Checkliste: Haus kaufen

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Checkliste Haus kaufen

Checkliste: Haus kaufen

Wer ein Haus kaufen will, muss zunächst einige grundsätzliche Entscheidungen treffen. Die erste Frage lautet, ob Sie selbst bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben möchten. Wenn Sie sich für zweite Variante entscheiden, müssen Sie sich entscheiden, ob eine denkmalgeschützte Immobilie infrage kommt oder ob Sie diese gar bevorzugt erwerben möchten.

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Wer selbst baut, kann sein Haus nach seinen Vorstellungen gestalten. Zumindest theoretisch! Denn derzeit stehen Fertighäuser von der Stange hoch im Kurs, die nur wenig Raum für individuelle Gestaltung lassen. Und es ist beileibe nicht so, als hätten die Käufer der zahlreichen Fertighäuser nicht auch den Traum des individuell geplanten Heims geträumt! Aber die Kosten steigen dadurch erheblich, weil nicht nur die Bauausführung teurer wird, sondern ein Architekt für die Planung benötigt wird. Zu allem Überfluss sind die Kostenrisiken bei der individuell geplanten Lösung auch noch höher. Wenn die finanziellen Reserven begrenzt sind, spricht vieles für eine erprobte Standardlösung.

Energetisch sind Neubauten die bessere Wahl

Die höheren Kosten eines Neubaus amortisieren sich teilweise durch die niedrigen Energiekosten. Neue Baumaterialien und neue Heiztechniken haben dazu geführt, dass heutige Neubauten standardmäßig eine Energieeffizienz aufweisen, die früher so genannten Effizienzhäusern vorbehalten war. (Was sie inzwischen aufgrund der Energieeinsparverordnung sogar schaffen müssen!) Dies trägt auch zur Wertstabilität bei, weswegen der reine Kostenvergleich zwischen einem Bestandsgebäude und einem Neubau nur die halbe Wahrheit erzählt. Wenn ökologische Erwägungen für Sie wichtig sind, kommen Sie im Neubau übrigens auch problemlos ganz ohne Gas und Öl aus.

Ein Haus zu kaufen ist die sichere Variante

Für den Kauf eines Bestandsgebäudes spricht zunächst, dass Sie sich das Haus vor dem Kauf anschauen können. Wenn Sie einen Experten zur Besichtigung mitnehmen, kennen Sie auch seinen Zustand vorab sehr genau. Auch die vertragliche Gestaltung ist einfacher. Ein Kaufvertrag ist übersichtlicher als eine Reihe von Verträgen über Teilleistungen! Wer selbst baut, muss nicht nur finanzielle Reserven einplanen, sondern auch hinsichtlich des Einzugstermins flexibel sein.

Wie können Risiken minimiert werden?

Wenn Sie sich für einen Neubau entscheiden, schont die Vereinbarung einer endfälligen Zahlung Ihre Nerven erheblich! In diesem Fall werden vor Übergabe des schlüsselfertigen Gebäudes keine Zahlungen fällig. Damit sind Sie auch im Fall einer Insolvenz des Trägers auf der sicheren Seite. Allerdings müssen Sie dafür einen Preisaufschlag von etwa fünf Prozent einplanen.

Woran sollte man beim Bau noch denken?

Jenseits der Vertragsgestaltung gibt es noch viele weitere Details, die leicht übersehen werden können. Zunächst muss geprüft werden, ob der Plan mit Vorgaben des Bebauungsplans kollidiert. Oft enthalten Bebauungspläne Vorschriften, die sicherstellen sollen, dass sich Neubauten harmonisch in die Umgebung einfügen. Diese können die Höhe eines Gebäudes betreffen, den Baustil oder sogar die Farbe der Fassaden. Wichtig ist auch, zukunftssicher zu planen. Wie können Räume genutzt werden, wenn die Kinder ausziehen? Auch die Barrierefreiheit ist ein wichtiges Thema, wenn Sie Ihr Haus langfristig selbst nutzen möchten. Nicht jedes Haus muss für Rollstuhlfahrer geeignet sein, aber bei der Planung sollte daran gedacht werden, dass entsprechende Umbauten möglich sind. Gelegentlich wird auch übersehen, dass nicht alle Materialien für den Innenausbau für Allergiker geeignet sind.

Eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen?

Entscheidend ist, wie Sie wohnen möchten! Denkmalgeschützte Altbauten haben ihren eigenen Charme, sie unterscheiden sich meist erheblich von heutigen Gebäuden. Typisch sind höhere Räume und auch ein anderer Zuschnitt der Wohnungen. Letztlich ist all das eine Frage des persönlichen Geschmacks.

