Immobilie vermieten: Tipps für private Vermieter

Immobilie vermieten: Worauf Sie unbedingt achten sollten

Wer ein Haus hat und es nicht selbst nutzen oder verkaufen möchte, kann sich mit einer Vermietung ein zusätzliches Einkommen verschaffen. Bietet man als privater Vermieter Immobilien auf dem Wohnungsmarkt an, sollte man sich jedoch mit den Grundregeln des Mietrechts auskennen. 

Wie findet man geeignete Mieter?

Kaum etwas ist beim Immobilie Vermieten schlimmer als unregelmäßig zahlende Mieter. Ähnlich problematisch sind Bewohner, die in dauerhafter Unordnung leben oder den Hausfrieden stören. Um das Risiko zu verringern, später mit derartigen Missständen zu tun zu haben, sollen private Vermieter von Immobilien zuvor einige Erkundigungen über die Interessenten einholen. Inserieren Sie selbst in Ihrer Tageszeitung (Online-Anzeige und klassische Kleinanzeige im Immobilienteil) oder in einem Immobilienportal. Vereinbaren Sie am besten mit jedem Kandidaten einen separaten Besichtigungstermin. So können Sie ihn sich genauer anschauen und ihn besser einschätzen.

Was Sie von Ihrem Mieter verlangen sollten

• Selbstauskunft vom Mietinteressenten
• Schufa-Selbstauskunft des Mieters
• Die letzten 3 Gehaltsnachweise
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters (nach Möglichkeit)
• Kaution oder Bürgschaft
• Absicherung gegen Mietausfälle und Streit mit dem Mieter

Auch wenn die schriftliche Selbstauskunft keine gesetzliche Vorgabe ist, füllen die meisten Wohnungsbewerber sie freiwillig aus, um ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt zu erhöhen. Als Vermieter haben Sie außerdem das Recht, nach ihrer Einkommenssituation zu fragen und in Erfahrung zu bringen, wie viele Personen in der betreffenden Wohnung leben werden. Macht der Bewerber diesbezüglich falsche Angaben, können Sie ihm fristlos kündigen. Die Schufa-Auskunft verrät Ihnen, wie es tatsächlich um seine Bonität bestellt ist. Darüber hinaus sollten Sie sich unbedingt eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Noch-Vermieters zeigen lassen. Auf der ganz sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich den Arbeitsvertrag oder die letzten drei Gehaltsnachweise vorlegen lassen. 

Haben Sie sich dann für einen Bewerber entschieden und kommt es zur Unterzeichnung des Mietvertrages, lassen Sie sich von Ihrem neuen Mieter drei Nettokaltmieten als Kaution bezahlen. Diese ist sofort nach Unterzeichnung fällig und wird auf einem separaten Konto angelegt. Die Einmalzahlung der Kaution empfiehlt sich, der Mieter hat jedoch das Recht die Zahlung in drei gleich hohen Monatsraten zu vereinbaren. Eine andere Möglichkeit ist die Mietbürgschaft (Mietkautionsversicherung). Vermieten Sie am besten nur an Personen, die langfristig in Ihrem Objekt wohnen bleiben. Das spart Kosten und Zeit. Befristete Mietverträge sind nur dann eine gute Lösung, wenn Sie die Wohnung danach selbst nutzen möchten (Eigenbedarf). Haben Sie ohnehin einen guten Makler an der Hand, müssen Sie die genannten Immobilien-vermieten-Tipps nicht selbst umsetzen. 

Welche Versicherungen sollte der Vermieter unbedingt abschließen?

Auch wenn Rechtsschutzversicherungen für vermietende Hauseigentümer nicht gerade kostengünstig sind, ist es ratsam, dennoch eine solche abzuschließen. Denn kommt es zum Rechtsstreit mit dem Mieter, können Sie sich mit einer solchen Versicherung die teuren Rechtsanwalts- und Prozesskosten sparen. Mietausfallversicherungen leisten, wenn der neue Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht oder nicht regelmäßig nachkommt. Es empfiehlt sich jedoch, sich vor der Unterzeichnung einer solchen Versicherung die Konditionen genau durchzulesen. Denn oft sind Sperrfristen und andere Einschränkungen enthalten. Verzichten Sie auf diese Versicherung, haben Sie später immerhin noch die Möglichkeit, Ihrem Mieter fristlos zu kündigen, wenn er mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Wie hoch sollte die Miete sein?

