Wohnungsverkauf in Hausgemeinschaft: Was ist mit den Rücklagen?

Wohnungsbesitzer sind verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Mit den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft wird sichergestellt, dass kurzfristig notwendige Reparaturen tatsächlich durchgeführt werden können. Wenn Sie die Eigentumswohnung verkaufen, haben Sie keinen Anspruch auf Auszahlung Ihres Anteils an den Rücklagen. Stattdessen geht dieser auf den Käufer über. Daran sollten Sie bei der Festsetzung des Preises denken.

Eine wichtige Information für Käufer!

Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, ist die Instandhaltungsrücklage also Teil des Geschäfts. Die Rücklage gehört gewissermaßen untrennbar zur Wohnung und wechselt beim Verkauf ebenfalls den Eigentümer. Die Höhe der Rücklage sollten Sie potenziellen Käufern mitteilen, weil sie zusätzlich zum Wert der Wohnung im Verkaufspreis enthalten ist. Sie können die Höhe der Rücklage jederzeit beim Verwalter erfragen.

Gehört die Rücklage auch in Kaufvertrag?

Ihnen als Verkäufer kann es meist relativ egal sein, aber der Käufer wird darauf Wert legen. Für diesen Teil des Kaufpreises fällt keine Grunderwerbssteuer an zur Zeit, sollte es eine Gesetzesänderung geben kann auch für diesen Fall die Grundsteuer erhoben werden. Wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren eine Wohnung verkaufen, ist es auch für Sie wichtig, die Rücklagen im Kaufvertrag explizit auszuweisen. In diesem Fall mindert die im Kaufpreis enthaltene Umlage den Veräußerungsgewinn.

Haben die übrigen Wohnungsbesitzer ein Mitspracherecht?

Um Missverständnisse zu vermeiden: Gemeint sind damit die Eigentümer der übrigen Wohnungen im Haus. Wenn die zu verkaufende Wohnung selbst mehreren Eigentümern gehört – beispielsweise einer Erbengemeinschaft – müssen diese selbstverständlich zustimmen. Ob die Eigentümer der anderen Wohnungen ein Vetorecht haben, verrät Ihnen ein Blick ins Grundbuch. Es ist durchaus möglich, dort Veräußerungsbeschränkungen festzuschreiben. Dies dient primär dem Zweck, dass sich die Eigentümergemeinschaft gegen einen neuen Eigentümer zur Wehr setzen kann, der absehbar Probleme bereiten wird.

Müssen in diesem Fall alle Eigentümer zustimmen?

Die konkrete Ausgestaltung der Veräußerungsbeschränkung bleibt dem Beschluss der Eigentümerversammlung vorbehalten. Es kann festgelegt werden, dass die Mehrheit zustimmen muss, dass alle zustimmen müssen oder auch, dass der Verwalter zustimmen muss. Aber wie auch immer die Reglung konkret ausgestaltet ist: Eine Verweigerung der Zustimmung ist nur aus wichtigem Grund zulässig. Legt ein anderer Eigentümer willkürlich sein Veto ein, können Sie ihn auf Erteilung der Zustimmung verklagen. Ihre Chancen stehen dabei nicht schlecht. Veräußerungsbeschränkungen stellen einen Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht dar. Daher sind für ein Veto schwerwiegende Gründe erforderlich, um in der gerichtlichen Abwägung der Rechtsgüter zu bestehen.

Wenn die Wohnung vermietet ist

Bestehende Mietverträge sind im Allgemeinen ein nicht zu unterschätzendes Problem für den Verkäufer. Denn der Mietvertrag besteht bei einem Eigentümerwechsel fort, der neue Eigentümer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Vertrag ein. Insbesondere wenn der Käufer die Wohnung selbst nutzen möchte, verursacht ein bestehender Mietvertrag daher erhebliche Verzögerungen. Nicht nur die Kündigungsfrist muss vor dem Einzug abgewartet werden, sondern unter Umständen auch die Dauer einer Räumungsklage. Es kann leicht mehr als ein Jahr dauern, bis der neue Eigentümer in seine Wohnung einziehen kann. Sie selbst können in diesen Fällen den Mietvertrag übrigens nicht vorab kündigen, um diese Frist zu verkürzen. Der Eigenbedarf des neuen Eigentümers ist ein Kündigungsgrund, der geplante Verkauf dagegen nicht!

Eigenbedarfskündigungen sind im Normalfall problemlos möglich

Wenn eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird (und der Eigenbedarf tatsächlich besteht!), halten die Kündigungen fast immer auch vor Gericht stand. Die öffentliche Wahrnehmung ist eine andere, weil die seltenen Ausnahmefälle breite mediale Resonanz finden.

Wann besitzen Mieter ein Vorkaufsrecht?

