Geerbtes Haus verkaufen. Das ist zu beachten

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Vor dem Verkauf steht die Entscheidung, das Erbe überhaupt anzunehmen. Mit dem Haus erben Sie auch die Hypothek und alle sonstigen damit in Verbindung stehenden Schulden, also beispielsweise offene Handwerkerrechnungen oder offene Forderungen des Finanzamts. Wenn die Immobilie in sehr schlechtem Zustand ist, können darüber hinaus weitere Kosten für die Renovierung auf Sie zukommen. Wenn aber – wie es meist der Fall ist – unter dem Strich ein sattes Plus verbleibt, spricht natürlich nichts dafür, das Erbe auszuschlagen. Dann steht der Verkauf an - sofern Sie das Haus verkaufen und nicht selbst nutzen möchten.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad mit dem Erblasser ab. Privilegiert sind Ehepartner und Kinder, alle übrigen Verwandten können nur geringe Freibeträge in Anspruch nehmen. Auch die Steuersätze sind dann höher. Der Freibetrag für Ehepartner beläuft sich auf 500.000 Euro, der Freibetrag für Kinder auf 400.000 Euro.

Welchen Wert nimmt das Finanzamt für das Haus an?

Maßgeblich für den Wert des geerbten Hauses ist dessen Verkehrswert. Sie können einen staatlich anerkannten Gutachter mit der Ermittlung des Verkehrswertes beauftragen, was im Allgemeinen empfehlenswert ist. Ansonsten wird das Finanzamt den Verkehrswert ermitteln. Theoretisch sollte es egal sein, wer das Gutachten erstellt. Aber die Praxis zeigt eben, dass Gutachten nicht ganz unabhängig von der Interessenlage des Auftraggebers sind. Ist das Haus vermietet, zieht das Finanzamt pauschal zehn Prozent vom Verkehrswert ab.

Wie hoch sind die Steuersätze der Erbschaftssteuer?

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt nicht nur von der Höhe des vererbten Vermögens ab, sondern auch von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und von der weiteren Verwendung der geerbten Immobilie. Kinder und Ehegatten zahlen keine Erbschaftssteuer, wenn Sie das Haus selbst nutzen. Allerdings wird die Steuer nachträglich fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall verkauft oder vermietet wird.

Dafür gibt es drei Steuerklassen:

  • Steuerklasse 1: Das ist der günstigste Steuersatz. Er gilt für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie weitere enge Verwandte.

  • Steuerklasse II: Den zweitgünstigen Steuersatz bekommen entferntere Verwandte. Das sind Geschwister und Geschwisterkinder, Stiefeltern und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten.

  • Steuerklasse III: Die höchsten Steuersätze gelten für alle übrigen Erwerber, die nicht mit dem Erblasser verwandt sind.

    Mit Hilfe einer Erbschaftssteuertabelle lässt sich ermitteln, ob eine Erbschaftssteuer bezahlt werden muss und wie diese berechnet werden kann. Zum Erbschaftssteuerrechner

Der Gesamtwert des Erbes entscheidet

Wenn neben der Immobilie noch andere Werte vererbt werden, wird zunächst der Gesamtwert des Erbes ermittelt. Wenn das Haus noch belastet ist, werden die Verbindlichkeiten vom Verkehrswert abgezogen. Unter Umständen ist es möglich, zusätzlich den so genannten Versorgungsfreibetrag in Anspruch zu nehmen. Ob und in welcher Höhe Ihnen dieser zusätzliche Freibetrag zusteht, hängt von zahlreichen Details ab. Sie sollten dazu Ihren Steuerberater konsultieren.

Selbst genutzte Immobilien

Unser Thema ist der Verkauf eines geerbten Hauses. Deswegen belassen wir es bei dem kurzen Hinweis, dass Ehepartner und Kinder das Haus steuerfrei erben, wenn sie es mindestens zehn Jahre selbst nutzen.

Was ist vor dem Verkauf zu beachten?

Wir gehen hier davon aus, dass die Rechtslage klar ist und es zu keinen Erbstreitigkeiten kommt, die zunächst gerichtlich geklärt werden müssen. Dann besteht der erste Schritt darin, beim Amtsgericht einen Erbschein zu beantragen. Dieser Erbschein weist Sie als rechtmäßigen Eigentümer aus und ermöglicht Ihnen die Einsichtnahme ins Grundbuch. Erst danach können Sie mit dem Verkauf des Hauses beginnen. Ausnahmen sind möglich, wenn ein notarielles Testament vorliegt. Anders als ein privat verfasstes Testament akzeptiert das Grundbuchamt ein solches Testament, wenn die Erbfolge daraus klar hervorgeht.

Mehrere Erben müssen sich einig sein!

Wenn beispielsweise mehrere Kinder das Haus erben, stellt dies kein Problem dar, sofern sich alle einig sind. Die Erbengemeinschaft kann den Verkauf im Normalfall nicht per Mehrheitsentscheidung beschließen, sondern nur mit Zustimmung aller Erben. Wenn alle Erben zustimmen sind, entsteht zwar trotzdem ein wenig bürokratischer Aufwand, weil alle erforderlichen Unterschriften von allen Erben geleistet werden müssen. Aber grundsätzlich ändert sich am Vorgang des Verkaufs wenig.

