Checkliste: Immobilie verkaufen

Checkliste: Immobilie verkaufen – gut geplant ist halb verkauft

Wer seine Immobilie verkaufen möchte sollte im Vorfeld reichlich Zeit einplanen, damit alle erforderlichen Unterlagen zur Hand sind. Und nicht nur das: Der Verkäufer muss sich auch zumindest über den ungefähren Wert der Immobilie im Klaren sein; daneben stellen sich Fragen nach der Art der Vermarktung und schließlich nach der Gestaltung der Besichtigungstermine. Sobald es zum Kaufvertrag kommt, wird der gesetzlich vorgeschriebene Notar die erforderliche Hilfestellung leisten.

Es gibt also nicht nur eine Checkliste: Immobilie verkaufen, sondern gleich mehrere.

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Welche Unterlagen müssen vollständig vorliegen?

• Für jeden Kaufinteressenten ist ein Blick ins Grundbuch unerlässlich. Darin bekommt er Aufschluss nicht nur über die Eigentumsverhältnisse, sondern auch über mögliche Hypotheken, die auf der Immobilie lasten.
• Die Flurkarte, die inzwischen durch die Automatisierte Liegenschaftskarte abgelöst ist, zeigt das betreffende Grundstück mit den genauen Ausmaßen in seiner Umgebung.
• Der potenzielle Käufer möchte sich im Vorfeld einen Überblick über die Raumaufteilung und die Größe der einzelnen Zimmer verschaffen. Dazu sind Grundrisszeichnungen (von jeder Etage einzeln) unabdingbar. Wer sie nicht mehr hat oder zwischenzeitlich Änderungen vorgenommen hat, muss die Zeichnungen selbst anfertigen (lassen). Im Internet gibt es praktische Hilfsmittel dazu.
• Auch die Wohnflächenberechnung ist wichtig für den Kaufinteressenten. Sie ergibt sich zwar zum Teil aus dem Grundriss, aber eine genaue Aufschlüsselung unter Berücksichtigung eventueller Dachschrägen sollte nicht fehlen.
• Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes muss ein Energieausweis vorliegen – von einigen Ausnahmen abgesehen – und dem Interessenten bei der Besichtigung zugänglich sein.
• Für den möglichen Käufer sind ebenfalls Belege über nachträgliche Investitionen von Bedeutung. Belege über jedwede Erneuerung sollten also ebenfalls bereitliegen. Das gilt gleichermaßen für Gebäudeversicherungen.
• Beim geplanten Verkauf von Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen sowie die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen erforderlich.
• Bevor es an die eigentliche Vermarktung der Immobilie geht, muss der Verkäufer deren Wert kennen, ein Exposé erstellen und Objektfotos machen.

Checkliste: Immobilie verkaufen – die Wertermittlung

Die Frage nach dem aktuellen Wert einer Immobilie lässt sich nicht ganz leicht beantworten; zu viele Faktoren spielen hinein. Am einfachsten, aber auch am teuersten ist die Beauftragung eines Sachverständigen. Auch ein Immobilienmakler hat aufgrund seiner Tätigkeit gewisse Erfahrungswerte. Wer dagegen die Angelegenheit alleine in Angriff nehmen möchte, kann zumindest für den Grund selbst den Quadratmeterpreis beim Katasteramt erfragen. Alles andere sind grobe Schätzungen. Hilfreich können Fragen in der Nachbarschaft sein; auch ein Blick ins Internet gibt oft Aufschluss über den Wert eines Objekts.

Ganz wichtig für den Wert von Wohnung oder Haus sind das Baujahr, der allgemeine und der energetische Zustand, Schnitt, Grundfläche und Ausstattung, sowie die allgemeine und regional bedingte Marktsituation und besonders hervorzuheben: die Lage des Objekts.

Was sind gute und schlechte Lagen?

Die Checkliste: Immobilie verkaufen – die Lage des Objekts soll dabei helfen, einen Eindruck vom Wert des Objekts hinsichtlich der Lage zu erhalten.

