Was ist meine Immobilie wert?

Ihr Ansprechpartner

Norbert Schaller

berät Sie gerne individuell rund um das Thema Immobilien.


Telefon: 0911 - 99 43 723

Mobil: 0172 - 810 68 02

E-Mail: info@schaller-immobilien.de

Der Wert einer Immobilie unterliegt zeitlichen Schwankungen. Das Gebäude selbst unterliegt darüber hinaus einem altersbedingten Wertverlust, das Grundstück hingegen nicht. Insbesondere in städtischen Lagen haben Grundstücke in den letzten Jahren sogar deutlich an Wert gewonnen. Beide Entwicklungen werden zu allem Überfluss auch noch durch die kurzfristigen Kursschwankungen überlagert, die für Märkte typisch sind, auf denen auch Kapitalanleger und Spekulanten aktiv sind. Insgesamt ist die Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie daher kompliziert und stets mit Ungenauigkeiten behaftet.

Was bestimmt den Wert eines Hauses?

Wichtige Einflussfaktoren auf den Wert eines Objekts sind:

  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Lage
  • Alter
  • Nachgewiesene Renovierungen
  • Zustand der Installationen (Heiztechnik, Wasser, Elektro)
  • Nebengebäude
  • Mögliche Nutzungseinschränkungen (Grundbuch, Baulastenverzeichnis)
  • Energieeffizienz
  • Externe Belastungen (Hochwassergebiet, Fluglärm, Verkehrslärm…)

Wann ist die Wertermittlung einer Immobilie sinnvoll?

Nicht nur sinnvoll, sondern sogar notwendig ist die Wertermittlung, wenn es um die Festlegung der Erbschaftssteuer, der Schenkungssteuer oder der Grundsteuer geht. Um das Vermögen korrekt zu ermitteln, benötigt das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten. Sie können die Ermittlung des Verkehrswertes dem Finanzamt überlassen oder selbst einen Gutachter beauftragen. Letzteres ist erfahrungsgemäß die bessere Variante! Allerdings sind Sie bei der Wahl des Gutachters eingeschränkt, weil Behörden und Gerichte nur Gutachten staatlich anerkannter Gutachter akzeptieren.

Worauf ist bei der Wahl des Gutachters zu achten?

Es ist nicht leicht, formale Qualifikationskriterien zu benennen, die ein Gutachter erfüllen muss – zumindest solange es nicht um staatlich anerkannte oder gar vereidigte Gutachter geht. Unter den Gutachtern finden sich Makler, Architekten, Bauingenieure, Immobilienfachwirte, ehemalige Bankmitarbeiter und zahlreiche andere Berufsgruppen. Das alles sind durchaus sinnvolle Qualifikationen. Irgendeine einschlägige Ausbildung sowie möglichst einige Referenzen sollten aber in jedem Fall nachgewiesen werden. Meist erweist es sich auch als vorteilhaft, einen Gutachter aus der Region zu beauftragen, der den lokalen Markt gut kennt. 

Eine Immobilienwertermittlung vor dem Verkauf?

Ob Sie ein Wertgutachten einholen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bleibt letztlich Ihnen überlassen. Sie können auch mit einer selbst geschätzten Preisvorstellung in die Verkaufsverhandlungen gehen, was allerdings Probleme mit sich bringen kann. Wenn Sie in Anzeigen eine zu hohe Preisvorstellung nennen, schrecken Sie potenzielle Interessenten ab. Ein zu niedriger Preis liegt selbstverständlich auch nicht in Ihrem Interesse. Wenn Sie einen Makler beauftragen, liegt es nahe, diesen zugleich mit der Wertermittlung zu beauftragen. Bei Schaller Immobilien kooperieren wir zu diesem Zweck mit einem Architekturbüro, das die technische Begutachtung übernimmt. Da wir den hiesigen Immobilienmarkt sehr gut kennen, können wir anhand dieser Begutachtung den Marktwert recht präzise beziffern. 

Wie wird der Verkehrswert eines Hauses ermittelt?

Die ganze Geschichte mit „Wert“ und „Preis“ ist schon ziemlich vertrackt! Dabei ist in der Theorie alles sehr einfach: Der Verkehrswert gibt an, welcher Preis am Datum des Gutachtens auf dem Immobilienmarkt für das Objekt erzielbar wäre. Der Verkehrswert ist also dasselbe wie der Marktwert und beides ist wiederum dasselbe wie der erzielbare Preis, wenn Käufer und Verkäufer über alle relevanten Informationen verfügen und rational entscheiden. Alles scheint ganz einfach. Aber dann veröffentlicht die Bundesbank eine Warnung, dass in den so genannten A-Metropolen wie München und Berlin die Marktpreise um bis zu 15 Prozent über dem Marktwert liegen! Was natürlich die Frage aufwirft, was das für ein Marktwert sein mag, der offenbar nichts mit dem erzielbaren Preis zu tun hat. Dabei wird doch zumindest im so genannten Vergleichswertverfahren der Wert direkt aus den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte bestimmt:

