Vermietete Wohnung verkaufen: Was beachten?

Eigentümer von vermieteten Wohnungen müssen beim Verkauf ihrer Wohnung einiges beachten. Unabhängig davon, ob Sie eine geerbte Wohnung verkaufen möchten oder lediglich an Ihr gebundenes Geld gelangen wollen, sollten Sie sich vor dem Verkauf einige wichtige Fragen stellen. Wie verkaufe ich eine vermietete Wohnung am besten? Lohnt es sich, einen Makler oder einen Anwalt hinzuzuziehen? Diese und viele weitere wichtige Fragen werden Ihnen in diesem Artikel beantwortet.

Auf diese gesetzlichen Regelungen müssen Sie achten

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten Sie auf einige gesetzliche Regelungen besonders achten. Unter anderem wird durch den Verkauf Ihrer Wohnung das bestehende Mietverhältnis nicht berührt. Ein Kauf bricht die Miete nicht (§ 566 BGB), sondern überträgt diese lediglich. Hierbei treten Sie sämtliche Rechten und Pflichten als Vermieter an Ihren Käufer ab. Dabei bleiben sämtliche Mietverhältnisse in ihrer Form vollständig unverändert.
Hierbei gibt es drei wesentliche Besonderheiten.

• Die Mieterträge der Immobilie stehen immer demjenigen zu, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Demnach hat Ihr Käufer erst nach dessen Eintragung ins Grundbuch einen rechtlichen Anspruch auf die Miete.
• Sämtliche Betriebskosten sind immer von demjenigen abzurechnen, der zum Ende der Abrechnungsperiode als offizieller Vermieter eingetragen ist. Verkaufen Sie Ihre Immobilie vor diesem Termin, so muss sich der neue Eigentümer und Vermieter um die Betriebskostenabrechnung kümmern. Bitte beachten Sie, im Außenverhältnis sind Sie als neuer Eigentümer zur Abrechnung mit der Hausverwaltung verpflichtet, im Innenverhältnis rechnen Sie die Betriebskosten mit Ihrem Verkäufer und Ihrem Mieter ab (lt. Kaufvertrag)
• Die Kaution ist ein häufiges Streitthema nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung. Sollte ein Mieter ausziehen, so muss die geleistete Kaution immer vom aktuellen Vermieter an den ehemaligen Mieter zurückgezahlt werden. Hierbei ist unerheblich, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat. Diese Regelung ist besonders dann ärgerlich, wenn kurz nach dem Verkauf der Immobilie ein Mieterwechsel stattfindet und der neue Eigentümer zur Zahlung der Kaution verpflichtet wird. Wenn Sie die Kaution an den neuen Eigentümer übergeben haben, lassen Sie sich bitte von Ihrem Mieter für die Rückzahlung der Kaution entlasten.

Wie wirkt sich der Verkauf auf die bisherige Vermietung aus?

Grundsätzlich hat der Verkauf einer Immobilie keine Auswirkungen auf einen bestehenden Mietvertrag. Ihr Käufer ist dazu verpflichtet, alle bestehenden Mietverträge zu unveränderten Konditionen zu übernehmen. Aus diesem Grund kann Ihr Käufer ebenso wenig wie Sie selbst den Mietern kündigen, um einen Vertrag zu anderen Konditionen aufzusetzen. Hierbei existiert jedoch eine kleine Ausnahmeregelung, die Ihnen den Verkauf der Wohnung erleichtert. Durch den Verkauf der Immobilie wird Ihr Käufer zum neuen Vermieter und darf Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung selbst zu beziehen. Dieser ist nicht nur für ihn selbst, sondern ebenso für seine Familienmitglieder gültig. Besitzt Ihr Käufer oder einer seiner Familienmitglieder also ein begründetes Interesse daran, in der verkauften Wohnung zu wohnen, so ist die Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses ohne Probleme möglich. Hierbei müssen lediglich die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen eingehalten werden.

