Welche Nebenkosten entstehen beim Hausverkauf?

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Mit welchen Nebenkosten muss ich beim Hausverkauf rechnen?

Der Verkauf einer Immobilie will gut überlegt und geplant werden. Die Gründe für solch einen Schritt sind sehr unterschiedlich. Oft wird das Eigenheim im Alter zu groß und muss aus gesundheitlichen Gründen abgegeben werden. Manchmal ändert sich auch die berufliche Situation und für den neuen Job ist ein Umzug erforderlich. Auch Trennungen oder Scheidungen veranlassen Ehepaare zum Hausverkauf. Einen hohen Veräußerungsgewinn zu erzielen, wünschen sich viele. Der Preis ist dabei natürlich von der Größe der Immobilie und dessen Zustand abhängig, aber auch vor allem von der Lage. Außerdem vermindert er sich um die Nebenkosten des Hausverkaufs. Doch welche Nebenkosten entstehen beim Hausverkauf eigentlich?

Übersicht über Nebenkosten beim Verkauf eines Hauses

Eine gute Vorbereitung des Immobilienverkaufs ist wichtig, um einen hohen Verkaufspreis zu erzielen. Bitte denken Sie daran, sich fachlichen Rat einzuholen. Mit welchen Nebenkosten muss ich beim Hausverkauf rechnen:

  • Wertgutachten der Immobilie (je nach Bedarf)
  • Energieausweis
  • Maklerprovision (bei Beauftragung eines Maklers)
  • Verkaufsanzeigen in Printmedien oder Online
  • Spekulationssteuer für Wertzuwachs, wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben (10 Jahres-Frist)
  • Notarkosten und Grundbuchaustragungen, zum Beispiel Löschung von Rechten Dritter

Einige dieser Kosten entstehen sogar aus gesetzlichen Anforderungen an einen Immobilienverkauf. Mit einer geschickten Vertragsgestaltung können einige Nebenkosten beim Hausverkauf aber auch auf den Käufer übertragen werden. Erst wenn eine Übersicht über Nebenkosten beim Verkauf eines Hauses aufgestellt worden ist, kann also der Verhandlungspreis ermittelt werden.

Welche Nebenkosten entstehen beim Hausverkauf?

Das Wertgutachten

Einen realistischen Verkaufspreis für seine Immobilie zu finden, ist gar nicht so einfach. Schließlich sind die meisten von uns keine Baufachleute und können die Bausubstanz nicht objektiv einschätzen. Wichtig für die Verkaufsverhandlungen ist außerdem die Lage des Grundstückes. In ländlichen Regionen ist der Erlös für Grundstücke samt Häusern meist deutlich geringer als in Ballungsräumen. Auch hier bestimmen die Nachfrage und das Angebot den Preis. Welche Nebenkosten entstehen beim Hausverkauf - für Antworten auf diese Frage ist der Verkaufswert entscheidend, denn viele Ausgaben werden auf dessen Grundlage berechnet. Erste Anhaltspunkte bieten Übersichten zu durchschnittlichen Quadratmeter-Preisen für Grundstücke aus der Region. Auch Immobilienseiten im Internet, in denen vergleichbare Objekte angeboten werden, können Orientierung geben. Mit einem richtigen Wertgutachten beauftragen die Verkäufer am besten einen Sachverständigen. Die Gebühren dafür können frei verhandelt werden, mit Kosten zwischen 1.000 und 1.500 Euro sollten Sie aber rechnen. Günstiger sind Kurzgutachten, für einen Verkauf zwischen Privatleuten reichen diese meist aus.

