Wie sieht ein Immobiliengutachten aus?

Ein Immobiliengutachten ist recht umfangreich, selbst ein Standardgutachten für ein Einfamilienhaus umfasst in der Regel mehr als 30 Seiten. Der Inhalt ist grundsätzlich durch die Immobilienbewertungsverordnung vorgegeben. Weil Wertgutachten beispielsweise auch vom Finanzamt zur Steuerbemessung verwendet werden, soll auf diese Weise ein zumindest annähernd einheitlicher Bewertungsmaßstab sichergestellt werden.

Wann wird eine Verkehrswertermittlung benötigt?

Die häufigsten Gründe, den Wert eines Hauses ermitteln zu lassen, sind:

• Steuerfestsetzung durch das Finanzamt
• Ein Hauskauf oder ein Verkauf eines Hauses
• Die Vererbung eines Hauses
• Vermögensausgleich bei einer Scheidung
• Beleihung des Objekts
• Zwangsversteigerung

Bei der Regelung familiärer Vermögensangelegenheiten ist eine Wertermittlung nicht zwingend erforderlich, wenn eine gütliche Einigung erzielt wird. Zwingend erforderlich ist eine Verkehrswertermittlung durch einen staatlich zugelassenen Gutachter aber immer dann, wenn der Wert des Objekts gegenüber einer Behörde oder einem Gericht nachgewiesen werden muss.

Sollte man dem Finanzamt ein eigenes Gutachten vorlegen?

Das Finanzamt ermittelt – beispielsweise für die Festlegung der Erbschaftssteuer – den Verkehrswert nach einem simplen Standardverfahren, das alle Besonderheiten unberücksichtigt lässt. Der Wert einer Eigentumswohnung wird zum Beispiel oft nur anhand der Lage und der Größe geschätzt. In Einzelfällen kann es dabei zu erheblichen Fehlbewertungen kommen. Es sind nämlich nicht nur kleinere Details, die dabei unberücksichtigt bleiben. In einigen Fällen hat die Finanzverwaltung auch schon ignoriert, dass eine Wohnung kein Bad aufwies und nur eine Gemeinschaftstoilette im Treppenhaus vorhanden war. Solche Extremfälle sind natürlich selten. Aber das vereinfachte Standardverfahren der Finanzbehörden zielt darauf ab, im Durchschnitt den korrekten Wert anzunehmen. Sie müssen sich aber nicht damit abfinden, wenn Sie zu denjenigen gehören, deren Haus dabei zu hoch bewertet wird. Um dagegen vorzugehen, benötigen Sie aber ein Verkehrswertgutachten.

---

Wie ist ein Gutachten aufgebaut?

Formvorschriften für ein Gutachten existieren nicht, Gutachter sind insofern frei in der Gestaltung des Textes. Allerdings sind zahlreiche Inhalte des Gutachtens durch die Immobilienbewertungsverordnung vorgegeben. Dazu zählt zunächst eine Auflistung sämtlicher benutzter Dokumente und anderer Quellen. Zu den „anderen Quellen“ können beispielsweise auch telefonische Auskünfte von Behörden gehören. Am Anfang des Gutachtens steht gewöhnlich eine Beschreibung des Gebäudes und des Grundstücks.

Objektbeschreibung

Diese Beschreibung umfasst Angaben zur genauen Lage und zur Erschließung des Grundstücks. Daneben finden sich hier wichtige Angaben zum Gebäude, beispielsweise das Baujahr, die Bauweise und eine Einschätzung des allgemeinen Zustands. Selbstverständlich gehören heute auch Fotos des Objekts dazu.

Begründung der Wahl des Bewertungsverfahrens

Grundsätzlich können drei Bewertungsverfahren angewandt werden. Im Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand realer Verkaufspreise ähnlicher Objekte bestimmt. Das Verfahren stößt an seine Grenzen, wenn nicht genügen Daten zu vergleichbaren Objekten vorliegen. Dagegen steht im Ertragswertverfahren die durch eine Vermietung des Hauses zu erzielende Rendite im Vordergrund. Es ist offensichtlich, dass sich dieses Verfahren eher für Mietobjekte und Gewerbeimmobilien als für Einfamilienhäuser eignet. Im Sachwertverfahren erfolgt die Immobilienwertermittlung nach dem Prinzip „Neuwert minus Altersabschläge“. Wobei unter dem Neuwert hier die Kosten verstanden werden, die aktuell bei Bau eines identischen Hauses anfielen. Die Begründung für die Wahl des Verfahrens gehört zwingend ins Gutachten.

Bodenwert

Hier hat der Gutachter relativ wenig zu tun. Der Wert pro Quadratmeter (Bodenrichtwert) wird durch den Gutachterausschuss der zuständigen Kommune festgelegt, die Berechnung ist also einfach. Natürlich ist es theoretisch möglich, dass der Wert durch eine geringere Bodenqualität gemindert wird, weil das Grundstück zum Beispiel teilweise nicht zur Bebauung geeignet ist. Derartige Untersuchungen sind jedoch nicht Gegenstand eines Immobilienwertgutachtens.

