Wie lange dauert ein Hauskauf?

Wie lange dauert ein Hauskauf? Ein wenig Zeit müssen Sie für den Hauskauf schon einplanen! Es geht dabei nicht nur um die Zeit, die Sie sich selbst nehmen möchten, um geeignete Objekte zu finden und zu besichtigen. Schließlich sind auch noch andere an dem Immobilienkauf beteiligt, neben dem Verkäufer auch ein Notar, ein Gutachter, eine Bank und oft auch ein Makler. Dadurch kann sich der ohnehin nicht in wenigen Tagen abzuwickelnde Prozess an der einen oder anderen Stelle unerwartet verzögern. Und sei es nur dadurch, dass Sie an einen vermeintlichen Verkaufsinteressenten geraten, der in Wahrheit nur dem Marktwert seiner Immobilie austesten will.

Die erste Etappe ist meist die längste

Die meiste Zeit beim Hauskauf vergeht gewöhnlich, bis Sie ein passendes Objekt gefunden haben, nachdem Sie sich zum Kauf entschlossen haben. Hier einen konkreten Zeitrahmen zu benennen, ist kaum möglich. Der eine sucht nur wenige Tage oder Wochen lang, manchmal dauert es aber auch Jahre. Natürlich wird vieles leichter, wenn Sie sehr flexibel und damit auch bereit sind, relativ weit von Ihren ursprünglichen Vorstellungen bezüglich der Größe und der Lage abzuweichen. Noch schneller geht es natürlich, wenn Sie zufällig Bill Gates oder George Clooney heißen und Ihren Makler bitten, Sie doch bitte nicht mit völlig unwichtigen Details wie dem Kaufpreis zu behelligen.

Warum dauert die Suche in Großstädten länger?

Länger kann die Suche dauern, wenn Sie in Regionen eine Immobilie kaufen möchten, in denen die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Großstädte sind diesbezüglich besonders kritisch, zumindest in den meisten Regionen Deutschlands. Dagegen ist in vielen ländlichen Regionen, die nicht zum Tagespendelbereich der Metropolen gehören, ein hoher Leerstand zu verzeichnen, was die Suche selbstverständlich erheblich vereinfacht.

Wann lehnt die Bank eine Finanzierungsanfrage ab?

Wenn Sie die Immobilie finanzieren, steht die Finanzierungszusage der Bank unter dem Vorbehalt, dass die Immobilie eine angemessene Sicherheit darstellt. Anders als bei einem normalen Konsumentenkredit sind Sie also nicht vollkommen frei in Ihrer Entscheidung, wenn Sie ein Haus kaufen. Banken nutzen unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts und es kann durchaus vorkommen, dass die Bank ein Objekt deutlich niedriger bewertet. Tatsächlich war im Jahr 2016 zu beobachten, dass Banken in besonders teuren Städten häufiger eine konkrete Finanzierung ablehnten, obwohl die Bonität des Kunden grundsätzlich als gut bewertet wurde. Dadurch kann sich die Suche erheblich verzögern.

Länger als ein Jahr ist normal

Wirklich belastbare Daten über die Dauer der Immobiliensuche gibt es kaum, aber immerhin eine nicht mehr ganz neue Umfrage aus dem Jahr 2007 (http://www.morgenpost.de/printarchiv/immobilien/article103338455/Haus-Suche-dauert-laenger-als-ein-Jahr.html). Danach betrug die durchschnittliche Dauer der Suche mehr als ein Jahr.

Wie geht es nach der Einigung weiter?

Wenn Verkäufer und Käufer sich einig sind, steht dem Gang zum Notar nicht mehr im Wege. Etwa drei Wochen sollten Sie bis zum Beurkundungstermin einplanen. Sofern der Verkäufer ebenfalls eine Privatperson ist, ist zwar keine Bedenkfrist gesetzlich vorgeschrieben – eine solche existiert aus Gründen des Verbraucherschutzes allerdings sehr wohl, wenn Ihr Vertragspartner keine natürliche Person ist. Allerdings benötigt der Notar ohnehin ein wenig Zeit, um den Vertrag zu prüfen.

Welche Dokumente benötigt der Notar?

Neben dem zu beurkundenden Vertrag benötigt der Notar

• Kopien der Ausweise der Vertragspartner (beziehungsweise den aktuellen Handelsregisterauszug)
• Die Steuernummern
• Den Grundbuchauszug
• Angaben zu den Zahlungsmodalitäten

Der letzte Punkt ist durchaus nicht trivial. Die wichtigste Frage dabei ist die, wann der Verkäufer die vereinbarte Summe erhält. Auf der sicheren Seite befinden sich beide Partner, wenn die Zahlung über ein Anderkonto abgewickelt wird. Der Notar beauftragt in diesem Fall den Grundbucheintrag, nachdem das Geld eingegangen ist. Der Verkäufer erhält das Geld, wenn der neue Besitzer tatsächlich im Grundbuch eingetragen wurde. Der Nachteil dieses Verfahrens besteht darin, dass das Grundbuchamt nicht immer schnell reagiert und der Verkäufer manchmal länger auf sein Geld warten muss.

