Lohnt sich ein Immobilienkauf jetzt noch?

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Norbert Schaller

berät Sie gerne individuell rund um das Thema Immobilien.

Leider ist diese Frage mit einem einfachen ja oder nein nicht zu beantworten. Warum? Weil es immer darauf ankommt, wer diese Frage stellt. Ist der Fragesteller 25 Jahre oder 55 Jahre alt. Verfügt der Fragesteller über Eigenkapital oder nicht. Möchte er selbst einziehen oder die Immobilie als Kapitalanlage kaufen.

Lassen Sie uns das Ganze in Ruhe und im Einzelnen betrachten. Fakt ist, dass Deutschland in der Eigentumsquote bei Immobilien weit abgeschlagen hinter Ländern wie Rumänien, Slowakei, Bulgarien, Spanien, Griechenland, Irland, Niederlande, Frankreich, Österreich liegt. In Deutschland ist die Eigentumsquote bei ca. 45%, nur die Schweiz rangiert hier im europäischen Vergleich noch schlechter.
Mehr dazu erfahren Sie in dieser Statistik des Magazins Spiegel: Eigenheimquote in Deutschland.
Die Gründe hierfür liegen also vor allem in der Wohnungspolitik in Deutschland.

Wie hat sich der Mietindex in den letzten Jahren entwickelt?
Betrachtet man den Wohnungsmietindex, so können wir feststellen, das dieser nur eine Richtung kennt und zwar die nach oben. Wir alle kennen die Diskussionen der ständig steigenden Mieten in den Ballungszentren. Das heißt im Umkehrschluss: Für Mieter sind die Ausgaben für ihre Nettomiete leider nicht kalkulierbar.
Infos zum Wohnungsmietindex:

Warum ist die Mietentwicklung nur schwer kalkulierbar?
Vermieter haben das Recht, laut Mietindex oder nach Mietspiegel die Miete anzuheben, je nachdem, welchen Mietvertrag der Mieter hat. Ob und in welchem Umfang der Vermieter die Erhöhung durchsetzt, weiß der Mieter nicht, d.h. es bleibt eine gewisse Unsicherheit.
Bei einem Staffelmietvertrag schaut die Mieterhöhung schon anders aus, hier wird von vornherein genau festgelegt, wie sich die Miete in den nächsten Jahren entwickelt.

Fakt ist aber, egal, welchen Mietvertrag Sie haben, Sie wohnen zwar in einer schönen Wohnung oder einem Haus, aber Sie geben Ihr Geld für die Miete aus und haben dieses Geld nicht für Ihr Eigentum investiert.
Ein wichtiger Aspekt der Altersvorsorge fehlt Ihnen also damit.

Gerade junge Menschen sollten darüber nachdenken, ob sie über Jahre zur Miete Wohnen bleiben oder sich für eine eigene Immobilie entscheiden. Dagegen macht bei älteren Menschen die keine Kinder haben, eine eigene Immobilie oft keinen Sinn, weil sie keine Erben haben, damit lieber zur Miete wohnen und Ihr Leben genießen wollen.

Wie haben sich die Bauzinsen entwickelt?
Schauen wir uns die Zinsentwicklung seit den 80er-Jahren bis heute an https://index.fmh.de/fmh-index/zinsentwicklung/spezialgrafiken/
können wir feststellen, dass der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen 1980 bei knapp über 9 % lag und heute
bei 3,1 % bis 3,5 % liegt. Der Zinssatz ist übrigens auch abhängig davon, über wie viel Eigenkapital der Käufer verfügt.

Zu beachten ist dabei jedoch, dass die Menschen im Jahr 1980 viel weniger Geld zur Verfügung hatten, obwohl sie damals „knackige“ 9 % für ihr Immobiliendarlehen gezahlt haben.
Natürlich lagen die Immobilienpreise zu diesem Zeitpunkt auch nicht so hoch, aber auch die Gehälter und die Inflation waren in den 80er Jahren eben niedriger, d.h. die Menschen hatten in Summe auch viel weniger Geld für Ihre Immobilie zur Verfügung.

Warum Sie mit Ihrem Immobiliendarlehen von der Inflation profitieren
Mit dem Immobiliendarlehen können Sie je nach Laufzeit z. B. 10 oder 15 Jahre mit einer fest vorgeschriebenen Rückzahlungssumme kalkulieren und Ihr Haushaltsbudget entsprechend planen.
Wohnen Sie zur Miete ist dies nicht gewährleistet, denn ein Mietvertrag kann sich, abhängig vom Mietspiegel Ihrer Region durchaus in 3-Jahres-Zyklen erhöhen.
Auch der Inflationseffekt auf ihr Immobiliendarlehen ist derzeit ebenfalls nicht zu unterschätzen, denn generell profitieren Darlehensnehmer von der Inflation. Der Betrag Ihres Immobiliendarlehens bleibt zwar gleich, aber durch die schleichende Geldentwertung einer Inflation sinkt Ihre reale Schuldenlast.

