Wohnung in Nürnberg? Wo am besten kaufen?

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Immobilien in Nürnberg kaufen
Immobilien in Nürnberg: Wo lohnt sich der Kauf jetzt noch?

Die Preise für Eigentumswohnungen sind auch in Nürnberg in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Für Kapitalanleger bleiben Wohnungen in der Metropole Mittelfrankens dennoch attraktiv. Zwar haben die Mieten nicht ganz Schritt gehalten mit der Entwicklung der Kaufpreise, weswegen die Renditeerwartungen im Durchschnitt nicht mehr ganz so hoch sind wie vor einigen Jahren. Aber nach wie vor sind kaum andere Geldanlagen mit einem ähnlich günstigen Rendite-Risiko-Verhältnis zu finden. Für manche private Interessenten sind die Preise in den teureren Stadtteilen mittlerweile aber schwer zu stemmen. Es gibt jedoch Ausweichmöglichkeiten im Stadtgebiet, um günstig eine Immobilie zu kaufen.

Suchen Sie im gesamten Stadtgebiet!

Wenn Sie auf der Suche nach einer erschwinglichen Eigentumswohnung sind, sollten Sie keine vermeintlich teuren Stadtteile vorab aus Ihrer Suche ausschließen. Die durchschnittlichen Preise für Immobilien sind oft wenig aussagekräftig. In einigen Stadtteilen wird der Durchschnittspreis durch Neubauprojekte der letzten Jahre in die Höhe getrieben. Dass diese Stadtteile jetzt als vermeintlich teure Stadtteile in den Statistiken auftauchen, liegt ausschließlich daran, dass unter den in die Statistik eingehenden Transaktionen sehr viele Neubauwohnungen waren. Im Gebäudebestand können Sie auch dort günstig eine Wohnung kaufen.

Häusermarkt und Wohnungsmarkt sind nicht identisch

Ein zweiter zu beachtender statistischer Effekt besteht darin, dass die Nachfrage nach Wohnungen in anderen Stadtteilen sehr groß ist als die Nachfrage nach Häusern. Tendenziell sind Eigentumswohnungen in Citylagen sehr begehrt, während in den grünen Randlagen Häuser hoch im Kurs stehen. In einigen Stadtteilen fallen die Preisniveaus daher deutlich auseinander. So sind beispielsweise in Sandberg Häuser deutlich überdurchschnittlich teuer, während Eigentumswohnungen relativ günstig sind. Auch dieser Effekt trägt dazu bei, dass der durchschnittliche Immobilienpreis eines Stadtteils wenig aussagekräftig ist.

Welche Gegenden sind besonders beliebt?

Über alle Generationengrenzen hinweg erfreut sich die Altstadt größter Beliebtheit, was sich allerdings auch in den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen niederschlägt. Dasselbe gilt grundsätzlich auch für den direkt anschließenden Stadtteil Nordstadt. In nördlicher und östlicher Richtung vom Zentrum finden sich die guten bis sehr guten Wohnlagen überwiegend in Citynähe, während weiter außen mittlere Wohnlagen dominieren. In südlicher und westlicher Richtung zeigt sich ein gegenteiliges Bild. In der Nähe der Innenstadt finden sich bevorzugt gemischte Wohn- und Gewerbegebiete, die durch einfache Wohnlagen gekennzeichnet sind. Die weiter außen liegenden Stadtteile weisen deutlich bessere Wohnlagen auf.

Peripherie ist nicht gleich Peripherie

Auch die Großstadt in Mittelfranken blieb von den Bausünden der 60er und 70er Jahre nicht vollständig verschont. Damals bestand die vorrangige Aufgabe darin, möglichst schnell in möglichst großem Umfang Wohnraum zu schaffen. Deswegen sind an den Rändern vieler Großstädte jene Neubaugebiete entstanden, die damals als die Zukunft des Städtebaus angesehen wurden, heute aber als wenig attraktiv gelten. In Nürnberg ist der im Südosten gelegene Stadtteil Langwasser ein Beispiel dafür. Daher ist Langwasser eher ein Tipp für diejenigen, die nach einer günstigen Mietwohnung suchen.

Worauf sollten Kapitalanleger achten?

Nürnberg gehört zu den Großstädten, die in den letzten Jahren in den Fokus der Kapitalanleger gerückt sind. In den A-Metropolen wie München oder Berlin sind die Immobilienpreise so stark gestiegen, dass trotz der hohen Mieteinnahmen die Renditen leicht rückläufig waren. Daher weichen derzeit viele Anleger auf Städte wie Nürnberg aus. Anleger sollten daraus zwei Schlüsse ziehen.

