Was kostet eigentlich ein Immobiliengutachten?

Was kostet ein Immobiliengutachten für mein Haus?

Lohnt sich eine Immobilienbewertung oder ein Kurzgutachten? Antworten dazu finden Sie in diesem Ratgeber.
Was kostet ein Immobiliengutachten für mein Haus? Lohnt sich eine Immobilienbewertung oder ein Kurzgutachten? Antworten dazu finden Sie in diesem Ratgeber.

Der Preis für ein Wertgutachten ist frei verhandelbar. Wenn das Gutachten zur Regelung von Vermögensangelegenheiten benötigt wird und daher auch einer gerichtlichen Prüfung standhalten muss, sind die formalen Anforderungen recht hoch. Dementsprechend steigt auch der Aufwand für den Gutachter. Für ein normales Einfamilienhaus müssen Sie in diesem Fall mit etwa 1000 bis 2000 Euro Gutachterkosten rechnen. Wenn Sie anlässlich eines geplanten Hausverkaufs lediglich einen Richtwert für ihre Verkaufsverhandlungen benötigen, kommen auch preiswertere Alternativen in Betracht.

Wie finde ich einen seriösen Gutachter?

Einen Gutachter für ein Immobiliengutachten zu finden ist nicht schwierig, eine kurze Internetsuche fördert eher zu viele als zu wenige Angebote zutage. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich für einen staatlich anerkannten Gutachter entscheiden. Wer sich so nennen darf, hat seine Qualifikation unter Beweis gestellt. Wenn Sie das Gutachten weder für Gerichte noch für Behörden benötigen, können Sie auch andere freie Gutachter beauftragen. Weil die Berufsbezeichnung „freier Gutachter“ nicht geschützt ist, sollten Sie auf Qualifikationsnachweise und möglichst auch auf Referenzen achten. 

Wann wird ein Wertgutachten benötigt?

Ein Verkehrswertgutachten benötigen Sie immer dann, wenn Sie den Wert Ihres Vermögens gegenüber Dritten nachweisen müssen. Typische Anlässe für eine Immobilienwertermittlung sind:

• Nachweis gegenüber dem Finanzamt
• Erbfall
• Vermögensausgleich bei einer Ehescheidung
• Zwangsversteigerung
• Beleihung der Immobilie

Daneben ist ein geplanter Verkauf häufig der Anlass, einen Gutachter zu beauftragen. In diesem Fall muss aber nicht zwingend ein formales Verkehrswertgutachten gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt werden.

Wann ist mir höheren Gutachterkosten zu rechnen?

Der Preis eines Gutachtens hängt auch vom Verkehrswert der Immobilie ab. Übersteigt dieser den Wert eines typischen Einfamilienhauses deutlich, steigt auch der Preis des Gutachtens. Mit höheren Kosten muss auch dann gerechnet werden, wenn der Aufwand für den Gutachter ungewöhnlich hoch ist. Dafür kann es unterschiedliche Gründe geben. Wenn beispielsweise eine Schadstoffbelastung des Bodens festgestellt wurde oder eine spezielle denkmalgeschützte Fassade bewertet werden muss, erhöht das den Rechercheaufwand erheblich. 

Was gehört in ein Verkehrswertgutachten?

Grundsätzlich sind alle Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert des Objekts beeinflussen. Dazu zählen insbesondere die Lage, die Bauweise, der Zustand sowie der Bodenwert. Darüber hinaus prüft der Gutachter, ob Nutzungseinschränkungen oder künftige Zahlungsverpflichtungen vorliegen.

Absehbare Kosten

Fangen wir mit dem letzten Punkt an. Künftige finanzielle Lasten können sich aus unterschiedlichen Rechtsvorschriften ergeben. Das wichtigste Beispiel sind sicher Erschließungskosten für zukünftige Arbeiten an der Straße oder der Kanalisation. Denkbar sind aber auch andere rechtliche Auflagen, die erfüllt werden müssen. Vielerorts ist beispielsweise eine Mindestanzahl an Parkplätzen für Wohngebäude vorgeschrieben. Wenn diese Auflage noch nicht erfüllt ist, werden zukünftig Baukosten oder zumindest die von der Kommune festgelegten Ausgleichszahlungen anfallen. Möglich ist auch, dass beispielsweise noch Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen sind, die als Naturschutzauflage mit der Baugenehmigung verbunden waren. Der Gutachter wird also bei den relevanten Behörden Auskünfte einholen, ob derartige Lasten vorliegen.

Nutzungseinschränkungen

Im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis können sich zahlreiche Einschränkungen finden, die bekanntesten sind sicherlich Wohn- und Wegerechte. Aber grundsätzlich sind der Phantasie keine Grenzen gesetzt, was dort an Überraschungen lauern kann. Häufig werden Einsprüche gegen eine Baugenehmigung seitens der Grundstücksnachbarn durch außergerichtliche Vergleiche beigelegt. Im Grundbuch wird in solchen Fällen festgehalten, was der Bauherr zu tun (oder zu unterlassen) zugesagt hat. Diese Auflagen gelten nach dem Eigentümerwechsel weiterhin. Außerdem kann die Bauordnung Einschränkungen hinsichtlich des äußeren Erscheinungsbildes von Gebäuden enthalten. Manchmal ergeben sich Beschränkungen auch daraus, dass das Grundstück in einem Umwelt- oder Wasserschutzgebiet liegt.

Was bedeutet eigentlich „Lage“?