Müssen Erben die Spekulationssteuer zahlen?

An der zehnjährigen Frist ändert sich durch den Erbfall nichts. Veräußerungsgewinne unterliegen einer Spekulationssteuer, wenn Sie innerhalb dieser Frist eine Immobilie verkaufen. Hat der Erblasser das Haus mindestens zehn Jahre lang besessen, brauchen Sie sich um dieses Thema nicht zu kümmern!

Daran müssen Sie denken

  • Fassen wir zusammen, woran Sie denken müssen, bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können:
  • Dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen (Erbschein oder notarielles Testament)
  • Den Grundbuchauszug prüfen
  • Den Grundbucheintrag berichtigen lassen
  • Den Verkehrswert ermitteln
  • Einigkeit unter allen Erben herstellen (falls Sie nicht Alleinerbe sind)
  • Prüfen, ob der Erbfall innerhalb der Spekulationsfrist eintrat

Im Fall einer Erbschaft wird der Grundbuchauszug „berichtigt“, weil der Erbe mit Ausstellung des Erbscheins zum Eigentümer wird und der Grundbucheintrag ab diesem Zeitpunkt daher inkorrekt ist. Anders als der übliche Eintrag eines neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt diese Berichtigung gebührenfrei, sofern sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragt wird.

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Ein geerbtes Haus vermieten?

Ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten, empfiehlt sich in den meisten Fällen nicht. Das Hauptproblem besteht darin, dass es schwierig ist, Sanierungskosten auf den Mieter umzulegen. Deutlich einfacher ist dies in einem Mietshaus mit vielen Parteien möglich. Insbesondere im Fall eines Altbaus ist mit hohen Folgekosten zu rechnen, weswegen mit einem Einfamilienhaus keine akzeptable Kapitalrendite erwirtschaftet werden kann. Selbst die ominöse „schwarze Null“ ist längst nicht immer zu erreichen.

Die individuelle steuerliche Situation entscheidet

Vermietete Objekte ermöglichen erhebliche steuerliche Abschreibungen für erforderliche Investitionen. Noch größer sind die Abschreibungsmöglichkeiten für Altbauten, die unter Denkmalschutz stehen. Das offensichtliche Problem vieler Erben besteht darin, dass man natürlich zunächst einmal viel Einkommenssteuer zahlen muss, um viel Einkommenssteuer sparen zu können. Im Grunde ist die Rechnung einfach: Ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten lohnt sich für diejenigen, die ohnehin auf der Suche nach Mietobjekten als Kapitalanlage sind – für alle anderen nicht!

Was ist bei historischen Immobilien zu beachten?

Wenn ein geerbter Altbau unter Denkmalschutz steht, wird der Hausverkauf manchmal erheblich komplizierter. Insbesondere die Spekulationsfrist kann zu einem noch größeren Problem werden, als sie es ohnehin schon ist. Wird die historische Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, werden zusätzlich alle Steuerbegünstigungen zurückgefordert, die aufgrund des besonderen Status der Immobilie gewährt wurden.

Welche Pflichten hat der Erbe?

Im Wesentlichen dieselben Pflichten wie jeder Besitzer einer Denkmalschutzimmobilie: Er muss das Gebäude erhalten! Wenn er es nicht tut, kann die Denkmalschutzbehörde die Instandhaltung in Auftrag geben und dem Erben in Rechnung stellen. Dies kann sehr unangenehm werden, wenn der Erbe nicht zugleich die erforderlichen Barmittel erbt und selbst nicht darüber verfügt.

Die besonders geschützten historischen Baudenkmäler

Unter den denkmalgeschützten Altbauten genießen einige aufgrund ihrer historischen Bedeutung einen Sonderstatus. Dieser erlaubt es, sie (nahezu) erbschaftsteuerfrei zu vererben. Dazu sind einige Sonderanforderungen zu erfüllen. Eine davon lautet, dass sie höhere Kosten als Einnahmen verursachen, und zwar während der gesamten Spekulationsfrist von zehn Jahren. Ansonsten müssen auch diese Steuern nachträglich gezahlt werden.

Alles in allem: Vorsicht ist geboten!

Wenn Sie eine historische Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist erben und nicht über größere finanzielle Reserven verfügen, sollten Sie eine genaue Prüfung vornehmen, bevor Sie das Erbe annehmen. Insbesondere wenn das Objekt noch mit einer Hypothek belastet ist, könnte Sie sonst sowohl der Verkauf als auch das Halten der Immobilie finanziell über Gebühr belasten!

Welche Kosten verursacht der Verkauf?

Wenn keine Spekulationssteuer anfällt und das geerbte Haus kein Sanierungsfall ist, entstehen relativ geringe Kosten, wenn Sie das Haus verkaufen:

  • Anteilige Kosten des Maklers (sofern nicht vollständig auf den Käufer ungelegt)
  • Direkte Vermarktungskosten (Sofern Sie keinen Makler beauftragen)
  • Vorfälligkeitsentschädigung für die Hypothek (Sofern das Haus noch belastet ist)
  • Kosten für Schönheitsreparaturen

Da der Verkehrswert zur Bestimmung der Erbschaftssteuer ohnehin bestimmt wurde, fallen diese Kosten beim Verkauf nicht mehr an.