Immobilien und Steuern sparen? So ist das heute

Aus steuerrechtlicher Sicht muss zwischen dem selbst genutzten Eigenheim und der vermieteten Immobilie unterschieden werden. Die Vermietung ist eine unternehmerische Tätigkeit, dementsprechend können Sie zahlreiche Abschreibungsmöglichkeiten nutzen. Für private Immobilienkäufer sind diese Möglichkeiten deutlich eingeschränkt. Allerdings kann hier oft der Umweg über die steuerliche Begünstigung der Altersvorsorge gewählt werden.

Die Grunderwerbssteuer

Bevor es ans Steuersparen geht, fallen erst einmal zusätzliche Steuern an. Die Grunderwerbssteuer wird beim Kauf fällig und beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent. Als eine reine Ländersteuer erfreut sie sich bei den Finanzministern der Bundesländer derzeit großer Beliebtheit, um die Einnahmesituation angesichts der Schuldenbremse zu verbessern. Einige Länder haben die Grunderwerbssteuer unlängst angehoben, andere eine Erhöhung angekündigt. Deswegen ist es wichtig, stets darauf zu achten, dass sich Informationen tatsächlich auf das aktuelle Kalenderjahr beziehen. Erhoben wird die Grunderwerbssteuer immer auf den gesamten Kaufpreis des Grundstücks und der Immobilie. Wirklich sparen können Sie an dieser Stelle kaum.

Ausnahme: Grundstück und Haus werden getrennt gekauft

Überhaupt keine Möglichkeiten haben Sie, wenn Sie eine Bestandsimmobilie erwerben. Im Fall eines Neubaus ist es möglich, den Hauskauf und den Grundstückskauf voneinander zu trennen. Dann fällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks an. Allerdings ist dabei größte Sorgfalt geboten. Beide Verträge sollten in gebührendem zeitlichem Abstand geschlossen werden. Ganz exakt lässt sich dieser nicht angeben, aber mindestens ein halbes Jahr sollte es schon sein. Außerdem dürfen die Vertragspartner nicht identisch oder eng miteinander verflochten sein, also beispielsweise nicht zur selben Unternehmensgruppe gehören.

Was kann herausgerechnet werden?

Ebenfalls keine Steuer fällt für bewegliche Güter an, die beim Kauf gebrauchter Immobilien oft übernommen werden. Dazu zählen insbesondere alle Einrichtungsgegenstände, also zum Beispiel die Einbauküche. Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss gewöhnlich auch die Anteile des Vorbesitzers an der gesetzlich vorgeschriebenen Instandhaltungsrücklage übernehmen. Auch diese sind laut Rechtsprechung der Gerichte von der Grunderwerbssteuer befreit. Wichtig ist aber, dass diese Sonderposten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden.

Die selbst bewohnte Immobilie

Allzu viele steuerliche Möglichkeiten haben Sie hier nicht. In diesem Fall schlägt die gesparte Miete langfristig zu Buche, die Steuervorteile sind deutlich geringer. Einige Möglichkeiten haben Sie aber dennoch:

Wohn-Riester

Die Umgangssprachlich als „Wohn-Riester“ bezeichnete Eigenheimrente ist im Prinzip sehr einfach und im Detail recht kompliziert. Allgemein wird die Riester-Förderung nur für solche Anlageformen gewährt, die ausschließlich der Altersvorsorge dienen. Mit der Einführung des Wohn-Riesters wurden selbst genutzte Immobilien als spezielle Form der Altersvorsorge anerkannt. Davon können Sie auf zwei Wegen profitieren.

Muss ich bereits einen Riester-Vertrag haben?

Wenn Sie bereits einen Riester-Vertrag abgeschlossen haben, können Sie das angesparte Geld entnehmen und zum Kauf einer Immobilie nutzen. Dabei verlieren Sie nicht die gewährten Steuervorteile und Förderbeträge. Wenn Sie noch über keine Riester-Rente verfügen, können Sie für die Tilgung der Hypothek dieselbe Förderung wie für einen Riester-Vertrag in Anspruch nehmen. Diese umfasst sowohl steuerliche Vergünstigungen als auch direkte Zuschüsse. Die Details der Riester-Förderung sind ein umfangreiches und eigenständiges Thema, über das auf entsprechend spezialisierten Portalen ausführlich informiert wird. Wichtig ist zu wissen, dass die Förderung unter dem Vorbehalt steht, dass Sie die Immobilie tatsächlich langfristig nutzen. Bei einem vorzeitigen Verkauf drohen Rückforderungen!

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Handwerkerrechnungen können teilweise als haushaltsnahe Dienstleistungen abgesetzt werden. Dies ist jedoch nur für die reinen Arbeitskosten möglich, Materialkosten sind nicht absetzbar. Es können 20 Prozent der Aufwendungen geltend gemacht werden, maximal aber 6000 Euro pro Jahr.

Ein beruflich bedingter Umzug

Ziehen Sie aus beruflichen Gründen um, können die Umzugskosten und einige Folgekosten des Umzugs von der Steuer abgesetzt werden. Wir belassen es bei diesem kurzen Hinweis, weil es hier um Kosten geht, die auch beim Umzug in eine Mietwohnung geltend gemacht werden können und die daher nur am Rande zum Thema gehören.

