Kann man eine finanzierte Wohnung verkaufen?

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Wer eine eigene Wohnung ersteht und mithilfe eines langfristigen Kredits finanziert, geht in der Regel davon aus, dass er für viele Jahre im eigenen Heim wohnen wird. In der Regel werden Wohnungskäufe jedoch über einen Zeitraum von über 30 Jahren finanziert, der im Vorfeld nicht überblickt werden kann. Außergewöhnliche Umstände können dazu führen, dass die Eigentumswohnung verkauft werden muss, obwohl diese noch immer finanziert wird. Viele Menschen fragen sich deshalb, ob der Verkauf einer finanzierten Wohnung möglich ist und wie dieser durchgeführt wird. In diesem Ratgeber erhalten Sie unter anderem die Antwort auf zwei der für dieses Thema bedeutendsten Fragen. Kann man eine finanzierte Wohnung verkaufen und wie verkauft man eine finanzierte Wohnung?

Ist der Verkauf einer finanzierten Wohnung überhaupt möglich?

Der Verkauf einer finanzierten Wohnung kann durch zahlreiche unvorhersehbare Umstände notwendig werden. Hierbei handelt es sich in der Regel um einschneidende familiäre oder wirtschaftliche Veränderungen. Diese müssen jedoch nicht zwangsläufig negativer Natur sein. Auch ein berufsbedingter Umzug, um eine besser bezahlte Anstellung ausüben zu können, kann den Besitzer einer Eigentumswohnung trotz Finanzierung zum Verkauf bewegen. Darüber hinaus wird ebenfalls häufig ein Immobilienverkauf notwendig, wenn nach einem Erbfall eine bessere oder emotional bedeutsame Wohnung aus der Erbmasse bezogen wird.

Aus diesem Grund stellen sich viele Menschen die wichtige Frage "Kann man eine finanzierte Wohnung verkaufen?". Die Antwort auf diese Frage ist, dass der Verkauf einer finanzierten Wohnung möglich, aber an einige wichtige Bedingungen geknüpft ist. So kann die Bank unter Umständen den Verkauf der Wohnung verhindern, indem sie das Grundbuch nicht freigibt.

Wie kann man eine finanzierte Wohnung verkaufen?

Um Ihre finanzierte Immobilie verkaufen zu können, sollten Sie bereits frühzeitig mit Ihrer Bank in Verbindung treten. Diese kann Sie zwar grundsätzlich nicht daran hindern, Ihre Wohnung zu verkaufen, aber sie kann Ihnen den Verkauf sehr erschweren. Ihre Bank verfügt bei einer Finanzierung Ihrer Wohnung stets über das Grundbuch dieser Immobilie. Erst, wenn Sie sämtliche Schulden ausgeglichen haben, die durch den Kauf der Wohnung entstanden sind, erhalten Sie uneingeschränkten Zugriff auf Ihr Grundbuch. Genügt der vereinbarte Verkaufspreis nicht, um sämtliche entstandenen und entstehenden Kosten sofort zu begleichen, verweigert die Bank in der Regel die Freigabe des Grundbuchs. In Deutschland ist das Eigentumsrecht einer Immobilie jedoch an das Grundbuch gebunden und kann ohne dieses nicht übertragen werden.

Wie verkauft man eine finanzierte Wohnung ohne Einwände durch die Bank

Ihre finanzierende Bank hat jedoch kein Interesse daran, Ihnen den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung unnötig zu erschweren. Sie will lediglich sicherstellen, dass der aufgenommene Kredit ordnungsgemäß abbezahlt werden kann und wird. Liegt der vereinbarte Kaufpreis der Eigentumswohnung daher über einem von der Bank festgelegten Wert, gibt diese das Grundbuch frei und Sie können Ihre Wohnung ohne Probleme verkaufen.

