Immobilie in Nürnberg: Wo kaufen?

Wenngleich Nürnberg üblicherweise in den Aufzählungen der Städte mit besonders angespanntem Immobilienmarkt nicht auftaucht, weist die Situation hier doch gewisse Ähnlichkeiten mit Metropolen wie München, Berlin oder Frankfurt auf. Die Nachfrage nach Immobilien ist so groß, dass viele Objekte über persönliche Kontakte verkauft werden und niemals öffentlich ausgeschrieben werden. Insgesamt ist der Markt durch hohe Preise gekennzeichnet, aber auch durch eine hohe Wertstabilität.

Der hiesige Immobilienmarkt

I. Hohe Preissteigerungen in den letzten Jahren

Im Zeitraum 2010 bis 2015 sind die Angebotspreise für Immobilien in der fränkischen Metropole um 81 Prozent gestiegen. (Die tatsächliche Kaufpreisentwicklung kann davon leicht abweichen.) Damit ist die Stadt bundesweiter Spitzenreiter unter den Städten mit rund einer halben Millionen Einwohner. Zu dieser Entwicklung haben zwei Effekte maßgeblich beigetragen. Erstens wächst die Einwohnerzahl ständig. Damit ist auch die fränkische Großstadt vom bundesweiten Trend erfasst, dass immer mehr Menschen vom Land in die Städte ziehen. Zweitens sind durch die geographischen Gegebenheiten die Möglichkeiten stark eingeschränkt, durch Ausweisung neuen Baulandes an den Stadträndern zu wachsen. Während sich viele Städte ins Umland ausdehnen, stößt Nürnberg dort an natürliche Grenzen.

II. Auch Immobilien kosten, was sie wert sind

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, um selbst darin zu wohnen, sind die hohen Preise in Toplagen sicherlich wenig erfreulich. Wenn die Immobilie aber als Kapitalanlage dienen soll, ist der absolute Preis von untergeordneter Bedeutung. Wichtig ist dann nicht, wie viele Quadratmeter Sie für Ihren Anlagebetrag erhalten. Wichtig ist allein, ob die gegenwärtigen Preise durch Spekulationen oder sonstige Markteffekte übertrieben erscheinen. Wie oben dargelegt, sind die Preissteigerungen der letzten Jahre aber das Ergebnis einer steigenden Nachfrage, die nicht durch eine Ausweitung des Angebots kompensiert werden kann.

Irreführende Schlagzeilen

Gelegentlich ist in Überschriften von Warnungen der Bundesbank vor übertriebenen Immobilienpreisen in Großstädten zu lesen. Zwar weist die Bundesbank tatsächlich generell auf die Gefahr übertriebener Preise in Großstädten hin, sieht die größte Gefahr aber in den Metropolen Berlin, Frankfurt, Köln, Hamburg, München, Düsseldorf, und Stuttgart.

III. Unterschiedliche Entwicklungen in den Stadtteilen

Die Preisentwicklung der letzten Jahre verlief im Stadtgebiet nicht einheitlich. Der Durchschnittswert der Preissteigerung von 81 Prozent wird durch einige Stadtteile in die Höhe getrieben, in denen sich die Preise mehr als verdoppelt haben. Spitzenreiter sind Eigentumswohnungen in Gärten hinter der Veste, die in fünf Jahren um 165 Prozent zugelegt haben. Auch in St. Peter und Thon stiegen die Preise um weit mehr als 100 Prozent. Teilweise ist dies auf einen Effekt zurückzuführen, der auf den ersten Blick ein wenig paradox anmuten mag. Die größten Preissprünge sind dort zu verzeichnen, wo besonders viel neu gebaut wurde. Dass ausgerechnet ein höheres Angebot die lokalen Durchschnittsreise besonders stark steigen lässt, erklärt sich auf den zweiten Blick aber schnell: Der höhere Anteil an Neubauten zieht den Durchschnittspreis nach oben. Das sind eben die Tücken der Statistik! Die hohen durchschnittlichen Preissteigerungen in den genannten drei Ortsteilen lassen keine Rückschlüsse auf eine einzelne Bestandsimmobilie zu.

IV Günstige Lagen im Westen und im Süden

Der Süden und der Westen sind von einfachen und mittleren Wohnlagen geprägt. Wer auf der Suche nach einer vergleichsweise günstige Wohnung ist, findet beispielsweise in den südlichen Ortsteilen Steinbühl oder Glockenhof ein großes Angebot zu günstigen Preisen vor. Ähnlich sieht es in den westlichen Regionen aus, beispielsweise in Sündersbühl und Höfen. In Zentrumsnähe ist der Westen durch eine Mischung von Wohn- und Gewerbegebieten geprägt, weswegen sich hier primär einfache Wohnlagen befinden. Wie auch im Süden steigen die Preise in Richtung der Peripherie.

Hier finden Sie Ihre Immobilie in Nürnberg

Ein kurzes Zwischenfazit

Als Kapitalanlage sind Immobilien im gesamten Stadtgebiet grundsätzlich geeignet, weil auch längerfristig mit einer hohen Nachfrage nach Mietobjekten zu rechnen ist. Außerdem deutet nichts darauf hin, dass hier mit einer unterdurchschnittlichen Wertentwicklung (bezogen auf den Bundesschnitt) zu rechnen ist. Für Selbstnutzer finden sich Angebote in allen Preislagen. Die Toplagen finden sich vornehmlich in den nördlichen und östlichen Randgebieten, während die zentrumsnahen Stadtteile südlich und westlich der City eher durch einfache Wohnlagen gekennzeichnet sind.

