Wie wird der Wert eines Hauses ermittelt?

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Der Wert eines Hauses hängt von sehr vielen Faktoren ab. Neben der Größe des Grundstücks, der Wohnfläche und dem Zustand spielen auch die Lage, die Mikrolage und weitere durch die Umgebung bestimmte Faktoren für die Immobilienbewertung eine Rolle. Daneben bestimmen auch die Entwicklungen des nationalen und des regionalen Immobilienmarkts die Wertentwicklung maßgeblich mit. Oft beeinflussen auch Gesetzesänderungen – oder auch nur die Diskussion über solche Änderungen – die Preisentwicklung. All das macht die Wertermittlung schwierig und damit auch zwingend ungenau. Letztlich ist eine Immobilie eben genau so viel wert, wie jemand dafür zu bezahlen bereit ist.


Nach welchen Verfahren wird der Hauswert ermittelt?

Um eine Preisvorstellung nennen zu können, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie allerdings schon vor dem Verkauf einigermaßen realistisch einschätzen können. Außerdem muss der Wert auch oft ermittelt werden, wenn überhaupt kein Verkauf geplant ist – beispielsweise im Erbfall oder bei einer geplanten Beleihung der Immobilie. Zur Ermittlung des Wertes werden verschiedene Verfahren angewandt.

Das Vergleichswertverfahren

Ein einfaches Verfahren! Aber nur dann, wenn das Gebäude und das Grundstück hinreichend große Ähnlichkeit mit anderen Objekten aufweisen. In diesem Fall kann aus den erzielten Erlösen für diese Objekte auf Ihre Immobilie geschlossen werden.

Das Sachwertverfahren

Wenn der Wert nicht über das Vergleichswertverfahren aus tatsächlichen Marktpreisen ermittelt werden kann, liegen die Dinge komplizierter. In diesem Fall muss der Wert irgendwie errechnet werden. Eine Möglichkeit besteht darin, die Kosten für einen Neubau des Hauses zu kalkulieren. Davon werden altersbedingte und sonstige wertmindernde Mängel abgezogen, um so den Zeitwert zu bestimmen.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt eher für gewerbliche Immobilien oder für Mietobjekte zur Anwendung. Es handelt sich um ein betriebswirtschaftliches Verfahren, bei dem die Frage im Vordergrund steht, welche Einnahmen sich durch Vermietung der Immobilie erzielen lassen. Für selbst genutzte Immobilien ist der so ermittelte Wert eher uninteressant.

Verkehrswert = Marktwert?

Grundsätzlich sind die Begriffe Verkehrswert und Marktwert als Synonyme aufzufassen. Die bisweilen auftretende begriffliche Verwirrung rührt daher, dass nur der Verkehrswert rechtlich präzise definiert ist. Er wird durch Gutachter ermittelt und soll idealerweise exakt den Preis angeben, der für eine Immobilie am Stichtag des Gutachtens auf dem freien Markt erzielt werden kann. Das ist nichts anderes als das, was man üblicherweise unter dem Marktwert versteht! Wenn der tatsächliche Verkaufspreis vom Verkehrswert abweicht, bedeutet das nicht, dass der ermittelte Wert fehlerhaft gewesen sein muss oder nicht korrekt den Marktwert widerspiegelt. Es bedeutet lediglich, dass Dinge nicht immer zum Marktwert verkauft werden. Wenn dem so wäre, bräuchte sich niemand über Verkaufs- oder Verhandlungsstrategien Gedanken zu machen!

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Was genau wir im Sachwertverfahren berücksichtigt?

Für private Immobilienbesitzer ist das Sachwertverfahren von besonderer Bedeutung. Dabei werden der Wert des Grundstücks und der Wert des Gebäudes separat bestimmt.

Der Grundstückswert

Weil auch Gerichte und Behörden häufig Informationen über den Wert eines Grundstücks benötigen, wurde ein standardisiertes Verfahren zur Wertermittlung eingeführt. Diese Aufgabe hat der Bund den Ländern übertragen, die zu diesem Zweck Gutachterausschüsse eingesetzt haben. Die von den Ausschüssen ermittelten so genannten Bodenrichtwerte sind allgemein zugänglich. Zu den wichtigsten bei der Ermittlung der Grundstückswerte genutzten Daten gehört die Kaufpreissammlung, also die tatsächlichen Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke. Die Wertgutachten der Gutachterausschüsse sind nicht bindend, liefern aber einen guten Richtwert zur Abschätzung des Grundstückswertes.

Der Hauswert beziehungsweise Verkehrswert

Zur Ermittlung des Wertes des Gebäudes werden im ersten Schritt die Kosten ermittelt, die heute beim Bau desselben Gebäudes anfielen. Dazu zählen auch die beim Bau anfallenden Nebenkosten. Anschließend wird die Abnutzung des Gebäudes in Abzug gebracht. Dabei wird von einem linearen Wertverlust während der gesamten Nutzungsdauer ausgegangen. Für Fertighäuser wird eine Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren angenommen, für Massivhäuser 80 bis 100 Jahre. Der so ermittelte Wert soll realistisch beschreiben, welcher Preis tatsächlich erzielbar wäre. Aus diesem Grund werden auch Marktdaten wie die örtliche Nachfrage und das örtliche Angebot berücksichtigt.