Dieser Betrag ist jedoch im Vorfeld nicht sofort ersichtlich, denn er überschreitet in der Regel die Summe der verbleibenden Tilgungsraten erheblich. Durch die Gewährung des Finanzierungskredites haben Sie sich zur Zahlung von Zinsbeiträgen verpflichtet. Diese beruhen auf der vereinbarten Laufzeit und stellen einen Gewinn für die Bank dar. Zahlen Sie Ihren Kredit nun vorzeitig außerplanmäßig zurück, so entsteht für die Bank ein wirtschaftlicher Schaden, da die Grundlage für alle weiteren Zinszahlungen entfällt. Diesen Verlust für die Bank müssen Sie durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Wie hoch diese ausfällt, hängt jedoch von den verbleibenden Zinsbeiträgen ab und muss von Ihrer Bank individuell errechnet werden. Sie können die Berechnung Ihrer derzeitigen Vorfälligkeitsentschädigung jedoch zu jeder Zeit bei Ihrer Bank beantragen. Diese Berechnung schlägt jedoch mit 100 bis 250 Euro zu Buche.

Wie kann man eine finanzierte Wohnung verkaufen, ohne Kosten zu verursachen?

Es gibt jedoch noch eine Möglichkeit, um Ihre finanzierte Wohnung zu verkaufen, ohne einen wirtschaftlichen Verlust für Ihre Bank zu verursachen. Dadurch entfällt für Sie die Pflicht zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung und Sie erhalten problemlos Zugriff auf Ihr Grundbuch. Hierfür müssen Sie lediglich eine Übernahme Ihres bestehenden Vertrags bei der Bank mit dem Käufer vereinbaren.

Dadurch kann Ihre Bank den Finanzierungskredit zu den vereinbarten Bedingungen fortführen. Hierbei erhält Ihre Bank jedoch einen neuen Schuldner. Aus diesem Grund benötigen Sie zusätzlich zur Einwilligung des Käufers ebenfalls die Einwilligung Ihrer Bank. Für einen Schuldnerwechsel prüft die finanzierende Bank die Kreditwürdigkeit Ihres Käufers und entscheidet danach, ob Sie dem Wechsel zustimmt.

Obwohl diese Möglichkeit für Sie als Verkäufer äußerst attraktiv ist, erfordert sie ein hohes Maß an Überzeugungsarbeit, denn hierbei vermitteln Sie zwischen zwei Parteien mit widerstrebenden Interessen. Ihr Käufer möchte von einem besonders niedrigen Zinssatz profitieren und Ihre Bank bevorzugt einen möglichst hohen Zinssatz. Bei einem Schuldnerwechsel werden die Vertragskonditionen jedoch gleichbleibend übernommen. Haben sich die Zinsen seit der Aufnahme der Finanzierung gesenkt, ist Ihr Käufer an einer Finanzierung zu den neuen Konditionen interessiert. Haben sich die Zinsen jedoch erhöht, ist Ihre Bank vorrangig an einer Finanzierung zu den neuen Konditionen interessiert. In jedem Fall entstehen jedoch Übernahmegebühren bei der Bank, über deren Übernahme Sie sich mit Ihrem Käufer einigen müssen.

Wie verkauft man eine finanzierte Wohnung richtig?

Wie kann man eine finanzierte Wohnung verkaufen und dabei so viel wie möglich profitieren? Jeder Verkauf einer finanzierten Wohnung stellt eine große Herausforderung dar. Die optimale Lösung ist dabei stets von Ihrer restlichen Kreditsumme, Ihrem potentiellen Käufer und Ihrer finanzierenden Bank abhängig. Es ist daher besonders wichtig, immer individuell die beste Möglichkeit für die jeweilige Situation zu finden.

Dafür ist es notwendig, dass Sie mit Ihrer Bank das Gespräch suchen. Informieren Sie diese über Ihr Interesse daran, Ihre finanzierte Wohnung zu verkaufen und erfragen Sie die Konditionen, die Ihre Bank Ihnen diesbezüglich anbieten kann. Hat sich der Zinssatz seit der Aufnahme Ihres Finanzierungskredites deutlich erhöht, könnte es sein, dass Ihre Bank aktuell grundsätzlich keinem Schuldwechsel zustimmt. Lassen Sie darüber hinaus stets Ihre aktuelle Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, um auf jede Situation vorbereitet zu sein.

Anschließend begeben Sie sich auf die Suche nach einem Käufer für Ihre Wohnung. Hierfür können Sie auch die Hilfe eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen. Weisen Sie dabei sowohl Ihren Makler als auch Ihren potentiellen Käufer darauf hin, dass es sich um eine finanzierte Wohnung handelt. Dadurch schaffen Sie Vertrauen und können sich entweder auf einen Schuldnerwechsel oder die Zahlung eines für die Bank angemessenen Preises einigen.