Haus geerbt? Was beachten?

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Wenn Sie ein Haus geerbt haben, müssen Sie einige weitreichende Entscheidungen treffen. Sie können selbst in das Haus einziehen, es vermieten oder verkaufen. Welche der drei Optionen aus finanzieller Sicht optimal ist, hängt von zahlreichen Details ab. Dazu zählen beispielsweise der Gesamtwert der Erbschaft und Ihr Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser.

Was Sie im Erbfall zuerst beachten sollten:

  • Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe anzunehmen oder abzulehnen. Dabei werden sowohl Vermögen, als auch Schulden mitgeerbt.
  • In einer Erbengemeinschaft können Entscheidungen über das Erbe nur in dieser Gemeinschaft getroffen werden. Dies gilt auch bei einem geplanten Verkauf des geerbten Hauses oder der Wohnung.
  • Planen Sie den Verkauf der geerbten Immobilie, müssen Sie einen Erbschein beim Nachlassgericht beantragen. Nur mit diesem Erbschein werden Sie als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen.
  • Wenn Sie Ihre geerbte Immobilie innerhalb einer Frist von 10 Jahren verkaufen, wird eine Spekulationssteuer fällig.

Unabhängig von Ihrer Entscheidung müssen Sie aber in jedem Fall zunächst einige Formalitäten erledigen.

Welche Nachweise benötigt das Grundbuchamt?

Um als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden, benötigen Sie im Regelfall einen Erbschein. Mithilfe dieses Erbscheins weisen Sie gegenüber dem Grundbuchamt nach, dass Sie der neue Eigentümer der Immobilie sind. Erst jetzt können Sie Einsicht ins Grundbuch nehmen, was Sie auch unbedingt tun sollten. Es kann sich in einigen Fällen herausstellen, dass die Immobilie so hoch belastet ist, dass ein Ausschlagen der Erbschaft erwogen werden sollte. Wenn im Grundbuch keine unangenehmen Überraschungen lauern und Sie das Erbe annehmen, können Sie mit dem Erbschein sofort die Berichtigung des Grundbucheintrags beantragen.

Der Erbschein reicht zunächst aus!

Wenn Sie das Haus verkaufen möchten, müssen Sie nicht warten, bis das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer eingetragen hat. Der Erbschein genügt als Nachweis.

Ein kurzer Hinweis zur Ablehnung der Erbschaft

Wenn Ihnen Hinweise darauf vorliegen, dass das Erbe möglicherweise hauptsächlich aus Schulden besteht und daher besser abgelehnt werden sollte, ist Vorsicht geboten! Normalerweise wird das Erbe erst durch eine formlose Erklärung angenommen, diese Erklärung kann aber auch durch schlüssiges beziehungsweise „konkludentes“ Handeln erfolgen. Der Ratschlag lautet also, bis zur Entscheidung nichts zu tun, was als stillschweigende Annahme des Erbes verstanden werden kann. Wenn das Haus vermietet ist, stellt beispielsweise die Annahme von Zahlungen der Mieter ein solches konkludentes Handeln dar.


Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt nicht nur von der Höhe des vererbten Vermögens ab, sondern auch von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und von der weiteren Verwendung der geerbten Immobilie. Kinder und Ehegatten zahlen keine Erbschaftssteuer, wenn Sie das Haus selbst nutzen. Allerdings wird die Steuer nachträglich fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall verkauft oder vermietet wird.

Dafür gibt es drei Steuerklassen:

  • Steuerklasse 1: Das ist der günstigste Steuersatz. Er gilt für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie weitere enge Verwandte.

  • Steuerklasse II: Den zweitgünstigen Steuersatz bekommen entferntere Verwandte. Das sind Geschwister und Geschwisterkinder, Stiefeltern und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten.

  • Steuerklasse III: Die höchsten Steuersätze gelten für alle übrigen Erwerber, die nicht mit dem Erblasser verwandt sind.

    Mit Hilfe einer Erbschaftssteuertabelle lässt sich ermitteln, ob eine Erbschaftssteuer bezahlt werden muss und wie diese berechnet werden kann. Zum Erbschaftssteuerrechner


Selbst in das Erbhaus einziehen?

Insbesondere für die Kinder des Erblassers ist dies eine finanziell attraktive Option, da in diesem Fall keine Erbschaftssteuer anfällt. Häufig scheitert dieses Vorhaben aber daran, dass ein Umzug aus beruflichen Gründen nicht in Betracht kommt. Schwierig ist die Lage auch dann, wenn die Erben selbst ein Eigenheim bewohnen und dies womöglich sogar noch keine zehn Jahre lang. In diesem Fall fiele beim Verkauf dieses Hauses die Spekulationssteuer an. Aber wenn alles passt und keine beruflichen oder privaten Erwägungen dem Umzug ins geerbte Haus entgegenstehen, ist die Selbstnutzung eine vernünftige Option. Insbesondere dann, wenn Sie bislang zur Miete wohnen!

