Wohnung verkaufen: Was muss ich beachten?

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Sie haben sich entschieden, Ihre Wohnung zu verkaufen. Selbstverständlich möchten Sie für Ihre Immobilie einen angemessenen Verkaufspreis erzielen. Natürlich wollen Sie den Kauf ohne nennenswerten Zeitverlust abwickeln. Bei der Frage, auf was muss ich beim Verkauf meiner Wohnung achten, stehen diese beiden Ziele im Vordergrund. Doch auch das berechtigte Interesse des Käufers ist zu beachten. Mit guter Vorbereitung können Sie beide Positionen miteinander vereinbaren.

Wohnung verkaufen: Was muss ich beachten bei der Lage?

Auf die Frage, was muss ich beim Wohnungsverkauf beachten, hören Sie regelmäßig: „Die Lage ist wichtig!“. Tatsächlich spielt die Lage eine wesentliche Rolle. Zur Beurteilung der Lage hilft Ihnen ein Blick auf den lokalen Immobilienmarkt, Zu unterscheiden sind gute, mittlere und schlechte Lage. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen, wird der Verkaufspreis maßgeblich von der Lage bestimmt. Deshalb gilt Faustregel Je besser die Lage, desto höher der Verkaufspreis.“. Suchen Sie zuerst Angaben zur Lage Ihrer Immobilie heraus. Sie wird unter anderem bestimmt durch die Stadt, den Ortsteil und die Straße. Auch die Anbindung an das Straßennetz und an den öffentlichen Personenverkehr spielen eine Rolle. Hilfreich ist ein Blick auf die Zeitungsanzeigen von vergleichbaren Objekten und auf die Offerten in Internetportalen weiter.

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Die Lage einer Eigentumswohnung spielt beim Verkauf eine entscheidende Rolle (Bild: Fotolia)

Gute Vorbereitung ist alles: Diese Unterlagen sind wichtig

Wenn Ihr Vorhaben konkret wird, sollten Sie den Verkauf optimal vorbereiten. Der Käufer fordert nämlich eine Reihe von Unterlagen ein. Diese benötigt er für die Finanzierung durch eine Bank. Als Richtlinie gilt für Sie, dass alle Unterlagen von Bedeutung sind, die etwas über den Zustand des Objekts aussagen. Diese Unterlagen benötigen Sie beim Wohnungsverkauf:

  • Objektfotos von innen und außen
  • eine Baubeschreibung
  • eine Aufstellung von Modernisierungsmaßnahmen
  • Bauzeichnungen und Grundrisse
  • die Kubatur mit der Berechnung des umbauten Raums
  • ein aktueller Grundbuchauszug
  • die Versicherungspolice für die Gebäudeversicherung
  • die Teilungserklärung (die Teilungserklärung ist nur beim Wohnungs- und nicht beim Hausverkauf erforderlich)
  • Energieausweis

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Laut Gesetz ist der Wohnungsverkäufer verpflichtet einen Energieausweis für seine Wohnung vorzulegen (Bild: Fotolia)

Wohnung verkaufen: Was muss ich beachten beim Verkaufspreis?

Beim Verkauf Ihrer Immobilie wollen Sie einen angemessenen Preis erzielen. Ist der Verkaufspreis zu niedrig bemessen, verlieren Sie Geld. Setzen Sie ihn zu hoch an, zieht sich der Verkauf unnötig in die Länge. Deshalb ist die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises von größter Bedeutung. Natürlich können Sie ein Wertgutachten erstellen lassen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen. Dafür fallen Kosten an. Sie berechnen sich nach der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Für ein Objekt im Wert von rund 250.000 Euro müssen Sie mit Auslagen zwischen 1.400 Euro und 2.000 Euro rechnen.

Einen Anhaltspunkt bieten auch die Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde. Sie ist gegen Gebühr erhältlich. Gerne können Sie die Kaufpreise vergleichbarer Immobilien natürlich in den Anzeigen Ihrer örtlichen Zeitung oder in den gängigen Immobilienportalen im Internet ermitteln. Alternativ bietet sich eine Suchanfrage über Schaller Immobilien an. Dort geben Sie Ihre Objektdaten ein und erhalten Angaben zu vergleichbaren Immobilien.

Nach der Vertragsunterschrift: Wann erhalte ich den Kaufpreis?

Wenn ein potenter Käufer für Ihre Immobilie gefunden ist, hat dieser Immobilienratgeber bereits erfreuliche Früchte getragen. Nun steht die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags an. Bei Ihrer Frage was Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung beachten müssen, sollten Sie bedenken, dass für den Immobilienverkauf eine Grunderwerbssteuer und die Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Diese Auslagen trägt der Käufer. Für Sie als Verkäufer entstehen beim Wohnung verkaufen lediglich Löschungskosten (z.B. Grundschulden, Nießbrauch, Wohnungsrechte etc.). Ab diesem Zeitpunkt ist der Notar für folgende Punkte verantwortlich:

  • Notarielle Beurkundung des Wohnungsverkaufs
  • Veranlassung der Eintragung der Auflassung im Grundbuch
  • Anorderung der Kaufpreiszahlung beim Käufer
  • Nach Zahlung der Grunderwerbssteuer Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch.
  • Damit ist der Immobilienverkauf juristisch abgeschlossen.

Verkauf über Makler: Wo liegen die Vorteile, wo die Nachteile?

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers mit dem Verkauf des Objekts bietet Ihnen einige Vorteile:

  • Der Makler inseriert Ihr Objekt,
  • Vereinbarung und Durchführung der Besichtigungstermine mit Interessenten
  • Beantwortung von Rückfragen
  • Begleitung beim Nachtermin
  • Finanzierungsabwicklung
  • Vorbereitung beim Notar

Mit diesen Aufgaben erspart Ihnen Ihr Immobilienmakler unnötige Telefonate mit dem Kunden, Sie erleben den Verkauf einfach entspannter.

Verbraucherschützer warnen in letzter Zeit außerdem vor einer neuen Betrugsmasche. Hier geben sich Betrüger als interessierte Käufer aus. Mit der Beauftragung eines Maklers können Sie dieses Risiko minimieren. Viele Käufer sehen in der Maklerprovision allerdings einen Nachteil und lehnen den Kauf über Makler ab. Die Provision fällt als Kostenposition für den Käufer nach der Unterschrift des Kaufvertrags an. In der Regel ist die Investition in die Maklergebühr gut angelegt, da so unangenehme Überraschungen vermieden werden.