Was ist eine Verkehrswertermittlung?

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Möglichst genaue Angaben zum Immobilienwert werden zu unterschiedlichen Anlässen benötigt. Oft benötigen zum Beispiel Finanzämter, Versicherungen oder Gerichte Informationen über den Wert eines Objekts. In solchen Fällen wird ein Gutachter mit der Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt. Dabei kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung.


Rechtliche Aspekte

Das Baugesetzbuch legt in §194 lediglich fest, dass der Verkehrswert ausschließlich anhand objektiver Merkmale bestimmt wird. Er hängt nicht davon ab, ob aufgrund persönlicher oder sonstiger ungewöhnlicher Umstände auf dem Markt ein anderer Preis erzielt würde. Der Verkehrswert beschreibt den zu einem bestimmten Datum auf dem Markt erzielbaren Preis der Immobilie und wird daher auch als Marktwert bezeichnet. Natürlich bedeutet das nicht, dass bei einem tatsächlichen Verkauf zu diesem Datum exakt dieser Preis erzielt würde.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung

Dass sich das Baugesetzbuch über Details der Bewertung in Schweigen hüllt, hat einen guten Grund. Diese werden in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt, weil auf diese Weise eine Anpassung möglich ist, ohne Bundestag und Bundesrat jedes Mal mit einer Gesetzesänderung befassen zu müssen. Aber selbstverständlich kann auch diese Verordnung lediglich das Verfahren zur Verkehrswertermittlung beschreiben, das Gutachter anzuwenden haben. Dem Laien hilft sie bei der Ermittlung des Wertes wenig. So ist beispielsweise festgelegt, wie die Restnutzungsdauer des Gebäudes den Marktwert beeinflusst. Aber die Bestimmung der Restnutzungsdauer kann nur vom Gutachter im konkreten Einzelfall vorgenommen werden.


Wann wird eine Verkehrswertermittlung benötigt?

Ein geplanter Verkauf ist sicher ein guter Grund für ein Verkehrswertgutachten, aber bei Weitem nicht der einzige! Beispielsweise wird der Marktwert beim Abschluss einer Gebäudeversicherung oder auch bei der Beleihung einer Immobilie benötigt. Dasselbe gilt für die Besteuerung von Immobilien beziehungsweise die Festsetzung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Manchmal wird ein Verkehrswertgutachten auch zur Festlegung der Entschädigung im Fall einer Enteignung benötigt.

Welche Dokumente werden benötigt?

Um den Marktwert zu ermitteln, benötigt der Gutachter einige Dokumente, die Sie bereithalten sollten. Dazu zählen

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug
  • Baupläne
  • Baugenehmigung
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Energieausweis

Weitere Dokumente werden benötigt, wenn es sich um eine Eigentumswohnung oder eine vermietetes Haus handelt.


Nach welchen Verfahren erfolgt die Verkehrswertermittlung?

Es kommen drei unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Für privat genutzte Häuser wird meist das Sachwertverfahren eingesetzt, für gewerbliche Immobilien oder Mietshäuser das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren kann genutzt werden, wenn Daten über reale Verkaufspreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Die Vergleichbarkeit stellt hier das größte Problem dar, weswegen sich dieses Verfahren insbesondere für unbebaute Grundstücke eignet. Vergleichsdaten werden allerdings auch für die Sachwertermittlung benötigt, um regionale und konjunkturelle Einflüsse berücksichtigen zu können.

Woher stammen die Vergleichsdaten?

Die Daten stammen aus den Kaufpreissammlungen, die in allen Bundesländern geführt werden. Verantwortlich dafür sind die Gutachterausschüsse. Diese werden über jeden Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie informiert. Dabei geht es nicht nur um den Verkaufspreis, sondern auch um detaillierte Angaben zur Ausstattung und zum Zustand des verkauften Hauses. Da diese aus den von den Notaren übermittelten Kaufverträgen nicht eindeutig hervorgehen, müssen Sie nach einem Kauf damit rechnen, dass der zuständige Gutachterausschuss diese Daten bei Ihnen erfragt. Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, diese Auskünfte zu erteilen. Nur vorsichtshalber sei der Hinweis hinzugefügt, dass bisher alle Versuche gescheitert sind, sich gegen diese Verpflichtung gerichtlich zu wehren.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren ist für private Immobilienbesitzer das wichtigste der drei genannten Verfahren. Es wird in den Paragraphen 21 bis 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung beschrieben. Dieses Verfahren sieht vor, dass zunächst die Kosten ermittelt werden, die aktuell für den Bau des Gebäudes anfielen. Dazu zählen auch Nebenkosten wir zum Beispiel Planungs- und Genehmigungskosten. Von dem so ermittelten Wert wird die altersbedingte Abnutzung in Abzug gebracht. Entscheidend ist hier das Verhältnis zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer. Auch Schäden oder sonstige Mängel, die nicht der normalen Abnutzung zuzuschreiben sind, mindern den Verkehrswert.

Was wird konkret berücksichtigt?