Betrachten Sie den Kauf einer Immobilie immer auch als Altersvorsorge
Bei einem Darlehen zahlen Sie monatlich Ihre Immobilie ab, d. h. Sie zahlen in Ihre eigene Tasche und somit auch in Ihre Altersversorgung, um im Alter mietfrei zu wohnen. Also lohnt sich auch in einem aktuell schwierigen Umfeld ein Immobilienkauf aus diesen Gründen:

Sie haben Ihre Kosten langfristig im Blick
Sie profitieren von steigender Inflation
Sie bauen Ihre Altersvorsorge auf

6 Tipps, worauf Sie bei Ihrem Baudarlehen achten sollten

Nicht vorhersehbare Faktoren wie der Ukraine-Krieg, Corona, explodierende Energiepreise, Lieferkettenprobleme etc. sorgen weiterhin dafür, dass die Inflation im Euroraum hoch bleibt. Das hat natürlich Auswirkungen auf die Bauzinsen. Beachten Sie deshalb diese Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung:

Kaufen Sie Ihre Immobilie, wenn der Preis passt
Erfüllen Sie sich Ihren Immobilientraum, wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben und Ihre Finanzierung innerhalb Ihres Budgets liegt. Denn obwohl aktuell in einigen Regionen Deutschlands leicht sinkende Immobilienpreise zu sehen sind, werden die Immobilienpreise tendenziell weiter steigen.
Wie hoch Ihre monatliche Rate für den Immobilienkredit sein sollte, hängt von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Verwenden Sie maximal rund 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Monatsraten. Damit haben sie genug Flexibilität, um im Notfall unerwartete Ausgaben zu stemmen.
Beobachten Sie die Bauzinsentwicklung und vergleichen Sie
Trotz der aktuell hohen Darlehenszinsen lohnt sich ein Vergleich bei verschiedenen Banken durchaus.
Gesunde Skepsis gegenüber Kreditinstituten und Darlehensvermittlern ist angebracht, denn diese haben ein Interesse an hohen Zinserträgen und Provisionszahlungen. Dazu kann es auch tagesaktuell zu leichten Zinsschwankungen kommen. Außerdem kann sich auch die krisengeplagte „Großwetterlage“ in Deutschland positiv verändern, was sich auch wieder mit niedrigeren Zinsen bemerkbar macht.
Bevorzugen Sie eine bei Ihrer Sollzinsbindung eine möglichst hohe Tilgung
Mit einer hohen Tilgung reduzieren Sie die Zinslast und vermindern Ihre Restschuld kontinuierlich.
Bei den derzeit hohen Zinsen kann es durchaus von Vorteil sein, kürzere Laufzeiten zu avisieren. Leider bleibt hier immer ein Restrisiko, da nicht sicher ist, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln.

Nutzen Sie Förderungen und Zuschüsse
Gerade für Familien gibt es attraktive Förderkredite und Zuschüsse für Wohngebäude.
KfW-Förderprodukte gibt es in 2 Formen – als direkt ausgezahlten Zuschuss oder als Kredit. Eine Sonderform ist der Kredit mit Tilgungszuschuss, bei dem Sie den Kreditbetrag nicht vollständig zurückzahlen müssen. Mehr dazu unter KfW Förderkredite.
Denken Sie an Ihr Sonderkündigungsrecht bei Darlehen
Wenn Ihr Darlehenszins über 10 Jahre hinaus fest vereinbart fixiert ist, haben Sie als Verbraucher nach Ablauf von 10 Jahren nach die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos per Sonderkündigungsrecht zu kündigen.
Stellen Sie die Weichen für eine günstige Anschlussfinanzierung
Kümmern Sie sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung, bevor Ihr Baudarlehen ausläuft.
Mit einem Forward-Kredit können Sie Ihren neuen Zins lange bevor die alte Zinsbindung ausläuft, festlegen.
Ein Forward-Darlehen ist in der Regel allerdings teurer als ein normaler Baukredit, deshalb achten Sie bitte auf das jeweilige Zinsumfeld zum Zeitpunkt des Abschlusses. Ist dies sehr hoch, lohnt sich auch noch etwas abzuwarten.

Übrigens:
Ihre Baufinanzierung können Sie ein Stück weit mit Eigenkapital und Eigenleistungen positiv beeinflussen.

Lohnt es sich, einen Bausparvertrag mit in die Finanzierung einzubauen?
In den letzten Jahren der Niedrigzinsphase haben sich Bausparverträge nicht wirklich rentiert. Betrachtet man diese Sparform aber über einen längeren Zeitraum und vergleicht diesen mit den Immobilienzinsen, werden sie schnell feststellen, dass der Bausparvertrag gerade vor einem Comeback steht.
Mehr dazu erfahren Sie unter fmh.de.
Ein Bausparvertrag zur Absicherung der Zinsen und für eine Anschlussfinanzierung ist aus heutiger Sicht mit stetig steigenden Zinsen mit Sicherheit überlegenswert.

Unser Fazit:
Je nach Alter, Lebensplanung, Eigenkapital lohnt sich ein Immobilienkauf immer. Und denken Sie daran in Ihrer eigenen Immobilie können Sie weder gekündigt werden, noch müssen Sie sich über Mieterhöhungen ärgern.