Die Vorstellungen von der guten oder schlechten Lage einer Immobilie sind so unterschiedlich wie die Menschen selbst. Eine Familie wird größeren Wert legen auf eine gute Infrastruktur mit Kindergarten, Schule, medizinischer Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten und bevorzugt nicht selten auch einen Garten. Ältere Menschen dagegen wohnen gerne zentral, aber dennoch ruhig. Und ganz junge Leute mögen am liebsten im Zentrum leben, wo sie viele Möglichkeiten zum Ausgehen haben.

Dennoch: Ein Trend kristallisiert sich heraus. Am liebsten wohnen die Menschen im Zentrum oder zentrumsnah, aber ruhig, etwa in einer Seitenstraße.

Damit ist es jedoch nicht getan. Vielmehr ist nicht nur die Straße selbst entscheidend, sondern auch die weitere Umgebung. Vielleicht ist genau dort ein sozialer Brennpunkt? Wenn die Immobilie nicht in einem reinen Wohn-, sondern in einem Mischgebiet liegt, kann sich ein paar Straßen weiter ein Industriebetrieb befinden, der unangenehme Gerüche oder Lärm verbreitet. Oder die Zufahrt dahin führt genau am Objekt vorbei.

Überhaupt ist ständige Lärm- oder Geruchsbelästigung ein Ausschlusskriterium für eine gute Lage ebenso wie die Gefahr von Hochwasser oder Erdbeben.

Checkliste: Immobilie verkaufen – die Vermarktung

Sie haben den ungefähren Wert Ihrer Immobilie ermittelt? In den Inseraten sollten Sie weder den niedrigsten noch den höchsten Preis ansetzen. Der Grund: Im ersten Fall könnten die Interessenten abgeschreckt sein, selbst wenn ein VB dabei steht. Und ganz fatal ist es, nach einigen Wochen den Preis zu senken, denn die Suchenden beobachten den Markt über einen längeren Zeitraum hinweg. Im zweiten Fall gibt es keinen Verhandlungsspielraum mehr.

Die Frage, ob ein Makler die Vermarktung übernehmen soll, lässt sich nicht generell beantworten. Dafür sprechen jedoch viele Punkte:

• Der Makler hat aufgrund seiner Erfahrung einen sehr guten Marktüberblick und kann den Wert der Immobilie korrekt einschätzen.
• Er erstellt ein passendes und hochwertiges Exposé und ist bei den Objektfotos eine Hilfe.
• Der Makler ist bei der Auswahl der geeigneten Medien für die Veröffentlichung der Inserate behilflich.
• Er führt die Verhandlungen mit den Kaufinteressenten durch und organisiert die Besichtigungstermine.
• Er bereitet den Kaufvertrag vor und steht beim Notartermin zur Seite.

Der kompetente und erfahrene Makler aus Nürnberg http://www.schaller-immobilien.de präsentiert das Inserat zudem auf seiner eigenen Website und bietet das Objekt auch ausgewählten Bestandskunden an.

Als Nachteil sind die Kosten für den Makler zu nennen

Immobilie verkaufen? Die Präsentation ist das A und O

Das Exposé sollte alle Vorzüge des Objekts hervorheben, aber auch Mängel nicht verschweigen. Für die Fotos wie auch für die Besichtigungstermine muss alles gut aufgeräumt und gelüftet sein. Für die Fotos gilt zusätzlich: Immer solche aus der jeweiligen Jahreszeit einstellen. Eine besonders gut geeignete ist jedoch nicht bekannt.

Juristische Fragen vor dem Zahlungseingang des Kaufpreises

Vor der Unterschrift beim Notar sollte sich der Verkäufer einen Finanzierungsnachweis vorlegen lassen. Danach lässt der Notar einen Auflassungsvermerk im Grundbuch eintragen, der sicherstellt, dass sich der Verkäufer nicht mit dem Geld absetzt. Erst danach überweist der Käufer den vereinbarten Betrag. Im Anschluss regelt der Notar die Umschreibung im Grundbuch.