Wie viel Eigenkapital benötige ich um eine Wohnung zu kaufen?

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Eigenkapital für Wohnungskauf
Das Eigenkapital ist das Fundament jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr Eigenkapital der Käufer einsetzen kann, desto geringer ist der Kredit und die monatliche Belastung.

Wie viel Eigenkapital benötige ich um eine Wohnung zu kaufen? Eine pauschale Antwort auf diese Frage wird Ihnen niemand geben können, auch Ihre Bank nicht. Ob Ihr Kapital ausreicht, erfahren Sie auch dort erst, wenn Ihre persönliche Gesamtsituation geprüft wurde. Ganz genau genommen sogar noch später, nämlich wenn Sie sich für eine konkrete Immobilie entschieden haben. Banken interessieren sich für das Kreditrisiko und entscheiden anhand einer Risikobewertung über eine Immobilienfinanzierung. Ihre vorhandenen Mittel sind dabei nur ein Faktor. Manchmal finanzieren Banken den Kauf einer Immobilie sogar ohne solche Mittel, manchmal reichen auch 40 Prozent nicht aus.

Ein weit verbreiteter Irrtum

Ein nicht nur unter Immobilienkäufern, sondern zum Beispiel auch unter Autokäufern weit verbreiteter Irrtum ist dieser: Wenn ich genügend Eigenkapital einbringe und der Wert der Wohnung oder des Autos deswegen auf jeden Fall höher ist als meine Schulden, geht die Bank doch kein Risiko ein! Die Banken sehen das anders, sie sind teilweise sogar durch regulatorische Vorgaben gezwungen, es anders zu sehen. Wenn der Kredit platzt und die hinterlegte Sicherheit verwertet werden muss, ist aus Sicht der Banken der Schadensfall eingetreten. Selbst wenn die Bank ihre gesamte offene Forderung durch eine Zwangsvollstreckung eintreiben kann, wertet sie dies allenfalls als Schadensbegrenzung. Zumindest im Privatkundengeschäft wird keine Bank in Deutschland einer Finanzierung zustimmen, wenn sie nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit vom einem regulären Verlauf ausgeht.

Wann sollte man besser mieten?

Eine Immobilie zu kaufen ist nicht immer empfehlenswert, in einigen Fällen ist die Mietwohnung schon aus persönlichen Gründen die bessere Wahl. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie aus beruflichen Gründen flexibel und mobil bleiben möchten oder müssen. In anderen Fällen sprechen finanzielle Unwägbarkeiten gegen eine langfristige Immobilienfinanzierung. An erster Stelle stehen hier natürlich Unsicherheiten bezüglich der zukünftigen Einkommensentwicklung. Aber auch potenzielle Unterhaltsverpflichtungen gegenüber Kindern oder dem Partner bergen Risiken, wenn sich die Einkommenssituation des Partners ändert. Zu prüfen ist auch die Vorsorge für den Fall einer längeren Erkrankung. Insbesondere Selbständige und Freiberufler werden in den Verhandlungen mit der Bank darlegen müssen, wie sie eine solche finanzielle Durststrecke überbrücken können.

Geht’s auch ganz ohne eigenes Geld?

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist bei einer guten und sicheren Einkommenssituation manchmal möglich, aber doch eher die Ausnahme. Noch seltener sind Fälle, in denen Banken sogar die Nebenkosten eines Immobilienkaufs finanzieren, was de facto in etwa auf eine 120-Prozent-Finazierung hinausläuft. Das Kernproblem besteht darin, dass die monatliche Belastung bei einer solchen Hypothek überproportional steigt. Nicht nur der zu tilgende Betrag ist höher, sondern auch die Zinsen. Diese beinhalten in solchen Fällen einen Risikoaufschlag. In der Regel ist also ein sehr hohes und sehr sicheres Einkommen erforderlich.

Wie rechnen die Banken?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und diese zu mehr als etwa 80 Prozent finanzieren möchten, verlangen Banken für den darüber hinaus gehenden Teil sehr hohe Zinsen. Diese sind nicht offensichtlich, weil nur der effektive Jahreszins für das Gesamtdarlehen ausgewiesen wird. Intern setzt sich dieser Zinssatz grob gesprochen aus marktüblichen Zinsen für die ersten 80 Prozent und Zinsen von nicht selten über sieben Prozent für den Rest zusammen. Bezogen auf die gesamte Hypothek klingt das zunächst weniger dramatisch: Für eine 100-Prozent-Finanzierung müssen Sie einen Zinsaufschlag zwischen einem halben und einem Prozent gegenüber einer 80-Prozent-Finazierung einkalkulieren. Für ein Darlehen von 200.000 Euro bedeutet dies aber allein im ersten Jahr zusätzliche Zinsen zwischen 1000 und 2000 Euro. Im Laufe der Jahre kommt auf diese Weise einiges zusammen!

Welche Nebenkosten des Immobilienkaufs muss man bedenken?