Der Herstellungswert

Hier geht es um die schon erwähnten Kosten, die heute beim Bau des Gebäudes anfielen. Im Wesentlichen stützt sich der Gutachter hier auf Durchschnittswerte für die Baukosten pro Quadratmeter für Häuser der entsprechenden Bauweise. (Maßgeblich ist nicht die Grundfläche, sondern die Gesamtfläche aller Stockwerke.) Diese Durchschnittswerte werden durch einige Korrekturfaktoren an die individuelle Situation angepasst. So sind zum Beispiel die Baukosten nicht in allen Bundesländern gleich hoch. Außerdem sind in einer Großstadt die Baukosten höher als auf einem abgelegenen Grundstück.

Wie hoch sind die Altersabschläge?

Um den Wert des Gebäudes zu bestimmen, werden vom Herstellungswert die Altersabschläge abgezogen. Die genaue Berechnung ist ein wenig kompliziert, aber ungefähr wird ein linearer Wertverlust während der gesamten Nutzungsdauer angenommen. Eine typische angenommene Gesamtnutzungsdauer für ein Einfamilienhaus beträgt 80 Jahre. Wenn das Haus 30 Jahre alt ist, wird der Herstellungswert also um 3/8 gemindert.

Reparaturkosten

Die Altersabschläge dürfen nicht mit den Reparaturkosten verwechselt werden. Diese werden zusätzlich in Abzug gebracht, wenn das Haus Renovierungs- oder Instandsetzungsrückstände aufweist, die über die typische Abnutzung hinausgehen.

Ist der Sachwert zugleich der Verkehrswert?

Wenn der Boden und das Haus wie beschrieben bewertet wurden, ergibt sich aus der Summe beider Werte der Sachwert der Immobilie. Dieser kann identisch mit dem Verkehrswert(=Marktwert) sein, muss es aber nicht sein. Der Unterschied wird deutlich, wenn wir als Beispiel einen gerade fertig gestellten Neubau betrachten. Der Sachwert gibt an, wie teuer es war, das Haus zu bauen (inklusive Grundstückspreis und Nebenkosten). Der Verkehrswert gibt an, welcher Preis bei einem Verkauf am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Der Verkehrswert hängt also von den Schwankungen des Immobilienmarktes ab. Das aktuelle Preisniveau auf dem Immobilienmarkt wird bei der Verkehrswertermittlung durch einen Marktanpassungsfaktor berücksichtigt.

Und woher stammt der Marktanpassungsfaktor?

Diesen Faktor legen ebenfalls die Gutachterausschüsse fest. Für jede Region und für jede Gebäudeart gilt ein anderer Faktor. Der Marktanpassungsfaktor wird anhand realer Verkaufspreise und der zuvor bestimmten Sachwerte der Objekte berechnet.

---

Wo sind die Grenzen einer Verkehrswertermittlung?

Im Rahmen der Begutachtung wird keine Analyse der technischen Installationen oder der Bausubstanz durchgeführt. So wird – um ein willkürliches Beispiel herauszugreifen – einfach unterstellt, dass die Heizung den gesetzlichen Vorschriften genügt, solange es keine offensichtlichen Hinweise auf das Gegenteil gibt. Auch bei Elektro- und Wasserleitungen in den Wänden wird ein typischer altersgemäßer Zustand unterstellt, sofern diese Annahme nicht offensichtlich falsch ist.

Woran erkennt man seriöse Gutachter?

Im Fall staatlich anerkannter Gutachter, deren Gutachten von Behörden und Gerichten anerkannt werden, dürfen Sie im Normalfall Seriosität unterstellen. Ansonsten sollten Sie auf die nachgewiesene Qualifikation achten. Dabei ist es nicht entscheidend, ob der Gutachter in technischer oder kaufmännischer Funktion im Umfeld der Immobilienbranche tätig war. Entscheidend ist, dass er überhaupt eine einschlägige Ausbildung nachweisen kann. Sie sollten auch darauf achten, ob der Gutachter Ihnen ein Festpreisangebot unterbreitet. Für komplizierte Sonderfälle mag eine Abrechnung nach Zeitaufwand angemessen sein, aber für ein typisches Einfamilienhaus sollte der Gutachter den Aufwand vorab einschätzen können.

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf noch an?

Welche Kosten beim Hausverkauf anfallen, hängt - anders als beim Kauf - sehr stark vom Einzelfall ab. Wenn eine Finanzierung mit hohen Zinsen vorzeitig abgelöst werden muss und darüber hinaus noch einige Reparaturen am Gebäude erforderlich sind, kann der Verkauf recht teuer werden. Ansonsten fallen nur relativ geringe Kosten an. Insgesamt können anfallen:

• Kosten der Verkehrswertermittlung
• Anteilige Maklerkosten
• Reparaturkosten
• Kosten für den Energieausweis und weitere Dokumente
• Marketingkosten
• Vorfälligkeitsentschädigung der Baufinanzierung