Der Markt der Denkmalschutz-Immobilien ist eng

Wer eine Immobilie für die Eigennutzung erwerben möchte, sollte nicht allzu viele Hoffnungen auf die steuerlichen Vorteile setzen. Als Selbstnutzer können Sie im Wesentlichen die erforderlichen Renovierungs- und Sanierungskosten steuerlich geltend machen, die für den Erhalt des geschützten Gebäudes anfallen. Die Abschreibungsmöglichkeiten für Kapitalanleger sind deutlich umfangreicher. Es gehört zu den Besonderheiten subventionierter Märkte, dass die Subventionsvorteile auch den Verkäufern bekannt sind und daher teilweise eingepreist werden. Das Preisniveau für denkmalgeschützte Immobilien ist daher derzeit hoch. Für Kapitalanleger stellen sie nach wie vor eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Als Selbstnutzer sollten Sie aber nicht davon ausgehen, dass die denkmalgeschützte Immobilie aufgrund der steuerlichen Sonderbehandlung einen preiswerten Weg in die eigenen vier Wände darstellt.

Eine Checkliste für den Hauskauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sind also auch viele Details zu beachten, die leicht übersehen werden können. Andere Punkte sind dagegen recht offensichtlich. Eine Checkliste der wichtigsten Punkte:

  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche und Zuschnitt der Räume
  • Heiztechnik
  • Wärmedämmung
  • Rechte Dritter gemäß Grundbuch
  • Verkehrsanbindung (auch öffentlicher Nahverkehr)
  • Liegt das Haus in einem Hochwassergebiet?
  • Liegt das Haus in einem Natur- oder Wasserschutzgebiet?
  • Ist in Zukunft mit Erschließungskosten zu rechnen?
  • Eignet sich das Dach für Photovoltaik oder Solarthermie?
  • Besteht ein Glasfaseranschluss?
  • Schränkt der Bebauungsplan Um- oder Anbauten ein?
  • Sind genügend PKW-Stellplätze vorhanden?
  • Handelt es sich um ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet?

Ist ein Makler oder Gutachter beim Kauf zu empfehlen?

Sofern Sie nicht selbst Experte sind, sollten Sie zumindest den Zustand des Gebäudes begutachten lassen. Der Verkäufer wird im Regelfall dafür sorgen, dass etwaige Mängel nicht sofort ins Auge fallen, oft reicht dazu ein wenig Farbe aus. Auf den ersten Eindruck sollten Sie sich also nicht verlassen. Ein Makler wie Schaller Immobilien einzuschalten empfiehlt sich zumindest dann, wenn der lokale Markt relativ eng ist, wie es in Nürnberg der Fall ist. So können Sie die Suchzeit verringern, weil Makler oft auch Objekte vermitteln, die nicht öffentlich ausgeschrieben sind. Außerdem ist es immer angenehm, zwischen mehreren Häusern wählen zu können.

Spezielle Risiken bei Altbauten

Altbauten bergen besondere Risiken, mögliche Probleme zu übersehen. Oft ist die Wärmedämmung sehr schlecht, was erhebliche Heizkosten mit sich bringt. Nicht weniger problematisch sind Altbauten, an denen der Vorbesitzer selbst eine Wärmedämmung „aus dem Baumarkt“ vorgenommen hat, ohne Experten zu konsultieren. Die falsche Dämmung führt mit Sicherheit zur Schimmelbildung in den Wänden! Kritisch sind insbesondere die Fälle, in denen die Dämmung kurz vor dem Verkauf durchgeführt wurde. Die Schimmelbildung hat dann noch nicht eingesetzt und es ist für den Laien nicht leicht zu erkennen, ob die Dämmung korrekt durchgeführt wurde. Im Energieausweis sehen Sie es jedenfalls nicht – auch planlos an die Wände gepappte Dämmplatten dämmen einigermaßen gut! Wenn es richtig schief gegangen ist, frieren bei einer Do-it-Yourself-Innendämmung allerdings die dahinter liegenden Wasserleitungen beim ersten strengen Frost ein – oder zumindest wird die Fassade durch Eisbildung gesprengt!

Wenn ein weiter Umzug ansteht

Wenn Sie in größerer Entfernung vom aktuellen Wohnort suchen, wird es ohne Makler sehr schwer. Besichtigungstermine sind dann mit einem erheblichen Aufwand verbunden. Der Makler vor Ort kann die Termine zeitlich koordinieren und ungeeignete Objekte vorab aussortieren.

Welche Zusatzkosten fallen beim Hauskauf an?

Insgesamt sollten Sie damit rechnen, dass sich die Nebenkosten auf rund 10 Prozent des Kaufpreises belaufen. Die wichtigsten Posten sind

  • Maklerprovision
  • Notargebühren
  • Grunderwerbssteuer

Daneben fallen einige kleinere Posten an. Für den Eintrag im Grundbuch wird eine Gebühr erhoben und auch die Bank kann einige Nebenkosten geltend machen, beispielsweise für die Wertermittlung. Allerdings sind den Banken enge Grenzen gesetzt, zusätzlich zum effektiven Jahreszins weitere Gebühren zu erheben.

Welches sind die wichtigsten Faktoren für den Kaufpreis?

Ganz oben auf der Liste stehen natürlich die Größe des Grundstücks und die Wohnfläche sowie das Alter der Immobilie. Zu beachten ist natürlich auch das Preisniveau in der jeweiligen Region. Wichtig ist auch, welche werterhaltenden Renovierungen der Besitzer nachweisen kann.


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