Denkmalgeschütze Immobile kaufen – Vorteile & Nachteile

Eine denkmalgeschützte Immobilie erscheint dem Staat erhaltenswert, genau deswegen besitzt sie diesen Status. Wer sich um den Erhalt einer solchen Liegenschaft kümmert, kann deswegen mit erheblichen steuerlichen Vorteilen rechnen. Im Umkehrschluss behält sich der Staat das Recht vor, darüber zu wachen, dass die erhaltenswerten Merkmale der Immobilie tatsächlich erhalten werden. Hinsichtlich der Renovierung oder Sanierung sind die Freiheiten des Eigentümers also eingeschränkt, weil Veränderungen nur mit ausdrücklicher Genehmigung vorgenommen werden dürfen.

Steuerliche Aspekte

Vieles hängt hier davon ab, mit welcher Intention Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen möchten. Die steuerliche Behandlung selbst genutzter Objekte unterscheidet sich von der vermieteter Objekte, aber in beiden Fällen profitieren Sie von erheblichen Vorteilen. Weniger Erfolg verspricht die Idee, kurzfristige Spekulationsgewinne zu erzielen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Denkmalschutzimmobilie unverändert wieder veräußern möchten oder nach einer Sanierung.

Die selbst genutzte historische Immobilie

Hier können insgesamt 90 Prozent der Kosten für die Sanierung und die Modernisierung abgeschrieben werden. Die Abschreibung erfolgt über zehn Jahre mit jährlich neun Prozent. Nicht abgeschrieben werden können der Kaufpreis der Altbausubstanz und des Grundstücks. Auch eine jährliche Abschreibung der Abnutzung der Substanz ist nicht möglich. Allerdings können nicht alle Modernisierungsmaßnahme steuerlich geltend gemacht werden. Der Steuervorteil ist auf solche Ausgaben beschränkt, die dem Erhalt des Gebäudes dienen oder für seine Nutzung erforderlich sind.

Die vermietete historische Immobilie

In diesem Fall können die Sanierungs- und Modernisierungskosten sogar zu 100 Prozent abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren können jährlich neun Prozent geltend gemacht werden, danach vier Jahre lang jeweils sieben Prozent. Dasselbe gilt in diesem Fall auch für Aufwendungen, die nicht der Wiederherstellung, sondern der Verbesserung dienen. Solche Aufwendungen können als Verluste aus Verpachtung oder Vermietung in der Steuererklärung in Abzug gebracht werden. Diese so genannten Herstellungskosten müssen von der Denkmalschutzbehörde anerkannt werden. Die dafür einzuhaltenden gesetzlichen Vorgaben variieren von Bundesland zu Bundesland. Anders als bei der selbst genutzten Immobilie ist im Fall der Vermietung auch die Abnutzung der Substanz mit jährlich 2,5 Prozent steuerlich abzugsfähig.

Mindestens zehn Jahre einplanen!

Wenn Sie eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie kaufen, sollten Sie eine Haltefrist von mindestens zehn Jahren einplanen. Aller Versuche, in kürzerer Frist Spekulationsgewinne zu erzielen, stoßen auf erhebliche Schwierigkeiten. Erstens sind die Anschaffungspreise meist höher als für vergleichbare Gebäude, die nicht unter den Denkmalschutz fallen. Der gelegentlich zu lesende Rat, ohne Berücksichtigung des Denkmalschutzes einfach den Wert der Bausubstanz ermitteln zu lassen, ist sicher nicht falsch – aber es wird im Regelfall nicht funktionieren. Auch der Verkäufer ist sich der steuerlichen Einsparmöglichkeiten bewusst und wird diese teilweise einpreisen. Auf staatlich subventionierten Märkten gelten eben andere Regeln! Daneben sprechen auch handfeste steuerrechtliche Gründe gegen kurzfristige Spekulationen. Bei einem Wiederverkauf innerhalb von zehn Jahren fällt auf den Veräußerungsgewinn die Spekulationssteuer an. Zu allem Überfluss werden die gewährten Steuervorteile einer Sanierung auf diesen Veräußerungsgewinn aufgeschlagen.

Einschränkungen beim Umbau

Welche Umbaumaßnahmen zulässig sind, hängt – wie so vieles – vom Einzelfall ab. Originalgetreu erhalten bleiben muss alles, was als historisch schützenswert eingestuft wurde. In einigen Fällen ist der Schutz auf die Fassade beschränkt, um das Gesamtbild eines Ensembles zu erhalten. In anderen Fällen betreffen die Einschränkungen auch den Innenbereich, wenn die Wände beispielsweise schützenswerte Verzierungen aufweisen.

Wofür Sie in jedem Fall eine Genehmigung benötigen

Eine Genehmigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde benötigen Sie auf jeden Fall, wenn die geplanten Arbeiten die Substanz oder das Erscheinungsbild deutlich verändern. Das gilt zum Beispiel für

• Neue Dacheindeckungen
• Neuer Anstrich der Fassade
• Ausbau des Dachgeschosses
• Erneuerung der Fenster
• Einbau zusätzlicher Fenster
• Alle Abriss- und Anbauarbeiten

Und die Energieeinsparverordnung?

