Wohnung als Kapitalanlage - lohnt sich das?

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Die Frage "Wohnung als Kapitalanlage - lohnt sich das?" ist seit jeher eine immer wieder diskutierte Thematik. Wer für die eigene Person eine vernünftige Antwort finden möchte, „lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?“, muss verschiedene Facetten berücksichtigen.
Eine Kapitalanlage Wohnung beinhaltet begrifflich, dass die Wohnung nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wird, sondern an einen Mieter vermietet wird. Die Miete ist die Rendite, die sich aus der Kapitalanlage ergibt.

Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage im Vergleich mit anderen Anlagen

Ein erster Ansatzpunkt für die Frage "Wohnung als Kapitalanlage – lohnt sich das?" ist der Vergleich mit anderen Kapitalanlagemöglichkeiten. Wer in Aktien investiert, kann riesige Renditen erwirtschaften, kann aber auch über Nacht sein gesamtes Kapital verlieren. Aber auch derjenige, der sein Geld brav auf einem Sparbuch anspart oder in festverzinslichen Wertpapieren anlegt, darf angesichts der zunehmend geringer werdenden Verzinsungsmöglichkeiten kaum mehr auf eine angemessene Rendite hoffen. Das Schreckgespenst der Negativzinsen macht die Runde. Wer aus dieser Sichtweise die Thematik beurteilt, ist zwangsläufig beim Thema Kapitalanlage Wohnung.

Wohnung als Kapitalanalage - lohnt sich das?

Die Frage, „lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage“?, ist im Grunde leicht zu beantworten. Eigentlich lohnt es sich immer. Ein entscheidender Gesichtspunkt dabei ist, dass eine Immobilie als „Betongold“ immer einen gewissen Wert hat und diesen Wert dauerhaft behält. Vorausgesetzt ist natürlich, dass die Immobilie über die Jahre hinweg stets in Stand gehalten und bei Bedarf instandgesetzt wird und damit ihren Wert beibehält. Ist die Immobilie an einen Mieter vermietet, streicht der Vermieter jeden Monat die Miete ein. Zugleich muss er die Immobilie regelmäßig finanzieren und den Kapitaldienst gegenüber der finanzierenden Bank abdecken. Im Idealfall übersteigen die Mieteinnahmen die Verbindlichkeiten aus dem Kapitaldienst. Irgendwann ist die Immobilie bezahlt und gehört vollständig dem Eigentümer. Ist der Immobilienwert über die Jahre hinweg gestiegen, kann der Eigentümer die Immobilie idealerweise zu einem wesentlich höheren Kaufpreis verkaufen, also selbst als Kaufpreis bezahlt hat. Und bekanntermaßen sind die Immobilienwerte in den letzten Jahrzehnten fortlaufend angestiegen.

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Niedrige Hypothekenzinsen sind ein Kaufsignal

Gerade in Zeiten, in denen Hypothekenzinsen im unteren und untersten Bereich liegen, ist die Frage, lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage, besonders einfach zu beantworten. Wer beispielsweise drei Prozent Hypothekenzinsen entrichten muss, zahlt für ein Bankdarlehen von 100.000 EUR 3.000 EUR Zinsen. Bei einem Prozent Tilgung, entrichtet er insgesamt einen Kapitaldienst von 4.000 EUR im Jahr. Um selbst keine Belastung zu haben, muss die Wohnung für 333 EUR vermietet werden. Dann zahlt der Mieter faktisch mit der Miete den Kapitaldienst. Jeder zusätzliche Euro Mieteinnahmen fließt in die Taschen des Vermieters. Die Frage" ist eine Wohnung eine Kapitalanlage", ist damit eigentlich beantwortet.

Anteilige Kosten für Hausgeld müssen kalkuliert werden

Ein Kostenfaktor den der Eigentümer (Kapitalanleger) bei der Vermietung beachten muss, ist die Beteiligung an den Zahlungen für das Hausgeld. Das Hausgeld bezahlt der Eigentümer monatlich an die Wohnungseigentumsverwaltung für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen. Den größten Teil dieser Kosten trägt allerdings der Mieter, da diese die tägliche Nutzung betreffen (z.B. Hausmeisterdienste, Wartungskosten für Aufzug, Heizungsanlage etc.). Nicht umlagefähig auf den Vermieter sind Kosten für Reparatur- und Instandhaltung. diese muss immer der Eigentümer begleichen. Da das Hausgeld immer monatlich als Pauschale zu entrichten ist, gilt als grobe Faustregel die Teilung der Kosten  von 2/3 für den Mieter und 1/3 für den Eigentümer.  

Vorsicht beim Kauf einer Wohnung als Steuersparmodell

Keinesfalls sollte eine Kapitalanlage Wohnung als Steuersparmodell betrachtet werden. Mögliche Steuerersparnisse sind natürlich ein interessanter Aspekt. Die Rendite einer Kapitalanlage Wohnung sollte zunächst nur danach beurteilt werden, ob ein Mietinteressent bereit ist, für das Objekt die notwendige Miete zu zahlen. Nur dann hat der Eigentümer die Sicherheit, dass die Mieteinnahmen aus der Miete hoch genug sind, um das eingesetzte Kapital ausreichend zu verzinsen und langfristig zurückzuführen. Erst danach kommen die Steuervorteile sozusagen als das Sahnehäubchen ins Spiel. 

Ein lehrreiches Beispiel sind die Investitionen nach der Wiedervereinigung Deutschlands, als Heerscharen von Steuersparern in den neuen Bundesländern in Immobilien investierten und dabei mehr oder weniger ausschließlich die Steuervorteile zum Maßstab ihrer Investitionen machten. Sie übersahen dabei, dass es nicht genug Mietinteressenten gab, die es sich leisten wollten und leisten konnten, in diese oft luxuriös sanierten Wohnungen einzuziehen und die notwendigen Mieten zu zahlen.

Die Lage der Wohnung ist entscheidend

Nicht jede Wohnung eignet sich als Kapitalanlage. Eine alte Weisheit ist, dass die Lage der Wohnung ein entscheidender Faktor ist. Eine Wohnung muss sich optimal vermieten lassen. Der Eigentümer muss auch dann möglichst übergangslos einen neuen Mieter finden, wenn der alte Mieter auszieht. Das schlechteste Haus in der besten Lage ist immer mehr wert und ertragreicher als das beste Haus in einer schlechten Lage. Die Lage einer Immobilie ist nicht veränderlich, wohl aber deren baulicher Zustand und die Ausstattung.

Entscheidend für die Lage einer Immobilie sind unter anderem die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulangebot, kulturelle Einrichtungen, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen und die Nähe zum Arbeitsplatz. Um die Lage richtig einzuschätzen, sollte sich ein Anleger selbst die Frage stellen, ob er unter bestimmten Umständen, in Abhängigkeit von Einkommen und Familienstand, in eine bestimmte Wohnung oder ein Haus selbst einziehen würde und bereit wäre, die von dessen Eigentümer verlangte Miete zu entrichten.

Immer eine gute Entscheidung – wenn alle Kriterien beachtet werden

Die Frage, „lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage“ hängt also von unterschiedlichen Aspekten ab, die nur im Zusammenhang miteinander bewertet werden können. Eine Kapitalanlage Wohnung ist unter dem Strich immer eine gute Entscheidung, vorausgesetzt der Anleger beachtet die dafür maßgeblichen Kriterien.