Das Vergleichswertverfahren

In diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie anhand tatsächlicher Verkaufspreise vergleichbarer Objekte ermittelt. Das offensichtliche Problem besteht in der Vergleichbarkeit, denn selbst weitgehend identische Fertighäuser unterscheiden sich zumindest durch ihre Lage. Wirklich vergleichbar sind oft nicht einmal Häuser in einer Reihenhaussiedlung, weil sie eine unterschiedliche Ausstattung aufweisen. Der Gutachter wird in solchen Fällen versuchen, die Unterschiede durch Korrekturfaktoren zu berücksichtigen. Aber irgendwann werden die Unterschiede zu groß, im das Vergleichswertverfahren sinnvoll einsetzten zu können. In der Praxis spielt das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen eine große Rolle, für Reihenhäuser ist es auch relativ häufig anwendbar. Im Fall freistehender Einfamilienhäuser muss dagegen im Regelfall auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen werden, das einiges mehr an Aufwand erfordert. 

Das Sachwertverfahren

Das Prinzip der Wertermittlung eines Hauses gemäß dem Sachwertverfahren ist eigentlich simpel. Zunächst wird bestimmt, was der Bau eines identischen Gebäudes heute kosten würde. Anschließend wird die altersbedingte Abnutzung vom Wert abgezogen, wobei ungefähr ein Wertverlust von einem Prozent pro Jahr angenommen wird. Schwierig wird das Verfahren allerdings im Detail. Eine neue Fassade oder ein neues Dach vergrößern die anzunehmende Restnutzungsdauer, weswegen derartige Renovierungen zu einer Verringerung der Altersabschläge führen. Auch die Bepflanzung oder Nebenbebauung des Grundstücks muss berücksichtigt werden. Und natürlich die unzähligen Details, vom Einbruchschutz bis zur Thermoverglasung der Fenster! Im Gegenzug müssen natürlich auch Mängel und Schäden wertmindernd berücksichtigt werden, die über die normale Abnutzung eines Gebäudes hinausgehen. 

Externe Faktoren

Im Sachwertverfahren werden auch externe Faktoren berücksichtigt, die für potenzielle Käufer wichtig sind. Ihr Haus kann also zum Beispiel an Wert einbüßen, wenn das einzige Gymnasium im Ort schließt oder ein großer regionaler Arbeitgeber ein Werk verlagert. 

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren bestimmt den Wert eines Objekts anhand der mutmaßlich erzielbaren Rendite. Es ist daher primär für gewerbliche Immobilien und für Mietobjekte relevant. Grundsätzlich ähnelt das Vorgehen der Kalkulation der Rentabilität von Maschinen oder anderen gewerblichen Investitionen. Kompliziert wird das Verfahren dadurch, dass das Grundstück keiner Abnutzung unterliegt und sogar im Laufe der Zeit an Wert gewinnen kann. Dies ist der große Unterschied zu anderen Investitionsobjekten, bei denen eine Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden kann, nach deren Ablauf das Objekt de facto keinen Wert mehr hat.

Der Gutachter wählt das Verfahren aus!

Zum Glück müssen Sie sich nicht mit der Frage befassen, welches Verfahren für Ihre Immobilie anzuwenden ist. Diese Entscheidung trifft der Gutachter, wobei er aber nicht willkürlich vorgehen darf. Die Begründung für die Wahl des Verfahrens ist Bestandteil des Gutachtens! 

Weicht die Bewertung des potenziellen Käufers ab?

Sie sollten damit rechnen, dass sich potenzielle Käufer von Ihrem Wertgutachten kaum beeindrucken lassen. Das Gutachten dient primär dazu, Ihnen eine realistische Preisvorstellung zu verschaffen – als Verkaufsargument taugt es kaum! Die Bewertungsverfahren lassen Spielraum, wie insbesondere der Wert der Ausstattung zu beziffern ist. 

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Insgesamt fallen beim Verkauf folgende Kosten an:

  • Kosten der Wertermittlung
  • Kosten für Anzeigen und Web-Portale
  • Kosten für notwendige Dokumente, insbesondere den Energieausweis
  • Kosten für kleinere Schönheitsreparaturen
  • Vorfälligkeitsentschädigung für die Finanzierung
  • Maklerkosten (sofern sie nicht ganz oder teilweise auf den Käufer umgelegt werden)

Fazit: Genau kennen Sie den Wert erst nach dem Verkauf!

So gründlich Gutachter auch vorgehen, letztlich sind ihre Gutachten doch nur möglichst genaue Schätzungen des Marktwertes. Deswegen wird der tatsächliche Verkaufspreis selten exakt dem ermittelten Wert entsprechen. Das bedeutet nicht, dass das Gutachten falsch war. Wenn der Gutachter den Wert Ihres wertvollen Parkettbodens richtig einschätzt, heißt das noch nicht, dass Sie einen Käufer finden, der den Aufpreis zu zahlen bereit ist. In München oder Nürnberg werden Sie wahrscheinlich einen zahlungswilligen Interessenten finden, in einem Dorf mit hohem Leerstand vielleicht aber nicht.