Was ist eigentlich der Verkehrswert einer Immobilie?

Verkehrswert, Marktwert, Wertermittlungsverfahren. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte diese Begriffe kennen. Wir erklären, was dahinter steckt.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Der Verkehrswert ist das Gleiche wie der Marktwert. Beide Begriffe werden synonym verwendet. Im Jahr 2004 wurde der Ausdruck „Marktwert“ in die Definition des Verkehrswerts § 194 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Welche Merkmale besitzt der Verkehrswert?

Aus der Definition aus dem oben zitierten § 194 BauGB ergeben sich für den Verkehrswert folgende Merkmale:

• Objekt: Der Verkehrswert bezieht sich in der Regel auf ein Grundstück oder eine Immobilie.
• Ergebnis: In einem Gutachten wird der Preis des Grundstücks oder der Immobilie ermittelt.
• Stichtagsbezogenheit: Der Verkehrswert ist kein festgeschriebener Wert, sondern ein variabler Wert. Der Verkehrswert kann sich daher unter Umständen von einem auf den anderen Tag unterscheiden.
• Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Bei der Ermittlung des Verkehrswerts wird von offenen Märkten, der Freiheit aller Marktteilnehmer und Informationsfreiheit ausgegangen.
• Neutralität: Der Verkehrswert wird unabhängig von den Verhältnissen des Verkäufers oder Käufers ermittelt.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Zur Ermittlung des Verkehrswerts können Sie einen unabhängigen Sachverständigen mit lokalen Marktkenntnissen beauftragen. Als Experte für die Metropolregion Nürnberg arbeitet Schaller Immobilien seit vielen Jahren mit einem unabhängigen Sachverständigen zusammen, der entsprechende Gutachten zum Verkehrswert erstellt. Profitieren Sie von unserer jahrelangen Erfahrung beim Kauf und Verkauf von Immobilien jeder Art in Nürnberg und Mittelfranken.

Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie – egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung – wird von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst; unter anderem:

• Lage und Umfeld der Immobilie,
• Marktsituation,
• Grundfläche und Zuschnitt der Immobilie,
• Alter und (energetischer) Zustand der Immobilie,
• Ausstattung der Immobilie,
• rechtliche Rahmenbedingungen, z. B. Denkmalschutz.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt? Wertermittlungsverfahren

Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es drei normierte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. In der Regel werden mindestens zwei der Verfahren gleichzeitig angewandt.

Vergleichswertverfahren

Wie aus dem Namen des Verfahrens schon hervorgeht: Im Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit vergleichbaren Objekten verglichen. Es wird insbesondere bei Eigentumswohnungen und Wohnhäusern genutzt. Die Vergleichsimmobilie muss unter anderem in Bezug auf Lage und Zuschnitt hinreichend vergleichbar sein.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden der Sachwert des Gebäudes und der Sachwert der Außenanlagen auf Basis der Herstellungskosten und anschließender Abnutzung ermittelt. Es wird für nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien herangezogen, etwa für eigengenutzte Einfamilienhäuser. Für das Grundstück wird häufig zusätzlich das Vergleichswertverfahren genutzt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung von Immobilien eingesetzt, die einen Ertrag erwirtschaften sollen. Es ist für Kapitalanleger interessant und wird meist für vermietete Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Gutachter bezieht bei der Berechnung u. a. den Bodenwert inklusive Verzinsung, den Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ein.

Wann wird der Verkehrswert herangezogen?

Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie wird ganz allgemein immer bestimmt, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, also insbesondere beim Kauf und Verkauf. Daneben wird der Verkehrswert bei Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung oder zum Zweck der Steuerermittlung durch das Finanzamt ermittelt.

Was kostet die Wertermittlung einer Immobilie?

Für eine Immobilienwertermittlung gibt es keine gesetzlich geregelten Preise. Sie können mit Ihrem Gutachter den Preis frei aushandeln. Grundsätzlich richten sich die Kosten nach dem Aufwand. Falls Sie Ihr Haus mithilfe von Schaller Immobilien verkaufen, gehört die Wertermittlung zu unserem Service. Kontaktieren Sie uns und erfahren Sie mehr.

Wer beantwortet Fragen zum Verkehrswert einer Immobilie?

Was ist eigentlich der Verkehrswert einer immobilie? Nach der Lektüre dieses Beitrags kennen Sie die Antwort. Haben Sie weitere Fragen in Bezug auf den Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie? Egal ob es um die Wertermittlung eines Hauses, oder einer Wohnung geht – wir beantworten gerne Ihre Fragen. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail.