist, dass Sie eine realistische Vorstellung vom Wert der Immobilie haben und sich selbst eine klare Preisuntergrenze setzen. Sie werden es in den Verhandlungen auch mit Profis zu tun bekommen, die sich übrigens nicht immer als solche zu erkennen geben. Darüber hinaus sollten Sie sicherstellen, potenziellen Käufern alle bekannten Mängel anzuzeigen. Das Verschweigen von Gebäudemängeln, die Ihnen bekannt waren, kann erhebliche Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Und schließlich sollten Sie auch daran denken, dass Besichtigungstermine bisweilen auch von dubiosen Gestalten genutzt werden, um sich aus ganz anderen Gründen Zugang zu fremden Häusern zu verschaffen. Halten Sie Ihre Besucher im Auge und beantworten Sie niemals die Frage, ob Sie ständig erreichbar sind oder vielleicht zwischenzeitlich einmal verreisen!