1. Warten lohnt sich nicht

Das gestiegen Interesse der Anleger hat dazu geführt, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegen sind als die Mieten. Die Renditen sind also gesunken und es ist auch keine Trendumkehr in Sicht. Wer noch abwartet, kann also in näherer Zukunft nicht mit höheren Renditen rechnen. Das liegt zum Teil einfach daran, dass deutlich höhere Mieten nur noch in Toplagen mit entsprechend gut situierten Mietern durchsetzbar sind. Allein im Zeitraum von 2010 bis 2015 sind die Kaufpreise in der fränkischen Großstadt um durchschnittlich 81 Prozent gestiegen. Ein einfacher Vergleich mit der Entwicklung von Löhnen, Gehältern und Renten reicht aus, um zu erkennen, dass vergleichbare Mietsteigerungen nicht durchsetzbar sein werden.

2. Achten Sie auf die Wertstabilität

Wenn Sie eine langfristige Anlageentscheidung treffen, sollten Sie neben der kurzfristigen Rendite auch die langfristige Wertstabilität im Auge behalten. Momentan können Sie angesichts der Lage auf dem Wohnungsmarkt sicherlich bei jeder akzeptablen Wohnung damit rechnen, Mieter zu finden. Langfristig ist dies jedoch keinesfalls überall garantiert. In Nürnberg ist zwar wegen der geographisch limitieren Ausbreitungsmöglichkeiten der Stadt auch längerfristig nicht mit einem massiven Überangebot an Wohnraum zu rechnen. Auf der ganz sicheren Seite befinden Sie sich aber, wenn Sie sich für eine Eigentumswohnung in guter Lage in Citynähe entscheiden. Hier werden Sie auch in Zukunft mühelos Mieter oder Käufer finden. Die grünen Randbezirke stehen dagegen üblicherweise eher bei Hauskäufern hoch im Kurs.

Worauf sollten Selbstnutzer achten?

Wer eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung kauft, sollte darauf achten, sich im Haus und im Umfeld wohl zu fühlen. Auch in Nürnberg gibt es studentisch geprägte Viertel und ruhige Wohnlagen, die typischerweise eher von Senioren bevorzugt werden. Für Anleger sind wegen der großen Nachfrage beide Lagen interessant, Selbstnutzer werden dagegen klare Präferenzen haben. Sie sollten auch das Gespräch mit den anderen Eigentümern im Haus suchen. Manchmal passt es einfach nicht! Vergessen Sie dabei auch nicht, dass Sie später an Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden sind, die unter Umständen auch Kosten verursachen.

Checkliste Wohnungskauf

Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, sind zahlreiche Details zu beachten. Einige rühren daher, dass Sie Kompromisse mit den übrigen Eigentümern eingehen müssen, die beim Kauf eines Hauses nicht erforderlich sind. Folgendes sollen Sie auf jeden Fall vor dem Kauf prüfen:

  • Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Den Grundbuchauszug
  • Besteht ein Mietvertrag?
  • Bestehen Sondernutzungsrechte für Garten, Dachboden, Keller oder Stellplätze?
  • Den Grundsteuerbescheid
  • Die aktuellen Nebenkostenabrechnungen

Wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage erwerben, sollten Sie auch die Mieterfluktuation im Haus und – falls möglich – in der Nachbarschaft prüfen. Häufige Mieterwechsel verursachen nicht nur Kosten, sondern sind auch ein Hinweis auf Probleme, die Ihnen möglicherweise entgangen sind.

Neubau oder Altbau?

Neubauwohnungen sind natürlich deutlich teurer als vergleichbare ältere Wohnungen, aber auf der anderen Seite auch mit deutlich niedrigeren Folgekosten verbunden. Das betrifft nicht nur die absehbaren Renovierungskosten, von denen Sie im Neubau auf absehbare Zeit verschont bleiben. Auch die Energiekosten, die einen erheblichen Teil der monatlichen Nebenkosten ausmachen, sind deutlich niedriger, weil die Energieeinsparverordnung für Neubauten diesbezüglich strenge Vorgaben macht. Ein wichtiger Vorzug vieler Altbauten besteht hingegen darin, dass diese sich oft in historisch gewachsenen Umgebungen befinden – die Altstadt heißt nicht umsonst Altstadt! Neubauten entstehen dagegen schwerpunktmäßig dort, wo neues Bauland ausgewiesen wird. Hier ist vieles moderner und vielleicht auch zweckmäßiger, aber es fehlt der besondere Flair der historischen Wohngegenden.

Welche Kosten fallen beim Wohnungskauf an?

Insgesamt sollten Sie beim Kauf einer Wohnung etwa 10 Prozent Nebenkosten einplanen. Die größten Posten sind:

  • Die Maklerkosten, die Sie ganz oder anteilig tragen müssen
  • Die Notarkosten
  • Die Nebenkosten der Finanzierung
  • Die Kosten des Grundbucheintrags
  • Die Grunderwerbssteuer

Außerdem werden Sie vom Vorbesitzer dessen Anteil an der Instandhaltungsrücklage übernehmen.


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