Jeder hat seine Vorstellungen von guten und schlechten Wohnlagen, aber eine präzise Definition ist dennoch nicht einfach. Zunächst gehören auf jeden Fall Angaben zur Verkehrsanbindung in das Gutachten, wozu auch die Entfernung zum nächsten Bahnhof oder Flughafen gehören kann. Auch die Entfernung zum nächsten größeren Stadtzentrum beeinflusst die Lage. Weitere Aspekte der regionalen Infrastruktur gehören ins Gutachten, sofern sie mutmaßlich wichtig für Käufer sind. Dazu gehört die Entfernung zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und gegebenenfalls auch Krankenhäusern. Der letzte Punkt verdeutlicht, dass die aufzuführenden Besonderheiten vom Einzelfall abhängen. Niemand wird in einem Verkehrswertgutachten für ein Haus oder eine Wohnung in der Münchner Innenstadt die Entfernung zur nächsten Arztpraxis aufführen. Wenn aber gar kein Arzt vor Ort praktiziert und das nächste Krankenhaus 50 km entfernt ist, so ist dies eine relevante Information.

Auch die Bebauung entscheidet

Natürlich wird die Lage auch von der Bebauung im näheren Umfeld bestimmt. Hier spielen sowohl der Zustand der Häuser als auch die Dichte der Bebauung eine Rolle.

Immissionen

Der Gutachter wird auch ermitteln, ob das Grundstück schädlichen oder zumindest störenden Immissionen ausgesetzt ist. An erster Stelle sind hier sicher Lärm und Schadstoffe zu nennen. Aber auch eine Geruchsbelästigung durch einen landwirtschaftlichen Betrieb fällt in diese Kategorie, wenngleich sie im Allgemeinen nicht gesundheitsschädlich ist. Ob ein Mobilfunkmast auf dem gegenüberliegenden Gebäude auch dazu gehört? Gute Frage, wahrscheinlich eher nicht!

Flächenangaben und Grundrisse

Dieser Punkt ist einfach! Ins Gutachten gehören Grundrisse aller Etagen (inklusive Kellergeschoss) sowie genaue Angaben zur Gesamtfläche sowie zur Fläche jedes Raums. Natürlich gehört auch die Grundstücksgröße dazu.

Eine detaillierte Baubeschreibung gehört dazu

Das Gutachten enthält auch alle relevanten Informationen zur Bauweise. Dazu gehören auch Angaben zu den verwendeten Baumaterialien und zur Dachkonstruktion. Beschrieben werden beispielsweise die Fundamente, tragende und nicht tragende Wände, eingezogene Decken, Treppen sowie die Außenwände inklusive der Fassade. Die Angaben zu den verwendeten Materialien sind ein wesentlicher Bestandteil des Gutachtens, da sie Rückschlüsse auf die vermutliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gestatten. 

Wie viel ist die Innenausstattung wert?

Die Innenausstattung beeinflusst den Wert des Gebäudes erheblich. Dazu zählen die sanitären Anlagen, verlegte Fußböden, die Art der Fensterverglasung, die Heizanlage, die Heizkörper, die Türen und zahlreiche weitere Details. Der Wert der Innenausstattung ist im Allgemeinen schwierig zu beziffern, weil diese deutlich stärker individuell geprägt ist als das Gebäude selbst.

Der Bodenwert

Der Wert des Grundstücks trägt maßgeblich zum Gesamtwert bei. Hier hat der Gutachter wenig Spielraum, weil er an die Feststellung des Gutachterausschusses gebunden ist. 

Welche Mängel werden berücksichtigt?

Ein Verkehrswertgutachten darf nicht mit einem Bausubstanzgutachten verwechselt werden. Der Gutachter kann nur solche Mängel und Schäden berücksichtigen, die im Rahmen der Besichtigung festgestellt werden können. Der Gutachter entfernt keine festen Wandverkleidungen und führt auch keine Probebohrungen in Holzkonstruktionen durch. Schäden an der Bausubstanz werden also nur festgestellt, wenn es bereits sichtbare Hinweise darauf gibt. Ein Hinweis, der eher für einen Hauskauf wichtig ist: Besonders bei Altbauten in erkennbar schlechtem Zustand kann ein Wertgutachten nie ein Bausubstanzgutachten oder eine Untersuchung durch einen Statiker ersetzen. 

Angaben zur Wahl des Bewertungsverfahrens

Hier begründet der Gutachter, welches Verfahren er zur Verkehrswertermittlung angewandt hat. Wenn ein Haus nach dem Sachwertverfahren bewertet wurde, wird der Gutachter das Ergebnis dennoch anhand von Vergleichswerten auf seine Plausibilität prüfen, sofern solche vorliegen. Dabei geht es aber lediglich darum, eine offensichtliche Fehlbewertung zu vermeiden. Der mit dem Vergleichswertverfahren ermittelte Kontrollwert wird im Allgemeinen nicht identisch mit dem Ergebnis der Sachwertermittlung sein. Aber er sollte zumindest in der gleichen Größenordnung liegen. Wenn dies der Fall ist, gilt der ermittelte Wert als plausibel. Nicht zulässig ist hingegen, als Verkehrswert einfach den Mittelwert beider Verfahren auszuweisen! 

Welche Kosten fallen noch beim Verkauf an?

Neben den Kosten für das Wertgutachten können beim Verkauf auch noch folgende Kosten anfallen:

• Kosten für Werbung
• Kosten für erforderliche Dokumente (beispielsweise Energieausweis oder Erbschein)
• Maklerprovision
• Kosten der vorzeitigen Ablösung der Hypothek
• Kosten für Schönheitsreparaturen