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Vorkaufsrecht für den Mieter beachten

Da diese Regelung auch zu Ungunsten des Mieters ausgenutzt werden kann, müssen Sie dem Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht zugestehen und ihn über dieses informieren. Hierfür sind jedoch drei spezielle Bedingungen zu erfüllen, weshalb es oft auf Seiten der Mieter zu Missverständnissen kommt.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur dann, wenn die Mietwohnung erst während der laufenden Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Darüber hinaus hat der Mieter nur dann Anspruch auf sein Vorkaufsrecht, wenn es sich bei Ihrem Käufer um kein Familienmitglied handelt. Sind Sie mit Ihrem Käufer verwandt, besteht kein Vorkaufsrecht für Ihren Mieter. Letztlich darf der aktuelle Mieter auf sein Vorkaufsrecht noch nicht verzichtet haben. Dieses ist nur dann gültig, wenn der erste Verkauf der Immobilie an ein Nicht-Familienmitglied seit dem Bezug der Wohnung durch den Mieter stattfinden soll. Wird der Mieter unter bei diesen Bedingungen nicht über sein Vorkaufsrecht informiert, können hohe Schadensersatzzahlungen drohen.

Ein Tipp: Fragen Sie vorab immer erst den Mieter, ob er die Wohnung kaufen möchte, vielleicht haben Sie dann schnell einen Käufer gefunden.

Was gibt es bei den Besichtigungsterminen zu beachten?

In der Regel verläuft die Koordination der Besichtigungstermine mit dem Mieter ohne Probleme. Ist das Verhältnis zu dem Mieter jedoch angeschlagen, kann dieser die Koordination sehr stark erschweren. Hierbei gibt es einige rechtliche Besonderheiten zu beachten. Ein Besichtigungstermin muss daher in jedem Fall rechtzeitig vorher angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden.

Planen Sie eine Hausbesichtigung allein oder gemeinsam mit Ihrem Makler, so greift das Besichtigungsrecht. Durch dieses sind Sie und Ihr Makler unter gewissen Umständen zum Betreten der Wohnung zu Besichtigungszwecken berechtigt. Einer dieser Termine muss jedoch mindestens 24 h vorher mit dem Mieter abgestimmt und von diesem bestätigt worden sein. Hierbei steht Ihnen lediglich ein kurzes Zeitfenster zur Verfügung, denn der zu vereinbarende Termin muss entweder in der Zeit von 10 Uhr bis 13 Uhr oder in der Zeit von 16 Uhr bis 18 Uhr liegen. Dabei müssen Sie sowohl die Urlaubs- als auch die Arbeitszeiten Ihrer Mieter beachten. Weiterhin sind Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen nur in wenigen Ausnahmefällen gestattet.

Prinzipiell muss man sich rechtzeitig beim Mieter anmelden und zu einer zumutbaren Zeit des Mieters (hier sind die Arbeitszeiten des Mieters relevant) den Besichtigungstermin zu vereinbaren. 

Wie verkaufe ich eine vermietete Wohnung am besten?

Bei dem Verkauf einer Wohnung handelt es sich ebenso um einen Immobilienverkauf wie bei dem Verkauf eines Hauses. Daher müssen Sie sich um eine ansprechende Vermarktung Ihres Objektes bemühen. Am besten geht dies mithilfe eines Immobilienmaklers. Dieser besitzt genügend Erfahrung, um Sie mit vielversprechenden Kunden zusammenzuführen. Darüber hinaus ist ein Makler ebenfalls in der Lage, aussagekräftige Fotos in hoher Qualität von Ihrem Objekt anzufertigen, die Interessenten bei der Kaufentscheidung behilflich sind. Hierzu können Sie Ihren Makler zu dem vereinbarten Besichtigungstermin der Wohnung ebenfalls mitnehmen. Achten Sie direkt beim Verkauf Ihrer Wohnung unbedingt auf unsere Checkliste: Vermietete Wohnung verkaufen, um nichts zu vergessen.

Checkliste: Vermietete Wohnung verkaufen

• Mieter ggf. über Vorkaufsrecht informieren
• Besichtigungstermin mit dem Mieter vereinbaren
• allein oder mit Makler einen Besichtigungstermin durchführen
• potentiellen Käufer ausdrücklich darauf hinweisen, dass es sich um ein vermietetes Verkaufsobjekt handelt
• benennen Sie die konkreten Rechte und Pflichten, die durch den Kauf auf den Käufer übertragen werden
• formulieren Sie eindeutige und verbindliche Regelungen für offenstehende Mietforderungen
• Käufer in das Grundbuch eintragen.