Warum Sie Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollten

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Norbert Schaller

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Der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen, ist nicht immer leicht zu bestimmen. Den richtigen Verkaufszeitpunkt zu finden, ist schon für Aktien, Edelmetalle und andere Geldanlage kompliziert. Im Fall einer Immobilie wird die globale Marktentwicklung durch lokale Effekte überlagert.


Hohe Nachfrage nach Immobilien

Insgesamt ist die Lage auf dem Immobilienmarkt derzeit günstig für Verkäufer. Die Nachfrage hat ein Rekordniveau erreicht, wofür es mehrere Gründe gibt. Der wichtigste Grund liegt in den gegenwärtig niedrigen Zinsen. Die monatlichen Belastungen einer Finanzierung sinken dadurch erheblich, weswegen viele private Interessenten sich jetzt ihren Traum vom eignen Zuhause erfüllen möchten. Die niedrigen Zinsen führen auch dazu, dass sich Kapitalanleger verstärkt in Richtung Immobilien orientieren, weil lukrative Alternativen fehlen. Auch dadurch steigt die Nachfrage beträchtlich. Die niedrigen Zinsen führen übrigens auch dazu, dass Banken ebenfalls die rentablen Geschäftsideen ausgehen. Teilweise parken sie erhebliche Summen zu negativen Zinsen bei der EZB. Sie sind daher nur zu gerne bereit, Immobilien zu finanzieren und werben entsprechend intensiv für ihre Finanzierungsangebote – auch dies trägt zur momentanen Nachfrage bei.

Wohnraummangel in Städten

Angesichts solcher Finanzmarkt-Argumente wird oft übersehen, dass Wohnraum auch ein ganz normales Handelsgut ist, das den üblichen Marktgesetzen unterliegt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist zumindest in Städten derzeit sehr hoch. Auch dafür gibt es viele Gründe. Zunächst ist seit Jahren zu beobachten, dass sich Arbeitsplätze verstärkt in die Städte verlagern und die Arbeitnehmer ihnen folgen. Ein nicht zu unterschätzender Effekt ist auch die steigende Wohnfläche pro Person. Diese ist nicht nur auf bewusste Entscheidungen für mehr Wohnraum zurückzuführen. Nicht wenige Eigenheime, die ursprünglich für Familien gebaut wurden, werden nach dem Auszug der Kinder von den Eltern allein bewohnt, oft auch nur vom hinterbliebenen Ehepartner. Viele zögern aus nachvollziehbaren Gründen lange, bevor Sie ihre Wohnung verkaufen. Statistisch ist dieser Effekt sehr relevant! Ausziehende Kinder benötigen Wohnraum, aber es wird im Gegenzug kein Wohnraum frei.

Zuzug aus dem Ausland

Auch der Zuzug aus dem Ausland ist hoch, weil insbesondere aus der EU viele Arbeitskräfte nach Deutschland ziehen, seit in vielen Branchen Fachkräftemangel herrscht. Der Effekt durch die zunehmende Zahl von Single-Haushalten beeinflusst die Prognosen des Wohnraumbedarfs ebenfalls stark. Deswegen lohnt es sich in Städten derzeit oft besonders, eine kleine Wohnung zu verkaufen.

Prognosen, Prognosen…

All das sagt, dass momentan ein guter Zeitpunkt ist, um eine Immobilie zu verkaufen. Es sagt nichts darüber aus, ob es zukünftig nicht vielleicht noch lukrativer sein könnte, sein Haus zu verkaufen. Zu dieser Frage gibt es ungefähr so viele Meinungen wie Experten. Hier soll es aber nicht um eine Anlageberatung für spekulative Immobiliengeschäft gehen, sondern darum: Wenn Sie als privater Immobilienbesitzer über einen Verkauf nachdenken, können Sie jetzt einen guten Preis erzielen. Auf noch höhere Preise zu spekulieren ist zumindest für diejenigen riskant, für die ihre Immobile einen wesentlichen Teil des Vermögens darstellt.


Wie erziele ich den besten Preis?

Zunächst einmal sollten Sie ziemlich genau wissen, was Ihre Immobilie eigentlich wert ist. Der Immobilienmarkt unterliegt starken Schwankungen, weswegen der Kaufpreis, den Sie selbst irgendwann einmal bezahlt haben, oft relativ wenig mit dem aktuellen Wert zu tun hat. Einen ersten Anhaltspunkt liefern Immobilienanzeigen im regionalen Umfeld für vergleichbare Objekte. Aber wirkliche Klarheit schafft nur ein Wertgutachten.

Ein gutes Marketing entscheidet

Wichtig ist neben der geeigneten Präsentation des Hauses oder der Wohnung auch, möglichst viele Interessenten zu erreichen. Die großen Immobilienportale sind dazu gut geeignet, allerdings ist hier auch die Konkurrenz entsprechend groß. Umso wichtiger ist es, durch ein ansprechendes Expose zu überzeugen. Aber auch die klassische Immobilienanzeige in regionalen Zeitungen hat längst noch nicht ausgedient, insbesondere ältere Kunden sind auf diesem Weg manchmal besser zu erreichen. Nach wie vor werden viele Häuser auch über private Kontakte veräußert. Es schadet also nicht, an geeigneter Stelle zu erwähnen, dass Sie einen Käufer suchen.