Eine Immobilie kaufen - worauf ist zu achten?

Relativ schwer zu fassen sind die weichen Kriterien, die zu beachten sind, wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen möchten. Wie viel Wohnfläche Sie benötigen, welcher Zuschnitt der Räume Ihnen gefällt und vieles andere hängt von Ihren persönlichen Erwartungen ab. Auch die bevorzugte Lage ist Geschmackssache, Nürnberg bietet diesbezüglich das gesamte Spektrum von „eher ländlich“ bis „Citylage“ an. Wenn Sie auf der Suche nach einer Kapitalanlage sind, sollten Sie sich allerdings nicht zu stark von Ihrem persönlichen Geschmack leiten lassen. Solvente Mieter für ein großzügig bemessenes Anwesen finden Sie sicherlich sowohl im Zentrum als auch an der Peripherie. Anders stellt sich die Situation für Mietshäuser dar. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in städtischen Lagen deutlich höher, weswegen sich hier auch höhere Mieteinnahmen erzielen lassen.

Woran bemisst sich der Zustand eines Gebäudes?

Sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger ist selbstverständlich der Allgemeinzustand des Gebäudes für die Kaufentscheidung von zentraler Bedeutung. Um diesen zu beurteilen, sollten Sie einen Experten zur Besichtigung hinzuziehen. Abgesehen von offensichtlichen Sanierungsfällen sagt der erste Anschein hier oft nicht mehr aus als beim Gebrauchtwagenhändler, wo auch vieles mehr Schein als Sein ist. Typische Mängel, die nicht sofort ins Auge fallen, sind zum Beispiel:

• Innen morsche Holzkonstruktionen
• Sanierungsbedürftige sanitäre Installationen
• Schlechte Abdichtungen und Isolationen im Keller
• Improvisierte Abdichtungen undichter Dächer
• Eine veraltete Heiztechnik
• Eine mangelhafte Wärmedämmung, die auch Schimmelbildung begünstigt

Vor den Augen des Laien lassen sich diese Mängel mit eine wenig Farbe und Lack leicht verbergen, ein Experte erkennt diese Probleme aber schnell.

Worauf ist noch zu achten?

Daneben sind noch einige Details zu beachten, die bei der Besichtigung ebenfalls nicht zwingend auffallen müssen. Gibt es in der Nähe Quellen für Lärm- oder Geruchsbelästigung? Entpuppt sich die gar nicht so große Straße als LKW-Zufahrt zu einem Großbetrieb oder Gewerbegebiet? Liegt das Grundstück in einem Hochwassergebiet? Diese können bei entsprechender Topographie manchmal überraschend weit von Flüssen und Bächen entfernt sein! Gibt es eine Umgehungsstraße oder passiert der Durchgangsverkehr das Haus? Sind freie Flächen in der Nähe als Gewerbegebiete ausgewiesen oder könnten bald als solche ausgewiesen werden? Es lohnt sich also, einen prüfenden Blick auf Lage- und Bebauungspläne zu werfen!

Wohnung oder Haus kaufen?

Wie Sie leben möchten, wissen Sie selbst am besten! Wir beschränken uns daher auf die wirtschaftlichen Aspekte des Vergleichs. Offensichtlich ist, dass Eigentumswohnungen weniger Kapital erfordern und daher bei knappem Budget als Alternative zum Eigenheim in Betracht gezogen werden sollten. Auch die Folgekosten sind niedriger, weil später anfallende Renovierungs- oder Erschließungskosten auf alle Eigentümer umgelegt werden. Dem steht als Nachteil gegenüber, dass Sie in Ihrer Entscheidungsfreiheit eingeschränkt sind und unter Umständen auch an Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden sind, wenn diese Kosten verursachen. Kapitalanleger müssen angesichts des angespannten Wohnungsmarkts in der fränkischen Großstadt weder bei einem Haus noch bei einer Wohnung mit längeren Leerständen rechnen.

Stärkerer Preisanstieg bei Wohnungen

Zu bedenken ist jedoch, dass der Preisanstieg der letzten Jahre bei Eigentumswohnungen stärker ausfiel als bei Häusern. Wenn Sie also fürchten, dass die derzeitigen Preise durch Spekulationen überhöht sind, könnten Wohnungen davon stärker betroffen sein als Häuser. Darauf deutet aber objektiv relativ wenig hin. Spekulationsgetriebene Märkte sind durch häufige Eigentümerwechsel gekennzeichnet, derzeit ist auf dem Immobilienmarkt aber kein Anstieg der Zahl der Transaktionen festzustellen.

Fazit: Nürnberg ist eine gute Adresse!

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist zweigeteilt. Aus einigen Regionen wandern Menschen ab, andere Regionen ziehen Menschen an. Die fränkische Metropole gehört eindeutig zu den attraktiven Regionen, in denen der Bedarf an Wohnraum steigen wird. Damit gehört die Stadt auch zu den sicheren Häfen, um eine Immobilie zu kaufen.