Grundsätzlich besitzen Mieter immer dann ein Vorkaufsrecht, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Von dieser Regel gibt es nur wenige Ausnahmen, beispielsweise den Verkauf an Verwandte oder den Verkauf eines ganzen Hauses. Dabei muss es sich aber tatsächlich um ein komplettes Haus handeln! Wenn mehrere Wohnungen im Pakte verkauft werden, besitzt jeder betroffene Mieter dennoch ein Vorkaufsrecht.

Zu welchem Preis muss dem Mieter die Wohnung angeboten werden?

Zu exakt demselben Preis, den Sie mit dem externen Käufer ausgehandelt haben. Sie müssen dem Mieter den Kaufvertrag offen legen und dieser kann auch noch in letzter Minute in den notariell schon beurkundeten Vertrag zu den dort vereinbarten Konditionen eintreten. Der Mieter verwirkt sein Vorkaufsrecht nicht, wenn er zuvor ein anderes Kaufangebot ablehnt.

Tricks können teuer werden

Es gab schon unzählige Versuche, das Vorkaufsrecht auszuhebeln. Meist ging es um irgendwelche Koppelgeschäfte, bei denen „zufällig“ die Wohnungen sehr teuer waren, für die ein Vorkaufsrecht bestand. Solche vertraglichen Konstruktionen sind unwirksam und können erhebliche Schadensersatzansprüche des Mieters begründen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht informiert wurde.

Oft empfiehlt sich ein Aufhebungsvertrag

Wegen all dieser Beschränkungen müssen Sie beim Verkauf vermieteter Objekte mit Preisabschlägen rechnen. Diese können bis zu 30 Prozent betragen. Es kann sich daher lohnen, dem Mieter einen Aufhebungsvertrag finanziell schmackhaft zu machen, wenn Sie einen Verkauf planen.

Kurz und knapp: Worauf ist beim Wohnungsverkauf zu achten?

Folgende Fragen sollten Sie sich stellen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten:

• Besteht ein Vorkaufsrecht für Mieter?
• Sind Verhandlungen über einen Aufhebungsvertrag sinnvoll?
• Kann das Erscheinungsbild durch preiswerte Renovierungen deutlich verbessert werden?
• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
• Benötigen Sie ein Wertgutachten oder kennen Sie den Wert?
• Erfolgt der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist?
• Liegen Ihnen alle erforderlichen Unterlagen vor?

Beim letzten Punkt sollten Sie daran denken, dass beim Wohnungsverkauf im Vergleich zum Hausverkauf einige zusätzliche Unterlagen erforderlich sind. Dazu zählen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung.

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Die wirklich zwingend anfallenden Kosten für den Verkäufer sind überschaubar:

• Kosten für Werbung
• Kosten für den Energieausweis und andere Dokumente
• Kosten für die Löschung des Grundbucheintrags

Dies sind allesamt recht kleine Posten, die in der Gesamtbilanz fast vernachlässigbar sind. Deutlich höhere Kosten können aber – abhängig vom Einzelfall – aufgrund spezieller Umstände anfallen:

• Renovierungskosten
• Kosten eines Verkehrswertgutachtens
• Spekulationssteuer
• Die Vorfälligkeitsentschädigung für die Finanzierung

Die Notarkosten trägt der Käufer. Wenn Sie einen Makler beauftragen, können diese Kosten ebenfalls ganz oder teilweise auf den Käufer umgelegt werden. Rechtlich stellt dies kein Problem dar, weil das so genannte „Bestellerprinzip“ nur für Vermietungen gilt, nicht aber für Verkäufe. Abhängig von der Lage der Immobilie kann es aber sein, dass Käufer nicht bereit sind, einer Maklerprovision zu bezahle. In Nürnberg oder München werden Sie damit keine Probleme haben, in Regionen mit hohem Leerstand kann sich „Provisionsfrei zu verkaufen“ hingegen als entscheidendes Verkaufsargument erweisen.

Fazit: Sprechen Sie rechtzeitig mit Mietern und der Hausgemeinschaft!

Anders als bei einem Hausverkauf ist bei einem Wohnungsverkauf auch die Eigentümergemeinschaft des Hauses betroffen. Wenn die Wohnung vermietet ist, kommen die Mieter als weitere involvierte Partei hinzu. Mögliche Einspruchsrechte der Eigentümergemeinschaft sind auf wenige Ausnahmefälle beschränkt, in denen der potenzielle Käufer die Wohnung zweckentfremden will oder absehbar seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Mieter haben demgegenüber zwar kein Mitspracherecht bei Ihrer Verkaufsentscheidung, aber das Fortbestehen des Mietvertrags sowie das Vorkaufsrecht verkomplizieren den Verkauf deutlich.