Kurze Anmerkungen zu erneuerbaren Energien

Wenn Sie sich für erneuerbare Energien entscheiden, können verschiedene direkte Förderungen und steuerliche Vergünstigungen in Anspruch genommen werden. Besonders hohe steuerliche Vorteile bietet die Anschaffung einer Photovoltaikanlage, weil Sie durch die Einspeisung von Strom ins Netz automatisch zum Stromproduzenten und damit zum Unternehmer werden. Auch dies ist allerdings in unserem Kontext ein Randthema, weil die Vergünstigungen nur die zusätzlichen Investitionen betreffen, nicht aber das Haus oder das Grundstück selbst.

Immobilien als Kapitalanlage

Als Vermieter bietet Ihnen ein Immobilienkauf deutlich mehr Möglichkeiten, um Steuern zu sparen. Im Grunde gilt die einfache Regel, dass alle Ausgaben absetzbar sind, die für die Vermietung anfallen. Damit ist die Lage ähnlich wie bei anderen geschäftlichen Tätigkeiten, bei denen die notwendigen Auslagen für die Tätigkeit abgesetzt werden können.

Abschreibung der Abnutzung

Ein wenig kompliziert gestaltet sich die Lage bei Anschaffungen von Gütern, die verteilt über die gesamte Nutzungsdauer abgesetzt werden können. Es ist nicht in jedem Fall klar, von welche Nutzungsdauer auszugehen ist. Für das Haus selbst ist der Fall allerdings klar: Wurde das Gebäude nach 1924 errichtet, beträgt die unterstellte Nutzungsdauer 50 Jahre, weswegen jährlich zwei Prozent des Kaufpreises als Abnutzung geltend gemacht werden können. Für ältere Häuser ist eine Abschreibung über 40 Jahre mit jeweils 2,5 Prozent möglich.

Sonstige absetzbare Ausgaben

Daneben können zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden, die im Zuge der Vermietung anfallen. Dazu zählen

• Maklergebühren
• Reparatur- und Renovierungskosten
• Kosten für Immobilienanzeigen und sonstige Werbung
• Anwaltskosten
• Kosten für Möbel bei möblierter Vermietung
• Bürokosten, Fahrtkosten und sonstige Werbungskosten
• Grundsteuer (Nicht aber die Grunderwerbssteuer!)
• Hypothekenzinsen

Wo der Steuerberater helfen sollte

Wie so oft beim Thema Steuer erweisen sich einige Details als komplizierter, als diese einfache Aufzählung vermuten lässt. Bei den Reparatur- und Renovierungskosten hängt es von deren Höhe ab, über welchen Zeitraum sie abgeschrieben werden dürfen beziehungsweise müssen. Ein weiterer manchmal kritischer Punkt sind die Hausnebenkosten, also zum Beispiel die Gebäudeversicherung oder die Straßenreinigung. Diese werden normalerweise auf den Mieter umgelegt, laufen aber auch während eines Leerstands weiter. Ein kurzer Leerstand bei einem Mieterwechsel ist steuerrechtlich unkritisch. Steht die Wohnung länger leer, sind diese Kosten nur absetzbar, wenn dem Finanzamt eine ernsthafte Vermietungsabsicht glaubhaft gemacht werden kann.

Worauf legen Mieter wert?

Welche Mieteinnahmen später erzielt werden können, hängt von einigen Details ab. Zunächst achten Mieter heute stark auf die zu erwartenden Nebenkosten, wozu insbesondere auch die Heizkosten zählen. Deswegen sollten Sie beim Immobilienkauf dem Energieausweis Aufmerksamkeit schenken – Ihre Mieter werden es auch tun! Auch die Lage ist von entscheidender Bedeutung. Dazu zählen zum Beispiel auch die Anbindung an den Nahverkehr und fußläufig erreichbare Einkaufmöglichkeiten, sofern es sich um eine Stadtimmobilie handelt. Auch ein Blick in den Mietspiegel kann übrigens helfen, die Mieteinnahmen einer Eigentumswohnung realistisch zu kalkulieren.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Als groben Richtwert sollten Sie 20 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten eines Immobilienkaufs einkalkulieren. Diese setzen sich zusammen aus

• Grunderwerbssteuer
• Maklerkosten
• Notarkosten
• Kosten des Grundbucheintrags
• Nebenkosten der Finanzierung

Prüfen Sie alle Dokumente sorgfältig!

An erster Stelle ist hier der Grundbuchauszug zu nennen, der so manche unangenehme Überraschung beinhalten kann, beispielsweise lebenslange Wohnrechte oder Wegerechte für das Grundstück. Auch den schon erwähnten Energieausweis muss Ihnen der Besitzer vorlegen. Beim Kauf eines Grundstücks ist darüber hinaus zu bedenken, dass sich auch im Bebauungsplan einige Einschränkungen verstecken können, die der geplanten Nutzung im Wege stehen. Wenn Sie ein bereits vermietetes Objekt erwerben, sollten Sie darüber hinaus bedenken, dass die Mietverträge auch nach dem Eigentümerwechsel gültig bleiben. In diesem Fall empfiehlt es sich auch, die Wirtschaftlichkeit des Objekts der letzten Jahre zu prüfen.