Immobilie verkaufen: Was zahlt man Spekulationssteuer?

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Immobilienverkauf - Spekulationssteuer: zahlen oder sparen?

Sie wollen eine Immobilie verkaufen: Was zahlt man Spekulationssteuer und wie kann man sich diese einsparen? Die Spekulationssteuer müssen Sie nicht bei jedem Immobilienverkauf bezahlen. Daher lohnt es sich, die Möglichkeiten auszuloten, Spekulations- und Einkommenssteuern einzusparen. Immobilienverkauf - Spekulationssteuer kann für Sie bedeuten, dass Sie einkommensabhängig veranlagt werden oder überhaupt keine Steuer für den Verkauf bezahlen müssen

Immobilie verkaufen: Was zahlt man Spekulationssteuer?

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf? Grundsätzlich ist bei jedem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer fällig, unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz. Dieser errechnet sich aus Ihren Gesamteinnahmen. Die Spekulationssteuer ist also nicht als fester Prozentsatz festgelegt, sondern errechnet sich aus dem Steuersatz, der sich aus Ihren Gesamteinnahmen ergibt. Weitere steuerliche Gegebenheiten können auch zum Tragen kommen. So müssen Sie zum Beispiel, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet hatten, zusätzlich beachten, dass etwaige Abschreibungen bei dem Finanzamt von den Ausgaben abgezogen werden.

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Anwendungsbeispiel

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf – an folgendem Beispiel erklärt:

Sie haben in den letzten fünf Jahren eine Wohnung für 150.000 Euro gekauft und verkaufen diese für 220.000 Euro. Bei Aufwendungen von 40.000 Euro haben Sie einen Wertzuwachs von 10.000 Euro erzielt. Bei einem Steuersatz, der mit ihren sonstigen Einkünften und dem Gewinn aus dem Wohnungsverkauf entsteht, bezahlen Sie für die Spekulationssteuer 4.000 Euro.

Beispieltabelle - Immobilie verkaufen: Was zahlt man Spekulationssteuer?

Immobilienkauf
- 150.000 Euro
Nebenkosten des Kaufs ( z.B. Notar, Makler) - 19.000 Euro
Weitere Kosten (z.B. Renovierung/Sanierung) - 14.000 Euro
Verkaufskosten (z. B. Handwerker) - 7.000 Euro
Verkaufspreis + 220.000 Euro
Gewinn 30.000 Euro
Spekulationssteuer (bei 40% Steuersatz) 12.000 Euro

Immobilienverkauf - Spekulationssteuer

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf mit Eigennutzung?

Wenn Sie oder Ihre Kinder das Haus oder die Wohnung selbst genutzt haben, so kann es sein, dass Sie sich die Spekulationssteuer sparen können. Nach § 23 EStG (Einkommenssteuergesetz) müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen, wenn Sie (oder Ihre Kinder) die Immobilie ausschließlich selbst oder im Jahr des Verkaufs und zwei Jahre davor genutzt haben. Dabei geht der Gesetzgeber selbst bei einem Veräußerungsgewinn davon aus, dass Sie diese nicht in einer Gewinnerzielungsabsicht, sondern zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung verkauft haben. Zu beachten ist dabei, dass die Immobilie noch nicht vermietet war.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf nach zehn Jahren?

Haben Sie Ihre Wohnung oder Immobile als Wertanlage erworben, ohne sie selbst zu nutzen, dann können Sie diese dennoch mit Gewinn verkaufen, ohne dass Sie Spekulationssteuer bezahlen müssen. Voraussetzung für den steuerfreien Verkauf ist, dass Sie diese frühestens zehn Jahre nach Erwerb verkaufen. Zur Berechnung der Frist wird die Beurkundung des Kaufvertrages herangezogen.

 

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf, wenn Sie mehrere Objekte verkaufen?

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Sie, wenn Sie mehr als zwei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren verkaufen, dies in gewerblicher Absicht tun. Dabei ergeben sich zwei Aspekte, die Sie beachten müssen: Sie werden bereits bei einem Verkauf von drei Immobilien als Gewerbetreibender eingestuft. (Stichwort: gewerblicher Grundstückhandel nach § 15 EStG. Haben Sie bei dem Verkauf der ersten beiden Immobilien keine Steuer bezahlt, so wird diese rückwirkend berechnet. Immobilie verkaufen: Was zahlt man Spekulationssteuer als Ehepaar, wenn mehr als zwei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft werden? Handeln Sie als Ehepaar, so kann jeder Ehepartner bis zu zwei Immobilien innerhalb fünf Jahren verkaufen, ohne unter die Regelung des gewerblichen Grundstückhandels zu fallen. Erfüllen Sie als Ehepaar die bereits genannten steuerbefreienden Voraussetzungen, so können Sie also gemeinsam bis zu vier Immobilien steuerfrei innerhalb fünf Jahren veräußern.

 

So müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen

Der Gesetzgeber hat Voraussetzungen geschaffen, Immobilien steuerfrei privat mit Wertsteigerung zu verkaufen. Sie müssen dazu zwei Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie dürfen innerhalb fünf Jahren nicht mehr als zwei Immobilien verkaufen und
  • Sie haben die Immobilie im Sinne von § 23 EStG genutzt oder
  • Sie verkaufen die Immobilie frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf, wenn Sie obige Voraussetzungen nicht erfüllen? Sie müssen die genannten Punkte einhalten, ansonsten berechnet sich die Spekulationssteuer, wie oben ausgeführt.

 

Vergleichstabelle für die Spekulationssteuer bei unterschiedlichen Anwendungsfällen

Immobilie verkaufen: Was zahlt man Spekulationssteuer in den einzelnen Anwendungsfällen?

Anwendungsfall Höhe der Spekulationssteuer in Euro
Zwischen Kauf und Verkauf liegen mindestens 10 Jahre und Sie verkaufen weniger als drei Objekte. 0
Sie haben die Wohnung im Sinne des § 23 EStG genutzt und weniger als drei Objekte verkauft. 0
Sie verkaufen die Wohnung in weniger als 10 Jahren und haben diese nicht im Sinne des § 23 EStG genutzt. 4000
Sie haben mehr als zwei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren verkauft. 4000

Immobilienverkauf - Spekulationssteuer

Zusammenfassung für die Kosten der Spekulationssteuer

Sie bezahlen grundsätzlich eine Spekulationssteuer auf jeden Ihrer Immobilienverkäufe. Diese errechnet sich aus dem Gewinn, den Sie mit der Immobilie erzielt haben und aus Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz. Unter bestimmten Voraussetzungen jedoch können Sie sich die Spekulationssteuer sparen. Dies ist der Fall, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als zwei Immobilien verkauft haben und gleichzeitig zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre liegen oder Sie die Immobilie im Sinne des § 23 EStG genutzt haben. Damit können Sie sich im Bereich Immobilienverkauf - Spekulationssteuer eine große Ersparnis sichern. Weitere Informationen und persönliche Beratung zum Kauf und Verkauf von Immobilien finden Sie bei schaller-immobilien.de.