Ein gutes Expose überzeugt Käufer

Es gilt hier, die richtige Balance zu finde. Einerseits ist eine werbewirksame Gestaltung natürlich empfehlenswert, aber andererseits sollten Sie nicht vergessen, dass der potenzielle Käufer alle Angaben im Expose prüfen wird. Der Fokus liegt klar darauf, Interessenten alle wichtigen Informationen zur Verfügung zu stellen. Dazu gehören

  • Größe (Bei einem Haus auch die Grundstücksgröße)
  • Bauweise
  • Laufende Kosten
  • Lage
  • Baujahr
  • Energieeffizienz (Angaben aus dem Energieausweis)
  • Grundriss
  • Kontaktdaten
  • Kaufpreis

Die so genannte Mikrolage gewinnt insbesondere für städtische Umgebungen immer mehr an Bedeutung. Es lohnt sich also, wichtige Informationen über das unmittelbare Umfeld hinzuzufügen. So können Sie beispielsweise einen Plan der Nahumgebung hinzufügen, auf dem Schulen, Freizeitangebote und anderes hervorgehoben sind. Auch Angaben zur Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder das Autobahnnetz sind für viele Käufer wichtig.

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Was kostet ein Immobilienverkauf?

Anders als beim Kauf hängt hier vieles vom Einzelfall ab. Kosten wie die Maklerprovision oder die Notarkosten trägt der Käufer. Die Kosten für den Verkäufer können teilweise ohne Kenntnis der Details kaum beziffert werden. Dazu zählen zum Beispiel Renovierungskosten, die meist anfallen, weil Sie die Wohnung natürlich in ansprechendem Zustand präsentieren möchten. Ebenfalls nicht allgemein zu beantworten ist die Frage, ob eine Spekulationssteuer anfällt. Diese fällt nur an, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, die für Privatpersonen zehn Jahre beträgt. Und natürlich auch nur dann, wenn Sie einen Spekulationsgewinn erzielen. Wenn die Hypothek noch nicht abbezahlt ist, fällt für deren Kündigung zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Vergleichen damit sind die Kosten für den Energieausweis und das Wertgutachten eher gering.


Haben Sie alles bedacht?

Natürlich sollten Sie alle Dokumente beisammen haben, bevor Sie den Verkauf starten, also zum Beispiel

  • Lageplan
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • Mietverträge, falls das Objekt vermietet ist
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Nebenkostenabrechnungen
  • Gegebenenfalls den Erbschein

Wo liegt Ihre Schmerzgrenze?

Zu den wichtigsten Fragen, die Sie vor dem Start des Verkaufs geklärt haben sollten, gehört diese: Wo liegt Ihre Preisuntergrenze? (Leider neigen auch Wertgutachter gelegentlich dazu, ihre Kunden mit besonders optimistischen Angaben bei Laune zu halten.)

Geben Sie sich selbst klare Verhaltensregeln!

Nicht jede Besichtigung verläuft erfreulich. Sie sollten sich vorher überlegen, wie Sie auf einige Wünsche reagieren. Das fängt bei der ganz banalen Frage an, ob Sie Fotoaufnahmen gestatten. Einige Käufer werden auch an jeder Ecke der Wohnung irgendetwas zu kritisieren haben – das ist Teil der Strategie, den Preis zu drücken. Bedenken Sie, dass nicht jeder vermeintlich private Interessent tatsächlich als Privatperson handelt! Sie könnten also einem Profi gegenüberstehen, der sich nicht zu erkennen gibt, und sollten auch auf dessen Verhandlungsstrategie vorbereitet sein. Und Sie sollten sich auch vorher überlegen, wann Sie den Besucher bitten, sich auszuweisen. Auf jeden Fall sollten Sie das spätestens dann tun, wenn Sie Kopien von Unterlagen herausgeben. Und manchmal stehen Sie sogar vor der Frage, wie viele Leute Sie eigentlich reinlassen wollen! So mancher taucht auch mit dem befreundeten Architekten, Innenarchitekten, Elektriker und mit wem sonst noch alles auf. Die Grenze ist spätestens dann erreicht, wenn Sie Ihre Gäste nicht mehr im Auge behalten können.


Jetzt ist eine gute Zeit, das Haus zu verkaufen!

Die Nachfrage nach Immobilien ist derzeit sehr hoch. In Großstädten lassen sich heute sehr gute Preise erzielen und in strukturschwachen Regionen sind zumindest die Aussichten recht gut, Käufer zu finden. Die hohe Nachfrage ruft aber auch Spekulanten und Vermittler auf den Plan, die auf dem lukrativen Immobilienmarkt schnelle Gewinne erzielen wollen. Wenn Sie als Privatverkäufer erstmals eine Immobilie verkaufen, stehen Sie also oft Verhandlungspartnern mit einem erheblichen Erfahrungs- und Informationsvorsprung gegenüber. Es gibt so ziemlich nichts, was man noch nicht erlebt hat! Sogar drei oder vier vermeintliche Interessenten, die zunächst nur deswegen vorgeschickt werden, um angesichts Ihrer „utopischen Preisvorstellungen“ sofort wieder zu gehen. Bleiben Sie wachsam!