Was ist mein Haus wert?

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Norbert Schaller

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Viele Hausbesitzer kennen den Wert ihres Hauses nicht oder zumindest nur überschlägig. Immobilienpreise unterliegen starken Schwankungen, die oft mit dem Immobilienmarkt nur mittelbar zusammenhängen. Gegenwärtig treibt beispielsweise die lang anhaltende Niedrigzinspolitik der EZB viele Kapitalanleger auf den Immobilienmarkt, die keine lukrativen Anlagealternativen finden. Auch demographische Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt. Daneben ist eine verstärkte Abwanderung aus ländlichen Regionen in die Städte zu beobachten, die sich regional höchst unterschiedlich auswirkt. Das alles führt dazu, dass der vor vielleicht 20 Jahren gezahlte Kaufpreis kaum noch Rückschlüsse auf den Marktwert eines Objekts zulässt.


Wann sollte die Wertermittlung eines Hauses durchgeführt werden?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie dessen aktuellen Wert recht genau kennen, um mit realistischen Preisvorstellungen in die Verkaufsverhandlungen gehen zu können. In den meisten Fällen empfiehlt es sich, ein entsprechendes Wertgutachten einzuholen. Aber auch zu anderen Anlässen werden Informationen zum Marktwert (Verkehrswert) benötigt. Das ist immer dann der Fall, wenn private Vermögensfragen im Rahmen einer Erbschaft oder auch einer Ehescheidung geregelt werden müssen. Auch der Abschluss einer Gebäudeversicherung setzt voraus, den zu versichernden Wert zumindest einigermaßen genau zu kennen. Auch wenn Sie Ihre Immobilie beleihen möchten, ist ein Wertgutachten erforderlich.

Worauf sollten Sie bei der Wahl des Gutachters achten?

Wichtig ist zunächst zu wissen, dass sich jeder viele schicke Bezeichnungen ausdenken darf, um so den Eindruck zu vermitteln, er verstünde etwas von Immobilien. So sind beispielsweise Begriffe wie „Bausachverständiger“ oder „Wertgutachter“ nicht geschützt, jeder darf sich so nennen. Natürlich gibt es auch viele seriöse freie Sachverständige, aber Sie sollten deren Qualifikation erfragen. Solange es um ein privates Gutachten für Verkaufsverhandlungen geht, können freie Architekten oder auch Maklerbüros wie Schaller Immobilien der richtige Ansprechpartner sein. Der Preis für die Immobilienwertermittlung ist übrigens Verhandlungssache, die frühere Bindung an die Gebührenordnung für Architekten wurde mittlerweile aufgehoben.

Staatlich anerkannte Gutachter

Sehr wohl geschützt sind dagegen die Bezeichnung „staatlich anerkannter Sachverständiger“ und selbstverständlich auch die Bezeichnung als „vereidigter Sachverständiger“. Nur die Gutachten dieser beiden Berufsgruppen werden von Gerichten und Behörden anerkannt. Beide können Sie auch privat beauftragen, wobei die vereidigten Sachverständigen öffentliche Aufträge vorrangig bearbeiten müssen und private Aufträge nur annehmen dürfen, wenn sie darüber hinaus über freie Kapazitäten verfügen.

Theorie und Praxis

Ein kurzer Hinweis, falls Sie das Gutachten für ein behördliches oder gerichtliches Verfahren benötigen: Auch die Gutachten der staatlich anerkannten Gutachter entfalten keine rechtlich bindende Wirkung. Letztlich sind auch sie nur Beweismittel, die am Ende der freien Beweiswürdigung eines Gerichts unterliegen. Theoretisch kann das Gericht das Gutachten also auch ignorieren. In der Praxis bleibt den Gerichten mangels Alternativen aber kaum eine andere Wahl, als der Einschätzung des öffentlich bestellten Gutachters zu folgen.

Regionale Gutachter sind meist die bessere Wahl

Meist empfiehlt es sich, einen Gutachter aus der Region zu beauftragen, der den regionalen Immobilienmarkt kennt. Ein angenehmer Nebeneffekt besteht darin, dass die Reisekosten deutlich niedriger ausfallen.

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Nach welchen Verfahren wird der Verkehrswert ermittelt?

Es kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Nur am Rande erwähnt sei das Ertragswertverfahren, das für private Verkäufer oder Käufer wenig interessant ist. In diesem Verfahren wird der Wert anhand der Rendite ermittelt, die ein Kapitalanleger durch Vermietung des Objekts erzielen kann. Für Sie als privaten Verkäufer sind zwei andere Verfahren deutlich wichtiger.

I. Das Vergleichswertverfahren

Die so genannten Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, in denen alle Verkäufe von Bauland und Gebäuden erfasst sind. Wenn es genügend Daten über Kaufpreise vergleichbarer Häuser gibt, wird der Wert Ihres Hauses anhand dieser Daten ermittelt. Weil zwei Häuser nie vollständig identisch sind, werden diese Vergleichswerte durch entsprechende Zu- und Abschläge korrigiert, um den Wert möglichst exakt zu ermitteln. Das Verfahren funktioniert sehr gut für unbebaute Flächen und für Eigentumswohnungen. Auch Reihenhäuser lassen sich auf diese Weise taxieren, sofern Daten über andere Häuser aus der Reihenhaussiedlung vorliegen. Schwieriger wird es bei freistehenden Gebäuden, die sich in sehr vielen Details von anderen unterscheiden. Hier kommt im Regelfall das Sachwertverfahren zum Einsatz.

II. Das Sachwertverfahren

Der Grundgedanke des Sachwertverfahrens ist schnell beschrieben. Das Verfahren geht davon aus, dass eine neue Immobilie so viel Wert ist, wie das Grundstück und der Bau des Gebäudes zusammen kosten – inklusive Planungskosten und anderer Nebenkosten. Also wird zunächst der Neuwert ermittelt, indem berechnet wird, welche Kosten beim Neubau desselben Hauses aktuell anfielen. Von diesem Neuwert wird anschließend die Abnutzung abgezogen, wobei von einem linearen Wertverlust während der gesamten Nutzungsdauer ausgegangen wird. Selbstverständlich reduzieren auch Schäden und Mängel den Wert, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Berücksichtigt werden andererseits aber auch Ihre zusätzlichen Investitionen, also beispielsweise eine Garage auf dem Grundstück oder durchgeführte Renovierungen. Diese erhöhen den Wert.


Was trägt zum Wert einer Immobilie bei?

Bei der Ermittlung des Wertes werden das Grundstück, das Gebäude sowie Nebenbebauungen oder Bepflanzungen berücksichtigt. Im Einzelnen:

  • Wie alt ist das Haus?
  • Wir groß ist die Wohnfläche, wie groß die Grundstücksfläche?
  • Welchen Bodenrichtwert hat der Gutachterausschuss festgestellt?
  • Was befindet sich neben dem Haus noch auf dem Grundstück?
  • Liegen Nutzungseinschränkungen vor (Grundbuch, Baulastenverzeichnis)?
  • Weicht der Zustand des Hauses vom erwarteten altersgemäßen Zustand ab?
  • Wurden Renovierungen durchgeführt, um die Restnutzungsdauer zu steigern?
  • Enthält die Kaufpreissammlung Daten über ähnliche Objekte?
  • Handelt es sich um ein Massivhaus oder ein Fertighaus?
  • Ist das Anwesen voll erschlossen oder drohen weitere Erschließungskosten?

Die Perspektive des Käufers

Nicht alle Kriterien der Wertermittlung sind so leicht und so objektiv zu erfassen wie die Größe oder das Alter eines Einfamilienhauses. Spätestens bei der Beurteilung der Lage und der Schwere vorliegender Mängel werden Käufer und Verkäufer in der Regel unterschiedliche Standpunkte einnehmen. Hier hängt alles von der lokalen Marktsituation ab! Wo die Nachfrage das Angebot übersteigt, wird der Käufer auch einen Carport mitbezahlen, wenn er kein Auto besitzt. In Regionen mit hohem Leerstand wird er das nicht tun und sich allenfalls zu einen gönnerhaften „Von mir aus können Sie ihn stehen lassen“ durchringen. Und die wertvolle Bepflanzung des Gartens wird ihm mit Sicherheit auch nicht gefallen! Ein wenig erinnert die Situation an den Gebrauchtwagenmarkt, wo Käufer an Sonderausstattungen ebenfalls grundsätzlich nie interessiert sind. Hier stößt auch die Wertermittlung an ihre Grenzen. Was ist ein Carport wert, wenn niemand dafür zusätzlich zu bezahlen bereit ist?


Welche Kosten fallen beim Verkauf an?

Diese Frage ist deutlich schwieriger zu beantworten als die Frage der Kosten, die bei einem Kauf anfallen. Das liegt daran, dass die wirklich zwingend anfallenden Kosten eher vernachlässigbar sind:

  • Kosten für Dokumente (Grundbuchauszug, Energieausweis…)
  • Marketingkosten (Zeitungsanzeigen, Inserate auf Online-Portalen)
  • Ihre Arbeitszeit, sofern Sie diese kalkulatorisch berücksichtigen

Der letzte Punkt ist eigentlich alles andere als vernachlässigbar, wird aber von privaten Verkäufern häufig außer Acht gelassen. Aber das ist kein spezielles Phänomen des Immobilienmarktes - ganze Branchen leben davon, dass vielen ihre Arbeitszeit exakt 0,00 Euro wert ist, sobald sie das Büro verlassen haben. Nur dann ist Selbermachen manchmal wirklich billiger - nicht nur beim Hausverkauf! Das waren eigentlich schon alle unvermeidbaren Kosten. Die Kosten für den Notar trägt der Käufer, die Maklerkosten – sofern Sie einen Makler beauftragen – können ebenfalls dem Käufer auferlegt werden. Hier sind allerdings länderspezifische Einschränkungen hinsichtlich der Höhe der umlegbaren Kosten zu beachten. Deutlich höher sind oft die Kosten für Renovierungen und Schönheitsreparaturen, die vor dem ersten Besichtigungstermin durchgeführt werden, um die Attraktivität des Objekts zu steigern. Noch höher sind oft die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Ablösung der Hypothek anfallen. Die Zinsen für diese älteren Baufinanzierungen waren meist deutlich höher als heutige Zinssätze, weswegen erhebliche Summen anfallen können, wenn Sie eine noch nicht abbezahlte Immobilie verkaufen.