Diese sieht für historische Immobilien weitreichende Ausnahmeregelungen vor. Diese Ausnahmen sind erforderlich, weil zum Beispiel eine Außendämmung des Gebäudes im Normalfall nicht möglich ist. Selbst die Innendämmung kann in einzelnen Räumen aufgrund spezieller Auflagen ausgeschlossen sein, was allerdings eher eine Ausnahme darstellt. Aus diesen Gründen sind Sie beim Verkauf oder bei der Vermietung der Immobilie auch von der Pflicht befreit, den ansonsten obligatorischen Energieausweis vorzulegen.

Kurze Anmerkungen zu Solarmodulen

Die Montage vom Photovoltaikmodulen oder Solarkollektoren auf dem Dach stellt einen erheblichen Eingriff in das historische Erscheinungsbild dar. Andererseits hat sich auf Seite der Behörden und Gerichte seit den 90er Jahren ein Sinneswandel eingestellt. Auch die Energiewende wird inzwischen als ein Anliegen der Allgemeinheit aufgefasst, weswegen heute von einem Zielkonflikt zweier schützenswerter Güter ausgegangen wird. In der Mehrzahl der Fälle wird auch die sichtbare Nutzung regenerativer Energien genehmigt, wenn die Denkmalschutzbehörde frühzeitig in die Planung eingebunden wird.

Finanzielle Förderungen der energetischen Sanierung

Dies ist ein kompliziertes Thema, das Sie im Einzelfall mit den Beratern eines Fachbetriebs erörtern sollten. Die Förderprogramme des Bundes und der Länder sind schon für einen normalen Altbau recht kompliziert, weil die Kombination mehrerer Sanierungsmaßnahmen anders bewertet wird als die Summe der Einzelmaßnahmen. Grundsätzlich stehen alle diese Förderprogramme auch Besitzern einer Denkmalschutzimmobilie offen. Aber an viele Stellen lauert die Gefahr, dass es in Verbindung mit den oben beschriebenen Steuervorteilen zu einer nicht zulässigen Doppelförderung und damit zu Rückforderungen kommen kann.

Vorsicht Kostenfalle!

Ein ebenfalls allgemein gehaltener Hinweis zu den Gesamtkosten der Sanierung: Diese sind vor Beginn der Arbeiten nur schwer einschätzbar. Freigelegte Holzbalken können sich als morsch erweisen und auch im Inneren alter Mauern können Schimmel und andere unangenehme Überraschungen lauern. Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobile kaufen, sollten Sie daher einen größeren finanziellen Puffer einplanen als beim normalen Immobilienkauf.

Weitere Kosten beim Immobilienkauf

In Ihrer Kalkulation sollten Sie daran denken, auch die bei jedem Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten einzuplanen:

• Notarkosten
• Maklerkosten
• Grunderwerbssteuer
• Kosten des Grundbucheintrags
• Nebenkosten der Finanzierung

Insgesamt können sich die Nebenkosten durchaus auf 20 Prozent der Kaufpreises summieren.

Nicht nur ans Geld denken!

Höchst wahrscheinlich werden Sie schon mit google oder einer anderer Suchmaschine nach einem Begriff wie "denkmalgeschützte Immobilie" gesucht haben. Dann wird Ihnen aufgefallen sein, dass sich mehr als 90 Prozent der Treffer mit Steuern und anderen finanziellen Aspekten beschäftigen. Nun müssen wir natürlich einräumen, dass auch dieser Text seinen Schwerpunkt klar auf die finanziellen Aspekte legt. Dabei gerät ein wenig in Vergessenheit, dass es doch zuerst darum geht, wie Sie leben möchten. Historische Gebäude haben ihren ganz eigenen Flair, oft sind sie durch große und hohe Räume gekennzeichnet. Die Atmosphäre in einer Jugendstilvilla ist eine ganz andere als in einem modernen Einfamilienhaus. Für den einen oder anderen mag auch wichtig sein, dass mit der Entscheidung für ein historisches Gebäude auch ein spezielles Image nach außen transportiert wird. Das Wichtigste an Ihrem neuen Zuhause ist eben nicht, wie viel es wert ist!

Kurz und knapp: Woran Sie denken sollten

Fassen wir kurz die wichtigsten Aspekte zusammen, über die Sie vor der Entscheidung für eine Denkmalschutzimmobilie nachdenken sollten:

• Der Sanierungsbedarf ist hoch und oft nicht präzise kalkulierbar
• Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten sind außerordentlich hoch
• Alle Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes bedürfen einer Genehmigung
• Ein Wiederverkauf sollte frühestens nach zehn Jahren erfolgen
• Die laufenden Kosten (Energiekosten) sind oft höher als bei modernen Gebäuden

Lassen Sie sich bitte nicht dadurch irritieren, dass vier der aufgeführten fünf zentralen Aspekte eher negativ klingen! Erstens können die sehr großzügigen Abschreibungsmöglichkeiten durchaus alle Kostennachteile kompensieren - das hängt auch von Ihrem individuellen Grenzsteuersatz ab. Und zweitens bleibt auf der Habenseite der unvergleichliche Charme einer historisch wertvollen Immobilie, der in einer nüchternen Aufzählung der Fakten leider zu kurz kommen muss.