Mietnomaden und Mietschulden: Wie Sie sich als Vermieter schützen können

Dass Mieter rechtlich abgesichert sein müssen, um nicht unversehens wohnungslos auf der Straße zu stehen, ist nachvollziehbar. Allerdings birgt die rechtliche Absicherung von Mietern ein erhebliches Risiko für den Vermieter in sich – nämlich dann, wenn die Miete ausbleibt oder die vermietete Wohnung durch unsachgemäße Nutzung Schaden nimmt. Die schlimmste Falle, in die vor allem noch unerfahrene Vermieter tappen können, ist die Vermietung an Mietnomaden, also Menschen, die den Missbrauch vorsätzlich betreiben. Lesen Sie in diesem Ratgeber, worauf es bei der Vermietung von privatem Wohnraum vor allem ankommt, um sich langfristigen Ärger zu ersparen.

Mietnomaden – die Hofschauspieler auf dem Immobilienmarkt

Wenn Sie die Vermietung selbst betreiben und sich ein Mietnomade bei Ihnen als potentieller Mieter vorstellt, würden Sie alles vermuten – nur nicht das. Mietnomaden treten wie der Traum jedes Vermieters auf: seriös, zuverlässig, zuvorkommend, gut gekleidet, in bester beruflicher Position – zumindest nach eigenem Bekunden – mit einem Wort: genau das, was man sich als Vermieter wünscht.

Das Problem mit Mietnomaden: Sie geraten nicht unversehens in finanzielle Bedrängnis, sondern tragen sich von Anfang an mit der festen Absicht, niemals auch nur einen Cent zu überweisen. Das halten sie durch, bis es zur fristlosen Kündigung kommt, und oftmals noch weit darüber hinaus: Es vergehen oft Monate, bis eine Zwangsräumung rechtskräftig wird.

Dann sind die unliebsamen Mieter plötzlich über Nacht verschwunden, als hätte es sie nie gegeben. Einziges Indiz für ihre vorherige Existenz: eine oftmals in desolatem Zustand hinterlassene Wohnung, viele Tausend Euro Mietrückstände und hoher finanzieller Aufwand, um die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen.

Welche Sicherheitsregeln sind beim Vermieten zu beachten?

Beim Vermieten ist es wie bei der persönlichen Partnerwahl: ein hübsches Gesicht alleine garantiert noch kein gutes Verhältnis. Ein gewisses Maß an Restvernunft sollte immer bestehen bleiben, um vor der Vermietung einen Bonitäts-Check durchzuführen. Nur so lässt sich zuverlässig feststellen, ob es eine Diskrepanz zwischen der persönlichen Anmutung und den harten Fakten gibt, und wenn ja, wie groß sie ist.

Welche Rolle spielt die Selbstauskunft?

Einem Mietinteressenten ein Formular zur Selbstauskunft vorzulegen, ist in jedem Fall eine gute Idee, um für spätere Konfliktsituationen die eigene Rechtsposition zu stärken. Stellen sich später Diskrepanzen zwischen den Angaben des Mieters und der Wahrheit heraus, lässt sich daraus ein Kündigungsgrund herleiten, wenn es zum Mietausfall oder anderen Problemen kommt.

Ein wirksamer Schutz gegen Mietnomaden ist die Selbstauskunft allerdings nicht, da Angehörige dieses Mietertyps ohnehin nicht auf ein langfristiges Mietverhältnis spekulieren und das abrupte Ende bereits in ihren Masterplan eingebaut haben. Daher sollten Sie in den Bonitäts-Check einigen Aufwand investieren. Das ist in jedem Fall besser, als sich mit einem Mietnomaden eine Laus ins eigene Fell zu setzen, die sie nur schwer und unter hohem finanziellen Schaden wieder los werden.

Das hat noch einen weiteren Vorteil: Stellen sich beim Abgleich der erhobenen und selbst angegebenen Daten Differenzen heraus, weist das mit hoher Wahrscheinlichkeit auf einen potentiellen Mietnomaden hin.

Was gehört zu den Standardunterlagen bei Vermietung?

Besonders in Zusammenhang mit dem Schutz vor Mietnomaden ist eine Identitätsüberprüfung von grundsätzlicher Bedeutung. Sind der sympathische Bewerber oder die sympathische Bewerberin wirklich der oder die, für die er/sie sich ausgeben? Die Vorlage des Personalausweises sollte bei keinem Mieter-Check fehlen.

Ebenfalls eine Standardunterlage – zumindest bei Bewerbern im Angestelltenverhältnis – sind die letzten Gehaltsabrechnungen. Sie liefern Informationen darüber, ob der Miet-Aspirant sich die Wohnung überhaupt leisten kann und ob es sich tatsächlich um ein intaktes Arbeitnehmerverhältnis handelt.

Schwieriger wird es bei Freiberuflern und Selbständigen. Sie können zwar die Vorlage des letzten Jahresabschlusses verlangen, doch gibt es dabei zwei Probleme: Zum einen liefert der Abschluss nicht unbedingt aussagekräftige Informationen über die tatsächliche wirtschaftliche Situation des Bewerbers. Zum anderen kann sich seit dem letzten Abschluss vieles geändert haben.

