Wohnung: Wann kaufen, wann mieten?

Manchmal fällt die Entscheidung leicht, eine eigene Immobilie zu kaufen. Nämlich dann, wenn die monatlichen Kosten eines Kaufs nicht höher als die Miete sind und die eigene berufliche und private Situation langfristige Planungen erlaubt. Leicht fällt die Entscheidung auch, wenn Sie sich in der komfortablen Lage befinden, Wohneigentum ohne Finanzierung kaufen zu können. Wenn Sie jedoch eine langfristige Finanzierung in Anspruch nehmen, schränkt dies Ihre Möglichkeiten ein, flexibel auf unvorhergesehene berufliche oder private Wendungen zu reagieren. Dann gilt es, die Vor- und Nachteile genau abzuwägen.

Was sind die Vorteile einer Eigentumswohnung?

Der größte Vorteil liegt selbstverständlich darin, dass Sie mit Ihren monatlichen Zahlungen Eigentum aufbauen. Eine Wohnung zu kaufen dient also der Altersvorsorge, außerdem kann sie vererbt werden. Als Mieter zahlen Sie dagegen im Lauf Ihres Lebens ein Vermögen, von dem anschließend nichts bleibt. Ein weiterer Vorteil besteht in der Wohnraumsicherheit. Kein Vermieter kann Ihnen wegen Eigenbedarfs oder aus anderen Gründen kündigen. Eng damit verbunden ist die Möglichkeit, die Räume nach Ihren Wünschen zu gestalten. Zwar haben Sie auch als Mieter diesbezüglich große Freiheiten, müssen aber beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Was sind die Vorteile einer Mietwohnung?

Als Mieter bleiben Sie flexibel. Beruflich bedingte Umzüge sind heute an der Tagesordnung, der lebenslange Job an einem Ort ist eher selten geworden. Sie bleiben auch in anderer Hinsicht flexibel: Wenn es einmal notwendig wird, können Sie Ihre monatlichen Fixkosten durch einen Umzug nachhaltig senken. Und auch die Anpassung an Veränderungen im Privatleben ist erheblich einfacher. Wenn sich Nachwuchs ankündigt, können Sie schnell auf den erhöhten Wohnraumbedarf reagieren. Auch im Fall einer Trennung kann eine Eigentumswohnung zum Problem werden, wenn keiner der Partner die Kosten allein tragen kann. Vorteilhaft ist auch, dass Sie nicht mit ungeplanten größeren Ausgaben rechnen müssen, die bei einer eigenen Immobilie gelegentlich anfallen können.

Sind die Nebenkosten gleich hoch?

Egal ob Sie Eigentümer oder Mieter sind, einen großen Teil der Nebenkosten tragen Sie in jedem Fall. Denn die meisten Nebenkosten legen Vermieter auf die Mieter um. Der größte Posten besteht natürlich in den Heizkosten, aber auch die Müllabfuhr, die Straßenreinigung und andere kommunale Gebühren zahlen Mieter ebenso wie Eigentümer. Auch die Kosten der Gebäudeversicherung können auf die Mieter umgelegt werden. Dennoch müssen Sie als Eigentümer mit einigen zusätzlichen Kosten rechnen. Dazu zählt die Instandsetzungsrücklage, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben gebildet werden muss. Meist fallen auch noch Verwaltungskosten an, weil die Eigentümer eines Hauses üblicherweise einen Verwalter beauftragen. Insgesamt müssen Sie als Eigentümer also mit höheren monatlichen Nebenkosten rechnen.

Kosten sind nicht gleich Kosten!

Natürlich ist zu bedenken, dass zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage nicht zu den typischen Nebenkosten zählt, weil das Geld in Ihrem Besitz verbleibt. Aber es sind eben Kosten, die Sie zunächst einmal monatlich aufbringen und damit in der Kalkulation berücksichtigen müssen.

Hier finden Sie nützliche Ratgeber rund ums Thema Wohnungskauf

Welche Kosten fallen bei einer Eigentumswohnung an?

Für den Vergleich mit der Mietwohnung gehen wir hier von der selbst genutzten Eigentumswohnung aus. Wird die Wohnung vermietet, können einige der Kosten auf die Mieter umgelegt und andere steuerlich geltend gemacht werden. Beim Kauf fallen folgende Kosten an:

• Grunderwerbssteuer, abhängig vom Bundesland
• Maklergebühren
• Nebenkosten der Finanzierung, zum Beispiel Wertermittlung
• Notar- und Grundbuchkosten, zusammen rund zwei Prozent

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, fallen regelmäßig die schon erwähnten Nebenkosten an. Zusätzlich sollten Sie bedenken, dass außerplanmäßige Kosten anfallen können, die in der anfänglichen Kalkulation nicht enthalten sind. Dazu zählen

• Reparaturen, die für Mieter der Vermieter übernimmt
• Mögliche Erschließungskosten
• Mögliche Anhebungen der Grundsteuer oder kommunaler Gebühren
• Mögliche Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung

Insbesondere in einem Altbau ist darüber hinaus damit zu rechnen, dass irgendwann größer Baumaßnahmen erforderlich sind, beispielsweise eine neue Eindeckung des Dachs oder eine Renovierung der Fassade. Es ist nicht sichergestellt, dass die für die Instandsetzung gebildeten Rücklagen in jedem Fall ausreichen.

