Ab wann ist man Eigentümer einer Immobilie?

Wann gehört mir die gekaufte Immobilie endgültig? Unser Ratgeber erklärt die rechtlichen Hintergründe und was Sie bei einem Immobilienkauf beachten müssen.
Vor dem Kauf sollten sich die Interessenten die Eintragungen im Grundbuch genau ansehen, um keine böse Überraschung zu erleben. Ein aktueller Grundbuchauszug gibt potenziellen Käufern eines Hauses oder einer Eigentumswohnung wichtige Auskünfte über die Immobilie:

Warum vor einem Kauf der Blick ins Grundbuch wichtig ist

• Ist der Verkäufer tatsächlich der Immobilien-Eigentümer?
• Gibt es ein Wegerecht für einen Nachbarn, der das Grundstück jederzeit betreten darf?
• Besteht ein Erbbaurecht, wodurch ein Dritter ebenfalls auf dem Grundstück bauen darf?
• Wurde einer anderen Person ein Wohnrecht eingeräumt?
• Verbieten Baulasten, das Haus an einer bestimmten Stelle auf dem Gelände zu bauen?
• Muss der Eigentümer einer Immobilie auf dem Grundstück übermäßige Immissionen dulden?
• Besteht ein Vorkaufsrecht oder eine Auflassungsvormerkung für einen anderen Käufer?

Wegen der im Grundbuch eingetragenen Vermögensverhältnisse und Schulden darf nicht jede Person Einblick in die Eintragungen nehmen. Bei einem Immobilienkauf kann der aktuelle Eigentümer einer Immobilie einen Grundbuchauszug anfordern, den er dem Käufer übergibt. Alternativ stellt der Hausbesitzer eine Vollmacht aus, durch die der Käufer gegenüber dem Grundbuchamt sein berechtigtes Interesse nachweist.

Durch einen Vorvertrag die Immobilie reservieren

Nicht immer kann ein Immobilienkauf sofort durchgeführt werden. Bei einigen Käufern steht die Finanzierung noch nicht endgültig fest oder die Höhe der Eigenleistungen muss noch berechnet werden. Handelt es sich bei dem bisherigen Immobilien-Eigentümer um eine Erbengemeinschaft oder sind die genauen Eigentumsverhältnisse noch nicht geklärt, führen diese Umstände ebenfalls zu einem späteren Kaufvertrag. Der Käufer kann sich in diesem Fall das Haus zunächst reservieren, indem ein Vorvertrag, auch Reservierungsvertrag genannt, abgeschlossen wird. Der Vorvertrag stellt eine Sicherheit für beide Vertragsparteien dar. Bis zu dem in dem Vertrag festgelegten Termin darf der Eigentümer einer Immobilie das Objekt nicht an einen anderen Interessenten verkaufen, auch wenn der einen höheren Preis bietet. Der Käufer darf ebenfalls nicht mehr von dem Erwerb zurücktreten, auch wenn er in der Zwischenzeit ein schöneres Haus gefunden hat. Ebenso wie der endgültige Kaufvertrag sollte auch ein Vorvertrag von einem Notar beurkundet werden.

Den Kaufvertrag gründlich prüfen

Der endgültige Kaufvertrag für eine Immobilie wird von einem Notar aufgesetzt. Bevor Käufer und Verkäufer bei einem gemeinsamen Notartermin ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen, erhalten sie vorab eine Ausfertigung zur Prüfung. Die Vertragsparteien können den Kaufvertrag selbst prüfen oder einen Anwalt beziehungsweise einen Gutachter beauftragen. Dafür fallen jedoch zusätzliche Kosten an. Folgende Punkte enthält der Vertrag:

• Namen von Käufer und Verkäufer
• genau Angabe des Grundstücks inklusive der im Grundbuch aufgeführten Flurnummer
• den Kaufpreis
• die Zahlungsbedingungen
• eventuelle Belastungen der Immobilie

Obwohl sich der Verkäufer mit Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet, das Objekt an den Vertragspartner zu übertragen, ist der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer einer Immobilie.

Durch eine Auflassungsvormerkung die Immobilie sichern

Die Unterschrift unter einen Kaufvertrag zu setzen ist ein wichtiger Schritt bei der Beantwortung der Frage „Ab wann ist man Eigentümer einer Immobilie?“ Trotzdem vergeht häufig noch einige Zeit, bis der Käufer der neue Immobilien-Eigentümer ist. Deshalb veranlasst der Notar, daß eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Durch die Eintragung wird öffentlich angekündigt, dass es demnächst einen Eigentumsübergang gibt.

Ab wann ist man Eigentümer einer Immobilie?

Nach dem Unterschreiben des Kaufvertrages ist der Verkäufer noch immer sowohl Besitzer als auch Eigentümer der Immobilie. Im nächsten Schritt zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis. Die Überweisung erfolgt entweder direkt an den Verkäufer oder im Ausnahmefall, auf ein gebührenpflichtiges Anderkonto des Notars. Nach der Zahlung gilt der Käufer rechtlich als Besitzer des Objektes, während der Verkäufer noch immer der Eigentümer ist. Erst wenn der Eintrag im Grundbuch geändert wurde, ist der Käufer sowohl Eigentümer als auch Besitzer des Hauses oder der Eigentumswohnung.

Eintragung des neuen Immobilien-Eigentümers im Grundbuch

Das Grundbuch wird bei dem zuständigen Amtsgericht geführt. Der Kauf einer Immobilie wird durch die beiden Rechtsvorgänge Auflassung und Eintragung abgeschlossen. Die Auflassung entspricht der Ausfertigung des Kaufvertrages. Anschließend erfolgt die Löschung des vorherigen Besitzers und die Eintragung des neuen Immobilien-Eigentümers in der ersten Abteilung des Grundbuchs. Neben dem notariellen Kaufvertrag muss der Käufer außerdem eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und beim Verkauf eines Grundstücks oder Hauses eine Erklärung auf Verzicht des Vorkaufsrechts der Stadt oder Gemeinde vorlegen. Nachdem die Eintragung erfolgt ist, darf sich der Käufer endlich Eigentümer einer Immobilie nennen.