Der Energieausweis

Im Jahr 2014 eingeführt ist der Energieausweis seit 2015 Pflicht. Er beschreibt die energetische Situation des Gebäudes, enthält unter anderem Angaben über die Art der Heizung und den Energiebedarf je Quadratmeter. Solch einen Nachweis müssen Sie sich von einer zertifizierten Fachkraft ausstellen lassen. Dazu zählen Energieberater, aber auch Schornsteinfeger, Bauingenieure und Architekten. Wenn die Immobilie vor 1977 erbaut wurde, müssen Sie als Verkäufer einen Bedarfsausweis anfertigen lassen. Dieser ist auch für Neubauten vorgeschrieben, in denen Werte aus weniger als 3 Verbrauchsjahren vorhanden sind. Bedarfsausweise basieren auf einer genauen Begutachtung des baulichen Zustandes und kosten etwa 500 Euro. Für Gebäude mit Baujahr nach 1977, für die mindestens drei Jahre Verbrauchswerte vorliegen, reicht ein Verbrauchsnachweis aus. Dieser gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch des Hauses. Da seine Erstellung weniger aufwändig ist, kostet er zwischen 200 und ca. 250 Euro.

Die Beauftragung eines Maklers

Zu den Nebenkosten beim Hausverkauf kann auch die Maklergebühr zählen. Hier kommt es aber auf die konkreten vertraglichen Regelungen an. Käufer und Verkäufer können sich diese Kosten teilen. Findet der Verkäufer privat einen Interessenten, so entfällt sie sogar ganz. Die Maklercourtage ist frei verhandelbar, meist liegt sie zwischen 3 und 6 Prozent des Immobilienwertes.

Kosten für Anzeigen der Immobilie

Nehmen Sie den Verkauf selbst in die Hand, schalten Sie meist Anzeigen in der örtlichen Presse oder in Immobilienportalen im Internet. Für diese Nebenkosten beim Hausverkauf entstehen aber nur geringe Gebühren.

Spekulationsgewinn ist steuerpflichtig

Welche Nebenkosten entstehen beim Hausverkauf, diese Frage muss für einen gewerblichen Verkäufer anders beantwortet werden als für den privaten. Händler von Immobilien oder Käufer, die ein baufälliges Gebäude sanieren und mit Gewinn wieder veräußern, müssen 30 Prozent ihres sogenannten Spekulationsgewinnes an das Finanzamt abführen. Spekulationsgewinne entstehen nur dann, wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde und sie innerhalb der Frist von 10 Jahren nach Kauf wieder veräußert wird. Der Erlös aus dem einmaligen privaten Hausverkauf bleibt also in der Regel unberücksichtigt.

Grunderwerbsteuer

Das Finanzamt kassiert aber trotzdem bei jedem Immobilienverkauf mit, es erhebt Grunderwerbsteuer. Jedes Bundesland hat hier seine eigenen Steuersätze. Berechnungsgrundlage sind die notariell beglaubigten Kosten, davon werden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent berechnet, die grundsätzlich vom Erwerber zu tragen sind.

Notarkosten und Gebühren für Grundbucheintragungen

Kosten für den Notar werden ebenfalls auf Grundlage des beglaubigten Verkaufspreises erhoben, meist sind es zwischen 1,5 und 2 Prozent. Kaufverträge für Grundstücke und Gebäude müssen immer notariell beglaubigt werden. Verkäufer können aber den Erwerber vertraglich verpflichten, diese Gebühren zu übernehmen. In vielen Grundbüchern sind außerdem Rechte dritter Parteien eingetragen, zum Beispiel Ansprüche der finanzierenden Bank. Mit dem Verkauf der Immobilie müssen diese Rechte aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das geschieht dann, wenn mit einem Teil des Verkaufserlöses die restlichen Schulden getilgt wurden. Grundbuchämter erheben dafür Gebühren, die zu den Nebenkosten beim Hausverkauf zählen. Verkäufer können aber den Erwerber vertraglich verpflichten, diese Gebühren zu übernehmen.

Mit welchen Nebenkosten muss ich beim Hausverkauf rechnen - die Beantwortung dieser Frage ist also entscheidend von der Lage des Grundstückes abhängig. Sie beeinflusst nicht nur den Verkaufserlös, sondern auch die Höhe der Grunderwerbsteuer. Eine Übersicht über Nebenkosten beim Verkauf eines Hauses hilft bei der Entscheidung, welche Zahlungen vertraglich dem Käufer zugeordnet werden sollten. Alle anderen Ausgaben sollten in den Verhandlungspreis der Immobilien mit einfließen.