Das Haus vermieten?

Für ein Einfamilienhaus ist dies meist keine wirtschaftlich vernünftige Option. Sie werden insbesondere Schwierigkeiten haben, grundsätzlich umlegbare Renovierungskosten tatsächlich auf den Mieter umzulegen. Der Unterhalt eines Einfamilienhauses als Mietobjekt birgt daher erhebliche Kostenrisiken. Eine Ausnahme kann ein Neubau mit absehbar geringem Renovierungsbedarf sein.

Dann besser verkaufen!

Wenn eine Eigennutzung ausscheidet, ist also der Verkauf des Erbhauses meist die bessere Option. Neben den üblichen Unterlagen wie dem Grundbuchauszug und dem Energieausweis benötigen Sie dafür lediglich den Erbschein, der Sie als rechtmäßigen Eigentümer ausweist.

Ein Verkauf aus der Ferne ist kompliziert!

Ein wenig problematisch ist die Lage, wenn Sie in größerer Entfernung wohnen. Besichtigungstermine sind dann schwer durchzuführen. Auch andere Kleinigkeiten werden dann zum Problem, beispielsweise die Abnahme von Handwerkerleistungen. In diesem Fall ist es sicher sinnvoll, einen Makler vor Ort mit der gesamten Durchführung des Verkaufs zu beauftragen. Die Kosten dafür können Sie ganz oder zumindest teilweise auf den Käufer umlegen, weil das so genannte „Bestellerprinzip“ nur für Vermietungen gilt.

Wie viel ist Ihr geerbtes Haus wert?

Der Verkehrswert des Hauses muss zur Festlegung der Erbschaftssteuer ohnehin bestimmt werden, daher tappen Sie diesbezüglich nicht ganz im Dunkeln. Bisweilen weicht der Verkehrswert deutlich von den Erwartungen ab. Überraschungen sind in beide Richtungen möglich. Insbesondere in Großstädten hat Bauland in den letzten Jahren deutlich an Wert zugelegt. Andererseits hat die Landflucht dazu geführt, dass der Wert in einigen Regionen mit inzwischen hohem Leerstand drastisch gesunken ist. Für einen Altbau sagt daher der ursprüngliche Kaufpreis nichts mehr über den aktuellen Wert aus.

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Was ändert sich im Fall einer Denkmalschutzimmobilie?

Vieles ändert sich! Der Eigentümer eines unter Denkmalschutz stehenden historischen Gebäudes ist zu dessen Erhalt verpflichtet. Dies kann sich als problematisch erweisen, wenn der Erbe nicht über die notwendigen Mittel verfügt. In diesem Fall kann die Denkmalschutzbehörde sich um den Erhalt kümmern und die erforderlichen Arbeiten dem Erben in Rechnung stellen. Deswegen bleibt in solchen Fällen nur der Verkauf als Option, was allerdings dann schwierig wird, wenn der Erblasser die Denkmalschutzimmobilie kürzer als zehn Jahre besessen hat.

Dann fällt beim Verkauf nicht nur die übliche Spekulationssteuer an, sondern es steht auch eine Rückforderung aller im Rahmen des Denkmalschutzes gewährten steuerlichen Vorteile ins Haus – auch diese Rückzahlungspflicht gehört zum Erbe! Falls Sie eine solche historische Immobilie innerhalb der Spekulationspflicht erben, sollten Sie sich vor Annahme des Erbes professionell beraten lassen!

Fällt für denkmalgeschützte Immobilien eine Erbschaftssteuer an?

Entgegen anders lautenden Gerüchten: ja! Ausgenommen sind nur einige historische Immobilien von herausragender Bedeutung. Aber selbst dann müssen noch zahlreiche weitere Bedingungen erfüllt sein, um von der Erbschaftssteuer befreit zu werden. Die unangenehmste dieser Bedingungen lautet, dass Sie mit dem Objekt mindestens zehn Jahre lang nach dem Erbfall rote Zahlen schreiben müssen. Das wird ziemlich teuer!


Welche Kosten fallen im Erbfall an?

Als Erbe sollten Sie keine Zeit verlieren, falls Sie das Haus verkaufen möchten. Sämtliche laufenden Kosten der Immobilie gehen sofort auf Sie über. Es fallen zum Beispiel an:

  • Erbschaftssteuer
  • Gebühren für den Erbschein
  • Versicherungskosten (Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht…)
  • Grundsteuer
  • Kosten für den Stromanschluss, Internetanschluss und für weitere Dienstleister
  • Kommunale Gebühren (Müll, Abwasser…)

Abgesehen von den Steuern handelt es sich meist um kleinere Positionen. Sie sollten aber eben darauf gefasst sein, dass Ihnen als Erbe eine Vielzahl an Rechnungen ins Haus flattert.