Aussagekräftiger ist eine aktuelle Schufa-Auskunft, die Sie bei Angestellten, Freiberuflern und Selbständigen gleichermaßen verlangen sollten. Aus ihr können Sie ersehen, ob Mahnbescheide, eidesstattliche Versicherungen oder Vertragsverstöße vorliegen.

Warum Datenbanken Schutzengel für Vermieter sind

Einen gewissen finanziellen Aufwand, der sich aber mehr als auszahlen kann, verursachen zusätzliche Bonitätsabfragen bei den Datenbanken renommierter privater Wirtschaftsauskunfteien wie Creditreform oder Infoscore. Das kann sich insbesondere bei der Vermietung an Selbständige lohnen. Hier erhalten Sie in der Regel detailliertere Informationen als durch die übliche Schufa-Abfrage.

Ein weiterer nützlicher Weg ist die Abfrage bei Vermieterdatenbanken wie beispielsweise 

• Mietercheck oder
• DEMDA (Deutsche Mieter Datenbank).

Hier sind insbesondere bisher bekannte Mietnomaden gelistet, wobei Sie – wie vorhin erwähnt – selbst einen Beitrag leisten können, wenn Sie Ihren persönlichen Mietnomaden melden. In der Regel wird das durch eine kostenlose Abfrage honoriert.

Fragen Sie diejenigen, die es wissen müssen

Eine nicht zu unterschätzende Schutzmaßnahme gegen künftige Mietschulden ist ein informatives Gespräch mit dem vorigen, beziehungsweise derzeitigen Vermieter. Lassen Sie sich vom Bewerber dessen Kontaktdaten nennen.

Das nützt Ihnen auf zweifache Weise: Weigert der Interessent sich, sie herauszugeben, ist Vorsicht geboten. Erhalten Sie die Daten, können Sie sich durch ein kurzes Telefongespräch ein realistisches Bild über Ihren potentiellen neuen Mieter und die Gefahr eines drohenden Mietausfalls machen.

Was tun bei Mieter-Missbrauch in der Wohnung?

Ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen – mit anderen Worten: haben Sie einen Mietnomaden in der Wohnung – ist guter Rat teuer, aber nicht unerreichbar. Wichtigste Basisstrategie: schnell reagieren. Geduldig auf Besserung zu hoffen, wirkt sich in der Regel zu Ihrem Nachteil aus.

• Bereits nach einem Monat Mietschulden sollten Sie eine Abmahnung versenden, die eine Zahlungsaufforderung mit einer Frist von zehn Tagen enthält.
• Lässt der Mieter die Frist verstreichen, oder bestehen Mietrückstände von mindestens zwei Monaten, können Sie die fristlose Kündigung aussprechen und die Räumung der Wohnung innerhalb von zwei Wochen verlangen.

Befindet sich der „Fuchs danach immer noch im Hühnerstall“, ist es höchste Zeit, die 

• Räumungsklage Auf diese Weise gelangen Sie in der kürzest möglichen Zeit zu einem verwertbaren Rechtstitel, um den säumigen Schuldner aus der Wohnung zu bekommen.

Leider ist das in vielen Fällen noch lange nicht das Ende des Dramas. Haben Sie es mit einem erfahrenen Mietnomaden zu tun, wird er alle Rechtsmittel und sonstige Kniffe anwenden, um noch über Monate hinweg die Wohnung zu nutzen.

Warum eine Bonitätsprüfung wichtig ist

Um sich gegen hohe wirtschaftliche Schäden durch Mietausfälle oder missbräuchliche Nutzung der vermieteten Wohnung zu schützen, ist die ausführliche und umfassende Bonitätsprüfung des Bewerbers vor Abfassung des Mietvertrags unumgänglich. Nur so lässt sich verhindern, unzuverlässige Mieter oder Mietnomaden in den Mietvertrag aufzunehmen und dann über viele Monate hinweg massive und ständig weiter anwachsende finanzielle Ausfälle hinnehmen zu müssen. 

Wie Sie sich gegen Mietausfall absichern können

Für Mietausfälle können Sie sich auch versichern. Je nach Versicherung erhalten Sie wahlweise je nach Tarif bis zwölf Monatsmieten inklusive der Mietnebenkosten, wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt und seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt. Und zwar ab Kündigung des Mietvertrags durch Sie als Vermieter (Beispiel der ARAG Versicherung). 

Darüber hinaus gibt es zum Thema Schutz bei Vermietung weitere Versicherungs-Möglichkeiten wie z.B. den „Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz, der Anwaltskosten bei einer Räumungsklage und die Kosten für die Räumung sowie für die Einlagerung des Mietinventars übernimmt.

Ein seriöser und erfahrener Anbieter in diesem Bereich ist zum Beispiel die ARAG Versicherung mit Thomas Wirth, dem Leiter der Hauptgeschäftsstelle Nürnberg -Süd. Mehr Infos zum Versicherungsschutz bei Vermietung erhalten Sie unter https://www.arag-partner.de/gst-nuernberg-sued/ oder der Telefon-Nummer: 0911/4777500.