So einfach das Grundprinzip ist, so kompliziert kann die Durchführung im Einzelfall sein. Die Probleme beginnen dann, wenn konkrete Ausstattungsmerkmale oder konkrete Mängel exakt beziffert werden müssen. Auch die sehr große Anzahl der zu berücksichtigenden Faktoren trägt dazu bei, dass ein solches Gutachten sehr arbeitsintensiv ist. Eine Auswahl wichtiger Faktoren:

  • Wohnfläche und Grundstücksgröße
  • Bodenrichtwert gemäß Kaufpreissammlung
  • Alter des Gebäudes
  • Angenommene Gesamtnutzungsdauer
  • Angenommene Restnutzungsdauer
  • Lage und Verkehrsanbindung
  • Marktdaten des regionalen Immobilienmarktes
  • Alle vom Standard abweichenden Ausstattungsmerkmale
  • Mängel und Schäden
  • Verpflichtungen gemäß Grundbuch oder Baulastenverzeichnis
  • Nutzungsbeschränkungen durch Denkmal-, Landschafts- oder Gewässerschutz
  • Absehbare Erschließungskosten
  • Außenanlagen und Nebenbebauung
  • Energieeffizienz

Daneben können zahlreiche weitere Details den Wert beeinflussen, beispielsweise die relative Höhe des Gebäudes zur Straße und die Bebauung in der unmittelbaren Umgebung. Besonders schwierig gestaltet sich die Sachwertermittlung, wenn nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen, die eine relative Einordnung des Gebiets im Vergleich zum Gesamtmarkt erlauben. Ob es ich um eine teure oder eine billige Lage handelt, muss dann anhand der Umgebungsmerkmale geschätzt werden.


Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren dient primär der Ermittlung des Grundstückswerts. Es wird in §15, 16 der Verkehrswertermittlungsverordnung beschrieben. Die Wertermittlung erfolgt durch die Analyse tatsächlicher Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke anhand der Kaufpreissammlung. Streng genommen eignet sich dieses Verfahren nur für unbebaute Grundstücke. Eine Bebauung mindert den Wert des Grundstücks, weil sie die freie Nutzung einschränkt. Für nicht mehr nutzbare Gebäude kann dies einfach berücksichtigt werden, indem die Kosten für die Freilegung des Grundstücks vom Wert abgezogen werden.

Das Vergleichswertverfahren funktioniert auch für Gebäude?

Ja, tatsächlich wird es auch zu diesem Zweck genutzt. Das Problem besteht hier aber in der Vergleichbarkeit von Gebäuden. Selbst in einer Reihenhaussiedlung mit ursprünglich identischen Fertighäusern können diese unterschiedliche Ausstattungen aufweisen. Auch im ursprünglichen Zustand muss der Wert nicht identisch sein, beispielsweise weil der Ausblick nicht überall unverbaut oder unverbaubar ist. Deswegen sind auch hier schon Korrekturen der Vergleichswerte durch Zu- und Abschläge erforderlich – aber eben oft noch durchführbar. An seine Grenzen stößt das Verfahren definitiv bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern, weswegen in diesen Fällen das Sachwertverfahren bevorzugt wird.


Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist primär für Kapitalanleger interessant. Es bestimmt den Wert des Objekts anhand der erzielbaren Erträge. Grundsätzlich ähnelt der Ertragswert einer normalen Rendite, das heißt es geht letztlich um das Verhältnis des jährlichen Reinerlöses (Einnahmen abzüglich der laufenden Kosten) zum Kaufpreis. Zu den laufenden Kosten gehört auch der Wertverlust. So weit unterscheidet sich das Verfahren nicht von der Ertragswertberechnung für ein anderes Investitionsgut, sagen wir zum Beispiel eine Maschine. Schwierig wird das Verfahren, weil im Fall einer Immobilie nur das Gebäude einem ständigen Wertverlust unterliegt, nicht aber das Grundstück. Deswegen wird der Kaufpreis in beide Komponenten aufgeteilt. Damit aber noch nicht genug: Das Grundstück verliert zwar nicht an Wert, bindet aber Kapital, das nicht anderweitig mit entsprechender Rendite investiert werden kann. Auch dies sind kalkulatorisch zu berücksichtigende Kosten.

Welche Größen entscheiden über den Ertragswert?

Hier spielt der von den Gutachterausschüssen ermittelte Liegenschaftszins eine wichtige Rolle. Dieser gibt das ortsübliche Verhältnis zwischen jährlichem Reinerlös und Kaufpreis an. Je höher der Liegenschaftszins und die vermutliche Restnutzungsdauer des Gebäudes sind, desto höher ist der Ertragswert.


Kann ich mir das Verfahren aussuchen?

Nein, der Gutachter entscheidet, welches Verfahren angewandt wird. Er muss diese Entscheidung aber im Gutachten begründen. Als privater Besitzer eines selbst bewohnten Einfamilienhauses kommt das Ertragswertverfahren für Sie nicht in Betracht. Der Gutachter wird das Vergleichswertverfahren nutzen, wenn hinreichend viele Daten über Verkäufe sehr gut vergleichbarer Objekte vorliegen. Insbesondere bei freistehenden Häusern ist dies selten der Fall, weswegen hier fast ausschließlich das Sachwertverfahren genutzt wird.