Die Miethöhe spielt vor allem für die Vermietbarkeit des Hauses und Ihre Rendite eine Rolle. Bieten Sie die in Ihrem Haus vorhandenen Wohnungen zu teuer an, müssen Sie mit Leerstand rechnen. Zu niedrige Mieten wiederum schmälern Ihre Rendite. Orientieren Sie sich am besten an der für den Standort des Hauses geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete: Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis höchstens 10 Prozent darüber liegen. Unterste Grenze sind 3 %. Denken Sie bei der Festsetzung der Miethöhe auch an die Nebenkosten. Dazu legen Sie einfach die letzte Abrechnung zugrunde und rechnen die jährlich anfallende Grundsteuer hinzu. 

Wie erhöht man die Miete?

Da Mieterhöhungen der Zustimmung des Mieters bedürfen, müssen Erhöhungen nach Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten sein. Mit seiner Unterschrift stimmt der Wohnungsbewerber diesen grundsätzlich zu. Andere Optionen sind die Index- und Staffelmiete. Index-Mieten sind an die Erhöhung der Lebenshaltungskosten gekoppelt und müssen jeweils mindestens ein Jahr lang in derselben Höhe bestehen bleiben. Bei der Staffelmiete legen Sie im Mietvertrag fest, wann die Mieterhöhung erfolgt und welchen Umfang sie hat. Aber auch bei dieser dürfen Sie frühestens nach einem Jahr und zu speziellen Anlässen (Modernisierung, Betriebskosten-Anpassung) eine Mietpreiserhöhung durchführen. In allen Fällen gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab. Schreiben, die Mietpreis-Änderungen beinhalten, werden am Anfang des übernächsten Monats rechtswirksam. 

 Welche Steuern müssen Vermieter bezahlen?

Die Höhe der von Ihnen ans Finanzamt abzuführenden Einkommenssteuer richtet sich danach, ob Sie durch das Vermieten einen Gewinn oder einen Verlust erzielen und wie hoch dieser ist. Sammeln Sie alle dafür erforderlichen Belege und halten Sie alle mit der Vermietung Ihres Hauses zusammenhängenden Einnahmen und Ausgaben genau fest. Als Einnahmen gelten nur die jeweiligen Nettokaltmieten ohne Nebenkosten. Ausgaben sind beispielsweise Grundsteuer und die nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten. Übrigens: Rücklagen für spätere Modernisierungen und Instandhaltungen gelten nicht als Ausgaben. 

Sie tragen einmal jährlich alle Posten in das Formular Anlage V (Vermietung und Verpachtung) ein und reichen sie zusammen mit den anderen Unterlagen Ihrer Steuererklärung und den erforderlichen Belegen bei der Steuerbehörde ein. Ein Gewinn aus der Vermietung erhöht die von Ihnen zu zahlende Einkommenssteuer, während ein Verlust mit Ihrem normalen Einkommen verrechnet wird. Sonderregelungen gelten für leerstehende Immobilien und die Vermietung an Unternehmer oder enge Familienmitglieder.

Wie Sie beim vermieten von Immobilien Steuern sparen

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, bei Ihrer jährlichen Einkommenssteuererklärung weitere Steuervorteile in Anspruch zu nehmen. Die Kosten für die Anschaffung der Immobilie dürfen 50 Jahre lang mit jährlich 2 % des Immobilienwerts abgeschrieben werden. Als Gebäudewert gilt der Kaufpreis ohne Grundstücksanteil. Für Häuser, die vor 1925 erbaut wurden, liegt der AfA-Satz bei 2,5 %. Vermieten Sie das Objekt möbliert oder teilmöbliert, lässt sich das Mobiliar 10 Jahre lang abschreiben.

Steuermindernd wirken sich auch

• durchgeführte Reparaturen und Modernisierungen
• Versicherungsprämien
• Grundsteuer
• Darlehenszinsen

und die Kosten für die/den

• Müllentsorgung
• Entwässerung
• Gartenpflege 
• Vermarktung der Wohnung (Anzeigenkosten)
• Hausmeister
• Rechtsanwalt
• Steuerberater
• Makler
• Kontoführung
• Wohnungsleerstand
• Fahrten in Bezug auf die Wohnung

aus. Verwalten Sie Ihr Haus selbst, können Sie noch zusätzlich Kosten für Telefon, Porto und Schreibmaterialien geltend machen.