Was sind die Kosten einer Mietwohnung?

Neben der regelmäßig zu entrichtenden Miete und den Nebenkosten können einmalig beim Abschluss des Mietvertrags zusätzliche Kosten anfallen: Die Kaution Maklergebühren, falls Sie einen Makler beauftragt haben („Bestellerprinzip“) Abschlagszahlungen an den Vormieter Oft ein Monat mit zwei Mietzahlungen

Kann ich mir eine eigene Immobilie leisten?

Alle Vergleiche zwischen Eigentum und Miete sind natürlich wenig hilfreich, wenn das persönliche Budget nicht für einen Immobilienkauf reicht. Recht gut stehen die Chancen, wenn Sie über 20 Prozent Eigenkapital verfügen und die monatlichen Raten und Nebenkosten zusammen weniger als 50 Prozent des frei verfügbaren Einkommens ausmachen. Aber auch dann kann es vorkommen, dass die Banken freundlich abwinken. Ganz fatal sind natürlich negative Einträge bei der Schufa. Deswegen sollten Sie auf jeden Fall vorher eine Selbstauskunft einholen, um zu prüfen, ob möglicherweise unberechtigte Einträge vorhanden sind. Das kommt durchaus häufiger vor, beispielsweise infolge einer Verwechslung aufgrund einer Namensgleichheit. Diese Einträge sollten Sie vor den Verhandlungen über eine Immobilienfinanzierung unbedingt löschen lassen. Aber auch ein befristeter Arbeitsvertrag oder ein erst kurz bestehendes Beschäftigungsverhältnis sind hohe Hürden auf dem Weg zu Finanzierung.

Manchmal steht der Schufa-Score im Weg

In ihrem Scoring-Verfahren berechnet die Schufa individuelle Kreditausfallwahrscheinlichkeiten. Der dazu verwendete Algorithmus ist ein Geschäftsgeheimnis, die Schufa muss laut Rechtsprechung die angewandten Kriterien nicht offen legen. Dieses Verfahren führt gelegentlich zu unliebsamen Überraschungen.

Was sollte beim Wohnungskauf beachtet werden?

Nicht nur der Zustand der Wohnung ist wichtig, sondern auch der des gesamten Hauses. Insbesondere in einem Altbau ist das Risiko hoch, dass bald Renovierungs- oder Sanierungskosten anfallen. Auch die Energiekosten können im typischen Altbau sehr hoch sein – hohe Räume und schlecht gedämmte Außenwände sind eine teure Kombination! Natürlich sollten Sie auch ein wenig auf die Nachbarschaft achten. Es ist schon ein Unterschied, ob in der Nachbarwohnung der Eigentümer wohnt oder eine Studenten-WG! Bei der Beurteilung der Lage sollten Sie auch daran denken, dass Sie vielleicht irgendwann einmal einen Käufer oder einen Mieter suchen werden. Das kann auch dann passieren, wenn die Wohnung zunächst zur eigenen Nutzung und nicht als Kapitalanlage gedacht ist. Manchmal läuft das Leben eben anders als ursprünglich geplant.

Was ist bei einer Mietwohnung zu beachten?

Wenn Sie eine Wohnung mieten steht klar im Vordergrund, ob das Umfeld, die monatlichen Kosten und natürlich die Wohnung selbst zu Ihren persönlichen Vorstellungen passen. Natürlich ist es auch für Mieter ärgerlich, wenn sie nach ein oder zwei Jahren feststellen, sich falsch entschieden zu haben. Aber wenn Sie zur Miete wohnen, ist dieser Fehler leichter zu korrigieren als bei den eigenen vier Wänden.

Fazit: Immobilie kaufen oder mieten?

Fassen wir zusammen: Wenn alles planmäßig verläuft, ist aus finanzieller Sicht der Kauf meist die bessere Entscheidung. Wer 20 oder 30 Jahre lang in den eigenen vier Wänden gewohnt hat, wird rückblickend meist feststellen, dass er - wenn überhaupt - monatlich nicht viel mehr als ein Mieter bezahlt hat, dafür aber über wertvolles Eigentum verfügt. Problematisch wird es dann, wenn die Unwägbarkeiten des Lebens diesen Plan durchkreuzen. Das allerschlimmste Szenario besteht darin, dass Sie irgendwann die monatlichen Belastungen nicht mehr stemmen können. Eine mögliche Zwangsversteigerung ist mit erheblichen Verlusten verbunden. Aber auch andere berufliche oder private Veränderungen können einen Umzug erforderlich machen. In München, Düsseldorf, Köln oder auch Nürnberg mag das unproblematisch sein, weil Sie wahrscheinlich schnell solvente Käufer oder Mieter finden. In Regionen mit hohem Leerstand kann das Eigenheim dann aber schnell zur finanziellen Last werden, die monatlich zusätzlich aufgebracht werden muss, während Sie woanders eine Wohnung mieten.