Wordurch kann es zu Verzögerungen beim Hauskauf kommen?

Manchmal bringt das Grundbuchamt den Zeitplan allerdings schon im ersten Schritt durcheinander. Dort muss der bevorstehende Eigentümerwechsel vorgemerkt werden. Dies liegt in Ihrem Interesse als Käufer, weil dadurch verhindert wird, dass der Verkäufer zwischen dem Vertragsabschluss und dem tatsächlichen Eigentümerwechsel noch finanziell über seine Immobile verfügen kann. Grundsätzlich ist dies kein langwieriger Vorgang, aber auch die Grundbuchämter sind personell meist knapp besetzt. Es kommt leider gelegentlich vor, dass ein Urlaub oder eine Erkrankung diesen Vorgang um einige Wochen verzögert. In diesem Fall verzögert sich auch der Notartermin entsprechend.

Wann sollte man besser selbst bauen?

Selbst zu bauen hat gegenüber dem Kauf einer Bestandsimmobilie unbestreitbare Vorteile. Das Haus kann an die persönlichen Vorstellungen angepasst werden und Verschleiß oder andere versteckte Mängel sind für Sie kein Thema. Und wenn doch etwas nicht in Ordnung ist, haftet das ausführende Unternehmen dafür. Die Kosten eines Neubaus sind gewöhnlich höher, was allerdings durch deutlich niedrigere Energiekosten langfristig teilweise kompensiert wird. Das größte Risiko besteht in den nicht exakt kalkulierbaren Kosten. Unerwartete Probleme können dazu führen, dass die Baukosten aus dem Ruder laufen. Außerdem dauert ein Neubau natürlich erheblich länger als der Kauf einer Immobilie und kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Nerven. Das bedeutet natürlich nicht, dass von einem Neubau grundsätzlich abzuraten wäre – ein selbst gebautes Haus ist eben doch etwas ganz Besonderes. Aber Sie sollten sowohl in Ihrem Budget als auch in Ihrem Zeitplan ausreichende Puffer einplanen, sonst kann der Traum schnell zum Albtraum werden.

Worauf muss man achten?

Nirgends sind 100 Prozent der Käufer nach dem Kauf wirklich glücklich mit ihrer Kaufentscheidung, Hauskäufer bilden diesbezüglich natürlich keine Ausnahme. Sie können aber böse Überraschungen vermeiden, indem Sie auf einige Details achten, bevor Sie eine Immobilie kaufen.

• Stand die Immobilie länger leer?
• Ist die Immobilie zwar bewohnt, aber schon lange ausgeschrieben?
• Gab es viele Eigentümerwechsel?
• Was steht im Kaufvertrag zu nicht sichtbaren Mängeln?
• Sind angeblich durchgeführte Renovierungsarbeiten belegt?
• Liegen die Nebenkostenabrechnungen vor?
• Enthält der Grundbuchauszug irgendwelche Beschränkungen?

Die drei erstgenannten Punkte können Hinweise darauf liefern, dass es irgendwelche Probleme mit dem Wohnumfeld geben könnte, die Ihnen entgangen sind. Vielleicht sorgt ein nettes Gespräch mit den Nachbarn für Aufklärung!

Was muss bei der Kündigung der alten Wohnung beachtet werden?

Im Normalfall kann eine Mietwohnung bis zum dritten Tag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats gekündigt werden. Um auf der sicheren Seite zu sein, können Sie erst kündigen, wenn der Kaufvertrag für das Haus beim Notar unterschrieben wurde und ein Übergabetermin verbindlich vereinbart wurde. Vor dem Notartermin kann der Verkäufer jederzeit einen Rückzieher machen, was Sie in ernste Schwierigkeiten bringen könnte. Manchmal ist es möglich, wegen eines Umzugs ohne Einhaltung der dreimonatigen Frist außerordentlich zu kündigen, aber diese Möglichkeit ist an sehr enge Voraussetzungen gebunden. Selbst ein beruflich notwendiger Umzug reicht dazu nicht immer aus. Noch schwieriger wird es, wenn Sie einen Zeitmietervertrag geschlossen haben. Dieser kann vor Ablauf der Frist im Normalfall nicht gekündigt werden. Hier bietet sich als Alternative an, die Wohnung bis zum Fristende unterzuvermieten.

Fazit: Die Suche dauert am längsten

Normalerweise ist die Suche nach einer passenden Immobilie der schwierigste Part, wenn Sie ein Haus kaufen möchten. Abhängig von Ihrem Budget und der Region kann diese Suche auch mehrere Jahre dauern. Ab dem Zeitpunkt der grundsätzlichen Einigung mit dem Verkäufer kann alles sehr schnell gehen und in drei bis vier Wochen abgewickelt sein. Aber Sie sollten bedenken, dass es bei der Bank oder beim Grundbuchamt zu ungeplanten Verzögerungen kommen kann, die Sie kaum beeinflussen können.