Wodurch kann der Wert beeinflusst werden?

Der Verkehrswert unterliegt den Schwankungen des Immobilienmarkts. Wer sein Einfamilienhaus verkaufen möchte, sollte daher auf einen günstigen Zeitpunkt achten. Gegenwärtig sind Immobilien sehr hoch bewertet, weswegen dies aktuell kein ernsthaftes Problem darstellt. Wichtiger ist, dass durch eine gute Wartung die verbleibende Nutzungsdauer der Immobilie gesteigert werden kann. Das betrifft zum Beispiel Wasser- und Elektroinstallationen oder die Dacheindeckung. Wenn Sie entsprechende Wartungsarbeiten nachweisen können, fallen die Altersabschläge deutlich geringer aus.


Welche Informationsquellen stehen zur Verfügung?

Die Bodenrichtwerte zur Ermittlung des Grundstückswertes werden von den Bundesländern auch im Internet veröffentlicht. Deutlich schwieriger gestaltet sich die Ermittlung des Hauswertes. Zwar werden regelmäßig zahlreiche Studien zur Entwicklung der Preise in nahezu allen Regionen veröffentlicht, aber diese helfen im konkreten Einzelfall nicht allzu viel. Erstens erfahren Sie dort nichts über den Zustand der in der Studie berücksichtigten Immobilien und zweitens werten die Autoren meist die veröffentlichten Angebotspreise aus. Diese stimmen im Allgemeinen nicht mit den tatsächlichen Verkaufspreisen überein.

Den Wert selbst ermitteln?

Im Internet finden sich zahlreiche Online-Tools, um den Wert eines Hauses zu bestimmen. Um eine ungefähre Vorstellung vom Zeitwert zu erhalten, sollten Sie einige davon nutzen. Aber natürlich sollten Sie diese per Faustformel und ohne individuelle Begutachtung der Immobilie ermittelten Werte nicht überinterpretieren.

Besser doch ein Wertgutachten?

Letztlich gibt es keine bessere Methode als die individuelle Bewertung durch einen Experten. Hier haben Sie die Wahl zwischen Architekten und anderen Bausachverständigen oder einem Makler. Die einen kennen sich mit allen bautechnischen Details bestens aus, die anderen kennen den regionalen Markt und das Preisniveau sehr gut. Deswegen kooperieren wir bei Immobilien Schaller mit einem Architekturbüro bei der Wertermittlung – Sie brauchen sich also nicht zwischen beiden Varianten zu entscheiden!


Welche Faktoren sind für die Wertermittlung wichtig?

Fassen wir zusammen: Bei der Bestimmung des Verkehrswertes werden alle Faktoren berücksichtigt, die den zu erzielenden Verkaufspreis beeinflussen:

  • Alter der Immobilie
  • Wohnfläche
  • Grundstücksgröße
  • Außenanlagen
  • Lage
  • Allgemeiner Zustand und eventuelle Schäden
  • Durchgeführte Renovierungen
  • Die tatsächlich erzielten Preise für vergleichbare Objekte
  • Bauweise

Zu beachten ist, dass die Bauweise berücksichtigt wird, indem die aktuellen Baukosten eines identischen Objekts bestimmt werden. Die tatsächlichen früheren Baukosten spielen keine Rolle. Nicht berücksichtigt werden auch subjektive Faktoren wie beispielsweise die finanzielle Situation des Eigentümers. Wenn der Besitzer sein Haus verkaufen muss oder das Objekt gar zwangsversteigert wird, wirkt sich diese denkbar schlechte Verhandlungsposition sicher negativ aus, beeinflusst aber nicht den Verkehrswert des Objekts.


Sonstige Kosten des Hausverkaufs

Neben den Kosten des Wertgutachtens fallen beim Verkauf weitere Kosten an:

  • Kosten für Dokumente (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne…)
  • Direkte Vermarktungskosten (Anzeigen, Expose, Einträge auf Online-Portalen)
  • Eventuell (anteilige) Maklerkosten

Daneben kann bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren auch eine Spekulationssteuer anfallen. Wenn die Immobilie noch belastet ist, muss auch die Vorfälligkeitsentschädigung für die Kündigung der Hypothek einkalkuliert werden, die oft den größten Posten in der Gesamtrechnung darstellt. Oft empfiehlt es sich auch, einige Schönheitsreparaturen durchzuführen, um das Haus optisch ein wenig aufzuwerten. Schwieriger ist die Entscheidung, ob größere Reparaturen – beispielsweise eine Modernisierung der Heizung oder eine Dachsanierung – noch durchgeführt werden sollten. Bei denkmalgeschützten Häusern oder bei Mietobjekten können sich solche wertsteigernden Maßnahmen vor dem Verkauf lohnen, da sie steuerlich absetzbar sind. Allerdings lauern auch hier einige Fallstricke, weswegen Sie dazu Ihren Steuerberater konsultieren sollten. Für ein privat genutztes Einfamilienhaus ist es meist die bessere Entscheidung, stattdessen mit der Minderung des Werts aufgrund des Mangels zu leben.