Wenngleich also in Einzelfällen sogar die Nebenkosten des Kaufs mitfinanziert werden können, sollten Sie zumindest die Nebenkosten dennoch im Regelfall aus eigenen Mittel tragen können. Diese setzen sich zusammen aus

  • Maklerkosten
  • Notarkosten
  • Nebenkosten der Hypothek
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten des Grundbucheintrags

Insgesamt sollten Sie dafür rund 20 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Natürlich dürfen Sie bei der Kalkulation nicht vergessen, dass auch erhebliche Umzugskosten anfallen, wenn Sie eine Wohnung kaufen. Dies gilt natürlich nur dann, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen möchten und sie nicht als Kapitalanlage erwerben.

Welche laufenden Kosten gibt es?

Auch wenn Sie in einer Eigentumswohnung wohnen, fallen neben Zinsen und Tilgung der Hypothek weitere regelmäßige Kosten an:

  • Die üblichen Energie- und Wohnnebenkosten laufen weiter
  • Die Eigentümer müssen eine Instandsetzungsrücklage bilden
  • Sie benötigen private Rückstellungen für Kleinreparaturen innerhalb der Wohnung
  • Meist fallen Kosten für einen Verwalter an
  • Es wird jährlich eine Grundsteuer erhoben
  • Unter Umständen fallen für Straßenarbeiten Erschließungskosten an

Als problematisch erweist sich bisweilen, dass Reparatur- und Sanierungskosten sowie die Erschließungskosten oft nicht längerfristig geplant werden können. Ihr persönliches Budget sollte daher nicht zu eng auf Kante genäht sein und Ihnen gewisse Spielräume lassen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Wohnungskauf?

Wahrscheinlich sind Sie gut beraten, diese Entscheidung primär von persönlichen Erwägungen abhängig zu machen, also von Ihrer privaten und beruflichen Situation. Wenn beides eine langfristige Planung zulässt, ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um in die eigenen vier Wände zu ziehen. Es ist höchst fraglich, ob Sie wirklich davon profitieren, die künftige Entwicklung der Immobilienpreise vorherzusagen zu wollen und so einen besonders günstigen Zeitpunkt für den Kauf zu wählen. Aus pragmatischer Sicht spricht dagegen, dass die Suche ohnehin meist länger dauert und es eher unwahrscheinlich ist, im vermeintlich richtigen Moment eine passende Bleibe zu finden.

Und bei der Immobilie als Kapitalanlage?

Hier stellt sich die Frage nach dem günstigen Kaufzeitpunkt gänzlich neu. Erstens stehen keine Aspekte der privaten Lebensführung im Vordergrund, die meist deutlich wichtiger sind als leichte Preisschwankungen in der Zukunft. Zweitens ist es sehr viel wahrscheinlicher, zum vermeintlich richtigen Zeitpunkt kurzfristig irgendein Anlageobjekt zu finden als ein neues Zuhause, das den persönlichen Vorstellungen entspricht.

Worauf ist beim Kauf zu achten?

Ob die Eigentumswohnung und deren Lage Ihnen zusagen, wissen Sie selbst am besten, wenn Sie eine Wohnung kaufen. Manchmal finden sich allerdings in der Umgebung Störfaktoren, die Ihnen unter Umständen allein deswegen entgehen, weil der Besitzer den Besichtigungstermin geschickt gewählt hat. Denkbar ist beispielsweise eine Lärmbelästigung durch LKW-Verkehr oder sogar Flugverkehr. Ebenfalls denkbar ist, dass in den kommunalen Bebauungsplänen bereits Maßnahmen fixiert sind, die hohe Erschließungskosten nach sich ziehen werden. Weder der Besitzer noch der Notar ist verpflichtet, Sie darauf hinzuweisen. Die entsprechenden Erkundigungen müssen Sie selbst einholen.

Ein doppeltes Fazit

Fazit Nr.1:

Die Eigenkapitalanforderungen der Baufinanzierer sind heute weniger streng, als sie es vor vielleicht 20 Jahren waren. Die alte Faustregel, dass sie mindestens die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen müssen, gilt in dieser Strenge heute nicht mehr. Sie können, sofern die persönlichen Voraussetzungen stimmen, oft auch mit deutlich weniger Eigenkapital eine Wohnung kaufen. Das liegt zum Teil auch daran, dass der Wettbewerb unter den Finanzdienstleistern deutlich stärker geworden ist und darüber hinaus auch Privatkunden via Internet Zugang zu ausländischen Anbietern haben. Früher hat der abgewiesene Kunde noch ein wenig länger Eigenkapital angespart, heute wandert er zur Konkurrenz ab. Das möchten Banken gerne vermeiden.

Fazit Nr.2:

Davon unabhängig ist die Frage zu beantworten, ob Sie die Möglichkeiten zur Finanzierung mit weniger eigenem Kapital tatsächlich nutzen möchten. Hier ist zweierlei zu bedenken. Erstens steigen die monatlichen Belastungen überproportional zum Kreditvolumen an, weil auch die Zinsen für solche Finanzierungen höher sind. Zweitens drohen Ihnen als Eigentümer deutlich eher ungeplante größere Ausgaben als einem Mieter. Der Risikoaufschlag, den Banken für derartige Hypotheken fordern, heißt eben nicht zufällig Risikoaufschlag!


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